河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2015）涧民二初字第868号原告洛阳市涧西区润泽苑小区业主委员会，住所地洛阳市涧西区。法定代表人胡爱国，该业主委员会主任。委托代理人李捷、柴承柱（实习），河南经源律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告洛阳润鑫物业管理有限公司，住所地洛阳市涧西区。法定代表人吴小平，该公司总经理。委托代理人李忠伟、魏兰兰，河南安多律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告洛阳市涧西区润泽苑小区业主委员会（以下简称润泽苑小区业委会）诉被告洛阳润鑫物业管理有限公司（以下简称润鑫物业）为物业服务合同纠纷一案，本院受理后,向被告送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理。原告润泽苑小区委托代理人李捷、柴承柱，被告润鑫物业法定代表人吴小平及委托代理人李忠伟、魏兰兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告润泽苑小区业委会诉称，2009年6月，洛阳市涧西区润泽苑小区（以下简称润泽苑小区）交工并由开发商自行组建前期物业润鑫物业进行管理。在此期间，被告润鑫物业没有依法履行物业服务职责，导致原告小区生活秩序混乱、卫生脏乱差等严重侵害小区业主利益。2013年9月原告依照相关法律程序解聘被告，并另招聘其他物业公司管理原告小区，但被告采取非法手段干涉阻挠新的物业公司和业主行使权利，与新物业公司形成对峙，并将新的物业公司强行赶出小区，致使现在原告小区限于瘫痪状态，严重侵害小区业主的合法权益。故请求人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《关于审理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条之规定，依法判决，诉讼请求：1、依法确认原告解聘被告洛阳润鑫物业管理有限公司合法有效；2、依法判令被告立即退出洛阳市涧西区润泽苑小区物业服务区域；3、依法判令被告立即移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金；4、被告承担办案一切费用。
被告润鑫物业辩称，一、原告业委会不具备起诉润鑫物业的法定资格。根据《物业管理条例实施细则》第十五条，《物业法》第七十六条的规定，业委会是小区业主的执行机构，其法定义务是执行业主共同做出的决定。有关小区业主共同利益的事项应当由业主大会做出决定，业委会作为执行机构没有擅自决定权。本案，业委会未经业主大会决定，为图一己私利擅自决定起诉答辩人，原告没有证据能够证明本案的起诉得到业主大会的授权，业委会以内部成员个人意志进行起诉，违背法律规定。因此本案原告起诉程序不合法，主体不适格。
二、原告业委会主张已经通过召开业主大会的方式解聘润鑫物业，不符合事实，事实上业委会至今未通过法定人数进行投票表决。2015年9月25日原告业委会在润泽苑小区发出公告，称于2015年10月11日在周山路小学召开业主大会，并通知了洛阳市涧西区物业管理及水电暖改造工作领导小组（物业办）与洛阳市涧西区人民政府周山路办事处到场监督并指导工作，当日，因参加业主大会人数未到达法定人数，因此该次业主大会无效。
三、业委会称润鑫物业未依法履行服务职责，造成小区脏乱差的说法不符合事实情况。润鑫物业自2009年进驻该小区以来，积极为业主提供优质服务，小区居民安居乐业，生活秩序正常，不存在任何服务不足之处。事实情况是，业委会个别成员与润鑫物业产生矛盾，为了一己私利，不惜代价多次指使他人对小区正常服务进行干扰，并带头在小区内不缴物业费用，为保证业主正常生活，润鑫物业长时间为业主垫付费用，为小区的物业费用作出了巨大的牺牲。因业委会成员与物业公司的个人矛盾积深，为化解矛盾，涧西区人民政府相关多个部门多次出面协调，并指导工作。目前该小区的物业问题受到政府相关部门的重视，是周山路办事处的重点监督单位。综上所述，本案原告起诉行为并未得到业主大会的许可，其在2015年10月11日召开的业主大会也未导致对润鑫物业解聘，因此，请求人民法院依法驳回原告业委会的请求。
经审理查明，原告润泽苑小区业委会系经法定部门认可的由洛阳市涧西区润泽苑小区业主选举产生的组织，被告润鑫物业系原告业委会成立之前即为洛阳市涧西区润泽苑小区提供物业服务的公司。2015年9月25日，原告润泽苑小区业委会在润泽苑小区发出公告，公告主要内容为：“为维护我小区全体业主合理合法诉求，经小区业主委员会会议通过，报经区物业办及社区同意润泽苑小区业委会依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条之规定，现拟召开业主大会采取书面形式征求意见，就有关小区解聘物业公司润鑫物业的问题通过业主大会投票表决……本洛阳市涧西区润泽苑小区业主大会定于本公告之日起15日后，即2015年10月11日上午9:00-10:00时召开，对以上事宜予以业主大会投票讨论通过，届时望全体业主以及业主代表相互转告，按时参加。”另查明，2015年10月11日，润泽苑小区业委会组织在周山路小学召开业主大会，洛阳市涧西区物业管理及水电暖改造工作领导小组（物业办）与涧西区周山路办事处派代表参加。润泽苑小区共居住业主392户。洛阳市涧西区物业管理及水电暖改造工作领导小组和涧西区周山路办事处出具《情况说明》一份，内容为：“润泽苑小区位于周××路，润泽苑业主委员会于9月底告知中泰世纪花城社区准备于2015年10月11日上午9:00-10：00召开业主大会，准备就解聘润鑫物业问题进行投票表决。《根据洛阳市业主大会及业主委员会指导规则》第十八条规定：业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。润泽苑小区共计392户业主，10月11日业主大会现场共发出128张选票，而小区1/2以上投票权的业主应为196人，此次业主大会未达到法定人数，根据上述法律规定此次业主大会无效。”庭审过程中，原告提交现场表决票127张，其中，赞同解除润鑫物业对润泽苑小区的物业服务权124票，反对2票，弃权1票，该127张表决票加盖有洛阳市涧西区周山路办事处中泰华城社区和洛阳市涧西区润泽苑小区业主委员会的公章。另原告提交入户表决票141张，原告称入户表决赞同解除润鑫物业对润泽苑小区的物业服务权的为101票，反对4票，弃权36票，该141张表决票只加盖有洛阳市涧西区润泽苑小区业主委员会的公章。原告还提交润泽苑小区业委会于2015年10月18日“关于解除润鑫物业服务”的《会议记录》一份。
本院认为，当事人应当依法维护自己的合法权益。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由业主共同决定。并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。原告润泽苑小区业委会对召开业主大会会议的时间、地点和会议讨论的事项进行了公告，并同时告知涧西区物业办、周山路办事处及中泰华城社区居民委员会。根据洛阳市涧西区物业管理及水电暖改造工作领导小组和涧西区周山路办事处出具《情况说明》以及原告润泽苑小区业委会提交的现场表决票数，实际参加业主大会会议并同意解聘被告润鑫物业的业主人数未达到相关法律、行政法规规定的占总业主人数的过半数。故原告润泽苑小区业委会请求确认原告解聘被告润鑫物业合法有效；被告立即退出洛阳市涧西区润泽苑小区物业服务区域，移交物业服务用房、相关设施、物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的诉讼请求，不符合法律规定，应当依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《物业管理条例》第二条、第五条、第六条、第十一条、第十二条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：驳回原告洛阳市涧西区润泽苑小区业主委员会的诉讼请求。本案受理费100元，由原告洛阳市涧西区润泽苑小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 刘红坡
人民陪审员 袁卓琦
人民陪审员 杨文娟
二〇一六年五月三十日
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