浙江省三门县人民法院民 事 判 决 书（2015）台三浦商初字第572号
原告：台州亚力塑机有限公司，住所地：三门县沿赤（浙江三门沿海工业城）。
法定代表人：林明茳，该公司执行董事长。
委托代理人：沈赟，浙江时空（台州）律师事务所律师。
被告：张珍所，男，汉族，1967年7月27日出生，住三门县。
被告：何秀国，男，汉族，1970年3月15日出生，住台州市黄岩区。
委托代理人：章颖芳，浙江桔洲律师事务所律师。
被告：陈模奎，男，汉族，1963年2月27日出生，住三门县。
原告台州亚力塑机有限公司诉被告张珍所、何秀国、陈模奎租赁合同纠纷、保证合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告张珍所、被告何秀国的委托代理人、被告陈模奎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年4月9日，原告将自己所有的位于浙江省三门县沿海工业城的1、2、3号车间（以下简称“涉讼房屋”）出租给被告张珍所、何秀国使用，双方签订两份《房屋租赁合同》（以下简称“合同一、合同二”），约定租赁期限为60个月，即自2013年5月9日起至2018年5月8日止，年租金为520940元。后自2014年5月9日起，被告张珍所、何秀国开始拖欠租金，经原告多次催讨，双方于2014年12月6日签订补充协议一份。协议约定对2014年12月17日前被告张珍所、何秀国拖欠的租金结算为30万元并一次性支付，余下的房租按原合同履行，如违约原告可解除合同，被告陈模奎对被告张珍所、何秀国的付款义务承担连带担保责任，但补充协议签订后，三被告均未按约履行。故原告诉请：
一、判令解除原告和被告张珍所、何秀国于2013年4月9日签订的《房屋租赁合同》；
二、判令被告张珍所、何秀国共同支付拖欠的房租951000元及水费103420元，由被告陈模奎对上述款项承担连带偿付责任；
三、判令被告张珍所、何秀国清退出租房屋里的人员及设备；
四、本案诉讼费由上述被告承担。
被告张珍所答辩称：
一、被告张珍所、何秀国确实从原告处租赁涉讼房屋并以二人个人名义与原告签订合同一、合同二。自2014年5月9日起拖欠原告租金并于同年12月6日签订补充协议的事实也都属实；
二、被告张珍所、何秀国租赁原告房屋系用于台州市平盛塑料制品有限公司（以下简称“平盛公司”）生产经营，但平盛公司在2014年12月份就已经停止经营，因此自2015年1月1日起的租金原告不应再主张；
三、对于原告所称的水费金额没有异议，但该水费是由于原告房屋消防用水泄漏产生的，而不是租赁期间的生产、生活用水，且被告张珍所、何秀国也不知道原告房屋存在消防用水泄漏的问题，因此该水费不应由被告张珍所、何秀国承担。
被告何秀国答辩称：
一、本案房屋租赁人和实际使用人都是平盛公司。被告张珍所、何秀国只是代表平盛公司与原告订立合同一、合同二的，由此产生的法律后果应由平盛公司承担；
二、2010年5月9日至2013年5月8日，平盛公司就已经租赁原告的房屋用于生产经营，并由被告张珍所代表平盛公司与原告签订两份《房屋租赁合同》（以下简称“合同三、合同四”），期间原告收取租金后出具的收据上的付款单位均为平盛公司，本案的合同一、合同二只是合同三、合同四的延续。且合同一的承租人处明确是平盛公司；
三、补充协议中双方已经明确如果承租方不按约履行合同，则租金用平盛公司财物进行偿还；
四、被告何秀国已在2014年11月20日退股，平盛公司的事务应由平盛公司及新股东承担；
五、被告何秀国已经退股，对于退股之后是否产生水费的问题与被告何秀国无关，而且水费催缴单的抬头是原告，与被告何秀国及平盛公司均无关。
被告陈模奎答辩称：
一、被告陈模奎只对补充协议中的就2014年12月17日前一次性支付拖欠原告的30万元房租的付款义务承担连带保证责任，补充协议的其他内容都与被告陈模奎无关。
二、补充协议中明确约定了如承租人违约，则以平盛公司财产进行清偿，因此应先以平盛公司财产进行清偿后不足部分再由被告陈模奎承担保证责任；
