北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）京02执异231号案外人冯小玲，女，1980年10月1日出生。案外人张海丰，男，1979年10月10日出生。以上二案外人共同委托代理人李丽（张海丰之母），女，1951年9月22日出生。申请执行人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区惠工街56号。负责人于苓，总经理。委托代理人邹峰，北京市安和利律师事务所律师。委托代理人康婧，北京市安和利律师事务所律师。被执行人黄哲明，男，1962年3月10日出生。被执行人京明控股集团有限公司，住所地北京市丰台区西木樨园8号11层。法定代表人黄哲明，执行董事。被执行人沈阳星辰房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区文体路6甲4号。法定代表人黄哲明，执行董事。委托代理人杨军昌，北京市华博金隆律师事务所律师。中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称信达辽宁分公司）申请执行黄哲明、京明控股集团有限公司（以下简称京明公司）、沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称星辰公司）两案，在执行过程中，案外人冯小玲、张海丰以本院查封的位于辽宁省房屋（以下简称涉案房屋）系其合法购买为由向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人冯小玲、张海丰称，其与星辰公司于2013年6月23日签订《商品房买卖合同》，约定购买涉案房屋。冯小玲、张海丰于签订合同当天缴纳购房首付款158065元，2014年3月12日，又补交了全部剩余房款150000元。合同签订后，星辰公司未按合同约定办理备案登记手续。由于其已支付全部购房款，依据相关法律和司法解释的规定，消费者买受人享有优先权，故请求法院解除对涉案房屋的查封。申请执行人信达辽宁分公司称，涉案房屋未进行竣工验收，也没有实际交付使用；信达辽宁分公司已依法办理房屋抵押登记，享有抵押权；在信达辽宁分公司不知情的情况下，星辰公司对外出售不具备交付条件的房屋，造成国有资产流失。故不同意案外人冯小玲、张海丰的异议请求。被执行人星辰公司请求法院依法裁判。经审查查明，2011年8月22日，本院依据北京市方圆公证处出具的（2011）京方圆内经证字第15792号、15793号《执行证书》，立案执行中信信托有限责任公司申请执行黄哲明、京明公司、星辰公司公证债权文书案，案号分别为（2011）二中执字第1322号、1323号。在执行中，本院于2011年8月25日依法查封了星辰公司名下坐落于的国有土地使用权，面积为20521.6平方米，证号为号。依据信达辽宁分公司的变更申请，本院于2012年11月6日作出（2012）二中执异字第01499号、01500号执行裁定书，裁定上述两执行案件的申请执行人变更为信达辽宁分公司。另查明，冯小玲、张海丰与星辰公司于2014年3月12日签订购买涉案房屋的《商品房买卖合同》。沈阳市和平区人民法院于2015年7月10日作出（2015）沈和民二初字第01547号民事判决书，判决：
一、确认冯小玲、张海丰与星辰公司于2014年3月12日就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》有效；……。又查明，2012年11月13日，沈阳市房产局向星辰公司颁发号《商品房预售许可证》。其中载明：项目地址为。1号楼、2号楼住宅部分共计房屋496套，1号楼、2号楼、3号楼、4号楼商业部分共计房屋31套，3号楼、4号楼公建部分共计房屋766套。再查明，涉案房屋系上述《商品房预售许可证》载明的非住宅部分，尚未进行竣工验收。在本院审查过程中，案外人冯小玲、张海丰提交证据《商品房买卖合同》、《商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》、沈阳市和平区人民法院作出的民事判决书，以证明其主张。申请执行人信达辽宁分公司对上述证据均不予认可。
本院认为：查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本院于2011年8月25日依法查封了星辰公司所有的位于的国有土地使用权，该查封效力及于地上的涉案房屋。而经生效判决确认，案外人与星辰公司购买涉案房屋的《商品房买卖合同》签订时间为2014年3月12日，系在本院查封之后签订。且涉案房屋尚未竣工验收，星辰公司与案外人并未履行合法交付手续，案外人未合法占有涉案房屋。故案外人所提异议请求不符合法律、司法解释规定的人民法院应予支持的情形。案外人冯小玲、张海丰所述异议理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，
裁定如下：驳回案外人冯小玲、张海丰的执行异议请求。
如不服本裁定，当事人、案外人认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；当事人、案外人认为与执行依据无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。
审 判 长 曾小华
代理
审判员 连 强
代理
审判员 侯成成
二〇一六年五月三十日
书 记 员 吕苏岩 来自