三、补充协议中没有谈及水费问题，因此，被告陈模奎对原告主张的水费无需承担任何责任。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：证据一、房屋产权证明一组，拟证明本案租赁房屋系原告所有的事实；证据二、《房屋租赁合同》（“合同一、合同二”）原件二份、《补充协议》原件一份，拟证明本案房屋租赁的相关事实及被告陈模奎为本案拖欠的租金提供担保的事实；证据三、《水费催交通知单》原件一份，拟证明被告张珍所、何秀国拖欠水费的事实；证据四、《证明》原件一份，拟证明陈菊斌签订合同一、合同二及补充协议的行为系其代表原告公司做出的职务行为的事实。被告张珍所质证意见：对证据一、二、四均没有异议；对证据三的真实性没有异议，但对其关联性有异议，被告方在租赁原告房屋的第一年缴纳过水费，过了两、三年水费就有10万多元，是由于原告的房屋存在消防用水漏水所导致，与被告方无关。被告何秀国质证意见：对证据一没有异议；对证据二中合同一、合同二的真实性均没有异议，但对其证明对象有异议，合同一中承租方上明确写着平盛公司，结合补充协议的第四条及被告张珍所在庭审中关于租金支付方式的陈述，可以证明被告张珍所、何秀国与原告签订合同一、合同二系职务行为的事实。对于补充协议，被告何秀国没有参与签订，对其三性均无法确认；对证据三的真实性没有异议，但对其证明对象有异议，《水费催缴通知单》的催缴对象是原告，且该催缴单出具的时间明显晚于水费结算的时间，可见该水费应是合同一、合同二签订之前就存在的；对证据四的真实性没有异议，被告张珍所、何秀国的行为与陈菊斌一样，都属于职务行为。被告陈模奎质证意见：对证据二中的补充协议没有异议，但对原告提交的其他证据均不予认可。被告张珍所未向本院提交证据。被告何秀国为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：证据五、收款收据复印件一份，领款收据原件二份，拟证明本案租赁房屋的实际使用人是平盛公司的事实；证据六、工商变更登记打印件一份、《关于百分之五十股权协议书》、欠条复印件各一份，拟证明被告何秀国已经从平盛公司退股的事实；证据七、《房屋租赁合同》（“合同三、合同四”）复印件两份，拟证明合同一、合同二系该两份合同的延续，本案的实际承租人系平盛公司的事实。原告质证意见：对证据五的真实性没有异议，但对其证明对象有异议，根据原告提交的合同一、合同二，可以明确本案的承租人是被告张珍所、何秀国，而不是平盛公司。收据仅是收款凭证，无法证明本案的承租人是平盛公司的事实，且该收据均为原告所出具，被告方应提供平盛公司的会记账目来证明是平盛公司支付租金给原告的事实；对证据六没有异议，但该组证据证明的事实与本案事实无关；对于证据七，合同三、合同四早已经履行完毕，与本案的事实无关，原告不予认可。被告张珍所质证意见：对证据五、六、七均没有异议。被告陈模奎质证意见：对证据五、六、七均没有异议。被告陈模奎未向本院提交证据。对原、被告双方有争议的事实，本院结合原、被告提交的证据，综合分析认定如下：
一、关于本案《房屋租赁合同》的承租方主体问题，即合同一、合同二的承租方是被告张珍所、何秀国还是平盛公司的问题；针对该争议焦点，原告提供了证据一、证据二中的合同一、合同二以及证据四，被告何秀国提供了证据五、七。证据一经与原件核对一致，证据四系原件，真实可信，且被告张珍所、何秀国均无异议，本院对证据一、四的证明力予以认定；对于证据二中的合同一、合同二，被告张珍所没有异议，被告陈模奎对其不予认可，被告何秀国对合同一、合同二的真实性没有异议，但对其证明对象有异议，认为被告张珍所、何秀国签订合同一、合同二系代表平盛公司实施的职务行为，由此产生的权利义务应由平盛公司承担。证据二中的合同一、合同二均系原件，真实可信，本院对其真实性予以认定。
本院认为，职务行为指的是公司法定代表人或其他工作人员以该公司名义实施的经营活动。判断职务行为的主要标准是该行为是否具有该公司的授权以及行为人在实施该行为时是否以公司的名义或身份实施。行为人在实施职务行为时，应当阐明其同公司之间的关系并以该公司名义实施。而在本案中，被告张珍所、何秀国虽分别系平盛公司的法定代表人、股东，但被告张珍所在庭审中承人其二人与原告签订合同一、合同二时均以其二人个人名义作出，合同内容上也未约定租赁房屋系用于平盛公司的生产经营，且被告张珍所、何秀国也未提供证据证明平盛公司承认其二人签订合同一、合同二的行为系代表公司的职务行为或承认愿意承担合同一、合同二中的义务。故对于被告何秀国主张合同一、合同二系被告张珍所、何秀国代表平盛公司实施的职务行为的抗辩意见，本院不予采信。对于被告何秀国提出合同一、合同二系合同三、合同四的延续，且合同一上的承租人处明确是平盛公司的抗辩意见。结合证据五、七，
本院认为，合同三、合同四上均无任何平盛公司的盖章，且承租方处明确为被告张珍所及案外人葛良冬，也无法证明系平盛公司租赁了原告房屋的事实。同时，原告所出具的收据仅是收款凭证，在无其他证据相互印证的情况下，无法证明收据上载明的租金系平盛公司支付给原告的事实，且该收据出具的时间远早于合同一、合同二签订的时间，与本案事实缺乏关联性，故本院对证据五、七的证明力均不予认定，对被告何秀国的该项抗辩意见亦不予采信；对于被告何秀国提出合同一上的承租人处写有平盛公司字样的抗辩意见，
本院认为，在无任何平盛公司公章的前提下，仅凭平盛公司的字样无法证明合同一、合同二的承租人为平盛公司的事实，故本院对被告何秀国的该项抗辩意见不予采信。综上，本院认定被告张珍所、何秀国的租赁行为仅能视为其二人的个人行为，而非代表平盛公司实施的职务行为，故合同一、合同二的承租方应为被告张珍所、何秀国。
二、关于补充协议的效力问题，其中的第四条是否为物保条款的问题以及被告陈模奎的担保责任范围是仅仅就补充协议中结欠的30万元租金，还是应包括后续租金的问题。针对该争议焦点，原告提供证据二中的补充协议一份。被告张珍所对该补充协议无异议，被告何秀国认为其未参与补充协议的签订也未授权被告张珍所代为签订，因此，该补充协议内容对被告何秀国不具有约束力。被告陈模奎对该补充协议无异议，但认为该补充协议第四条为物保条款，应先执行物保条款的内容不足部分再由其承担保证责任，且仅就补充协议中结欠的30万元租金承担保证责任。
本院认为，原告提供的补充协议系原件，真实可信，本院对其真实性予以认定。该补充协议的第四条明确为约定违约责任的违约条款，虽然该条款的后半部分就承租方违约，则承租方弃权一切安装在出租方房屋内的所有设备、材料、办公用品、装潢等一切设备、设施，上述物品归甲方拥有的约定系协议双方的真实意思表示，但本案中原告未主张该部分权利，应视为其对该部分权利的放弃，被告方亦无需履行该部分内容的义务，故再讨论该条款的后半部分内容已无实质意义，本院对此不予处理；对于被告何秀国提出其未参与补充协议的签订也未授权被告张珍所代为签订，该补充协议内容对被告何秀国不具有约束力的抗辩意见。
本院认为，该补充协议上无任何被告何秀国的签名，被告张珍所、陈模奎也未提供任何证据证明被告何秀国授权或委托其二人代为签订该补充协议，应视为原告与被告张珍所达成的新的租赁合同，至此合同一、合同二自然解除，该新的租赁合同对被告何秀国不具有约束力。但该补充协议第一条内容系就合同一、合同二中自2014年5月9日至2014年12月8日止所拖欠的租金进行的结算，结欠为30万元，且该金额未超过按合同一、合同二的租金计算方式所计算出的金额，故对该结欠的30万元租金，被告张珍所、何秀国仍应承担共同付款义务；至于该补充协议中后续租金的约定系被告张珍所单方与原告达成的新的租赁合同，应由被告张珍所对后续租金承担付款义务；同时，补充协议中既未约定保证人的保证范围，亦未约定保证人的保证方式，被告陈模奎应对补充协议中被告张珍所的所有付款义务承担连带清偿责任，故本院对其提出的仅就补充协议中结欠的30万元租金承担保证责任的抗辩意见不予采信。
三、关于原告主张的103420元水费，该数额是否明确，责任是否应该由被告方承担的问题。针对该争议焦点，原告提供了证据三，被告何秀国提供了证据六。对于证据三，系由有关职能部门出具的书证原件，真实可信，本院对其真实性予以认定，但该部分水费是否应由被告方承担的问题，本院将在裁判理由部分予以详细阐述。对于证据六，其所反映的均是被告张珍所、何秀国、平盛公司之间的内部关系，对外不能对抗原告与被告张珍所、何秀国之间的租赁关系，故本院对证据六的证明力不予认定。综上，本院认定本案事实如下：2013年4月9日，原告以陈菊斌等人的名义与被告张珍所、何秀国签订合同一、合同二各一份。合同首部均列明甲方为陈菊斌等人，乙方为被告张珍所、何秀国。合同约定，甲方将其所有的位于三门沿海工业城的1、2、3号车间出租给乙方使用；租赁期限为60个月，从2013年5月9日起至2018年5月8日止；年租金为520940元，于每年4月9日前一次性支付，先付后用。合同第2条约定，乙方有以下情况下，甲方可以终止合同，收回房屋，其中第三种情况为拖欠租金一个月。合同对其他事宜亦作出相应的约定。合同尾部乙方处由被告张珍所、何秀国分别签字。合同签订后，原告将房屋交付给被告张珍所、何秀国使用。被告张珍所、何秀国仅支付了2013年度，即2013年5月9日至2014年5月8日的租金。2014年12月6日，原告又以陈菊斌等人的名义与被告张珍所、陈模奎签订补充协议一份，协议第一条将合同一、合同二中自2014年5月9日至2014年12月8日止拖欠原告的租金结算为30万元，并约定于2014年12月17日前一次性支付，后续的租金按每月43300元计算，提前一个月于每月的10号前支付。至此，原告与被告张珍所、何秀国于2013年4月9日签订合同一、合同二解除。补充协议签订后，被告张珍所、何秀国均未履行付款义务，被告陈模奎亦未履行保证责任。
本院认为，原告与被告张珍所、何秀国签订的合同一、合同二依法成立，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按约提供了房屋，但被告张珍所、何秀国未按约支付租金，其行为存在明显违约，应承担本案的违约责任。合同一、合同二的第2条均约定，被告张珍所、何秀国拖欠租金一个月，原告可单方终止合同。被告张珍所、何秀国应支付的租金仅支付至2014年5月8日，拖欠租金已经超过一个月，原告依法享有合同解除权。被告张珍所提出租赁原告房屋系用于平盛公司生产经营，且平盛公司已经于2014年年底停产，自2015年1月1日起的租金原告不应再进行主张，因其未提供任何证据予以证明，且机器设备仍存在在涉讼房屋内，故本院对其抗辩意见不予采信。
原告与被告张珍所、陈模奎于2014年12月6日达成补充协议，该补充协议第一条内容系就合同一、合同二中自2014年5月9日至2014年12月8日止所拖欠的租金进行的结算，结欠为30万元，且该金额未超过按合同一、合同二的租金计算方式所计算出的金额，故被告张珍所、何秀国仍应对该结欠的30万元租金承担共同付款义务。至于该补充协议中后续租金的约定系被告张珍所单方与原告达成的新的租赁合同，对被告何秀国不具有约束力，应由被告张珍所对后续租金承担付款义务，即被告张珍所应支付给原告按月租金43400元，自2014年12月9日起计算至实际退还涉讼房屋时止的租金。对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持；合同解除后，被告张珍所基于合同取得的涉讼房屋应当及时予以返还，对涉案房屋内的人员、设备应及时清退，故原告有权要求被告张珍所清退出租房屋里的人员及设备；关于原告主张的103420元水费，被告张珍所认为是由于原告出租的房屋的消防用水泄漏才产生该笔水费，与被告方无关，但其未提供任何证据对其主张予以证明，故本院对其抗辩意见不予采信，但原告在庭审中明确表示尚未向水务公司缴纳该部分水费，对此，原告的实际损失尚未产生且补充协议中也未就水费的承担作出约定，故现其要求被告张珍所、何秀国承担该部分水费并由被告陈模奎对此承担连带清偿责任，缺乏事实及法律的依据，其可在依法向水务公司缴纳完毕拖欠的水费后，另案起诉。被告陈模奎作为担保人，自愿为被告张珍所的租金付款义务承担保证责任，但其在保证期间未履行连带清偿责任，也应承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、解除原告台州亚力塑机有限公司与被告张珍所于2014年12月6日签订的《补充协议》及两份《房屋租赁合同》；
二、限被告张珍所于本判决生效之日起十五日内清退原告台州亚力塑机有限公司所有的坐落于三门沿海工业城的1、2、3号房屋内的设备及人员，并退还原告台州亚力塑机有限公司所有的坐落于三门沿海工业城的1、2、3号房屋；
三、限被告张珍所、何秀国于本判决生效之日起十五日内共同支付给原告台州亚力塑机有限公司租金300000元；
四、限被告张珍所于本判决生效之日起十五日内支付给原告台州亚力塑机有限公司按月租金43400元，自2014年12月9日起计算至实际退还上述第二项中的房屋时止的租金；
五、由被告陈模奎对上述第三、第四项的付款义务承担连带清偿责任，被告陈模奎承担保证责任之后，依法有权向被告张珍所追偿；
六、驳回原告台州亚力塑机有限公司的其他诉讼请求。如果被告张珍所、何秀国、陈模奎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12174元，由被告张珍所、何秀国、陈模奎共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出三份副本，上诉于台州市中级人民法院（上诉案件受理费12174元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局。账号：19-900001040000225089001，开户行：中国农业银行台州市分行）。本案申请执行期限为二年
审 判 长 张凌锋
人民陪审员 柯孔钗
人民陪审员 李灼昌
二〇一六年五月三十日代
书 记员 蒋 俊 来源：