北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终332号上诉人（原审被告）北京喜神生日酒楼有限公司，住所地北京市石景山区八角北里（原八角西单商场）。法定代表人康维海，董事长。委托代理人康正文，男，1981年3月6日出生，该公司经理。上诉人（原审被告）中康酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区东风乡石佛营东里130号。法定代表人康维海，董事长。二上诉人共同委托代理人曹哲，北京市汉威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐志强，男，1978年8月1日出生。被上诉人（原审原告）孙玉贵，男，1969年8月21日出生。被上诉人共同委托代理人杨伟国，北京观韬律师事务所律师。被上诉人共同委托代理人雷震，北京观韬律师事务所律师。上诉人北京喜神生日酒楼有限公司（以下简称：喜神公司）、和中康酒店管理有限公司（以下简称：中康公司）因与被上诉人徐志强、孙玉贵房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，徐志强、孙玉贵共同委托代理人杨伟国、雷震，喜神公司委托代理人康正文、喜神公司、中康公司共同委托代理人曹哲到庭参加了诉讼，现已审理终结。徐志强、孙玉贵在原审法院起诉称：徐志强、孙玉贵与案外人拟共同出资设立北京华尚假日酒店投资管理有限公司。通过招商广告，徐志强、孙玉贵与喜神公司法定代表人康维海取得联系，协商租用诉争房屋供我方经营相关业务。协商过程中，我方了解到租赁房屋实际产权人为北京宏润投资经营公司，且喜神公司对房屋转租、改造或装修需要征得宏润公司同意。在喜神公司承诺会取得宏润公司同意的前提下，2014年2月9日我方与喜神公司签订《合作协议》，约定了租赁期限、租金、违约责任等条款。同时，中康公司作为喜神公司股东和关联方同意为《合作协议》中喜神公司进行担保，并在《合作协议》上盖章。2014年2月10日，我方徐志强通过案外人向康维海个人帐户汇款200万元，作为协议所约定的租金定金，并收到由康维海出具日期为2014年2月8日收条一张。2014年2月底，喜神公司向我方交付房屋。经双方核对确认，房屋交付时无任何装修，无供水、供电、消防等基本设施。进场后，我方开始进行装修改造。截至2014年3月1日，喜神公司未能按合作协议约定取得产权单位书面同意的合作文件，也未能提供办理消防、工商等手续所需原始消防验收合格意见书、建设规划意见书等相关材料。经过双方多次协商，我方同意给予喜神公司一定的宽限期，并同意将200万元已支付订金转为租金一部分。2014年3月4日，孙玉贵与喜神公司签订《补充协议》，约定我方于2014年3月4日支付租金100万元，通电之日支付剩余租金400万元。2014年3月4日，我方按补充协议约定向康维海个人帐户支付100万元，并由中康公司出具收据。因喜神公司称正在积极解决相关问题并需要资金协调。2014年3月11日，在房屋未通电情况下，我方又向康维海个人帐户支付200万元。至此，我方共向对方支付租金500万元。2014年3月19日，石景山区消防支队发出《消防监督检查通知单》，告知喜神公司所在房屋未能提供相关消防手续。经我方多次催促，喜神公司于2014年3月底告知我方，其与产权单位协商未果，且产权单位已向其发函要求终止双方《房屋租赁协议》。此后，因产权单位开始干涉房屋施工，我方除有留守人员在现场外，被迫停止施工并退场。2014年9月2日，喜神公司向我方发出《解除合作协议沟通函》，告知我方于2014年8月25日解除合作协议，并要求我方暂不退还合作费及赔偿相应损失，我方表示不能接受。至今，涉案房屋未解决供水、供电、消防等问题，一直处于闲置状态。因对方违约，导致我方造成极大经济损失。另，对方相关人员于2014年3月底将租赁房屋范围内一部分平房在我方不知情情况下擅自出租，并收取租金。为维护我方合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除我方与对方于2014年2月9日签订的《合作协议》及2014年3月4日签订的《补充协议》；2、判令喜神公司向我方返还500万元及支付至实际返还之日止的利息损失，按中国人民银行同期贷款利率计算，包括：以200万元为基数，自2014年2月10日起算；以100万元为基数，自2014年3月4日起算；以200万元为基数，自2014年3月11日起算；3、判令喜神公司向我方支付违约金500万元；4、判令中康公司对第二项、第三项请求承担连带责任；5、诉讼费用由对方承担。喜神公司、中康公司在原审法院答辩称：认可对方陈述的事实，协议签订后发生情势变更，案外人要收回租赁场地，导致合同无法履行。合同履行期间，对方在装修过程中超出租赁场地范围，对案外人与我方解除合同产生一定作用。本案诉讼与其他案件存在关联，本案应中止审理。原审法院
经审理查明：涉案租赁房屋所有权人为北京宏润商业设施经营公司，后名称变更为北京宏润投资经营公司（以下简称：宏润公司）。2014年2月9日，喜神公司（甲方）与徐志强（乙方）签订《合作协议》，约定：面积约6000平方米房屋与乙方合作开发经营，乙方负责全部投资；合作期限八年，自2014年2月12日至2022年2月11日，其中2014年3月1日至2014年6月30日4个月为免租期，由乙方进行装修；乙方承诺房屋仅用于宾馆、餐饮和部分商业经营模式；乙方每年支付甲方合作费用500万元，自2014年7月1日起计算；设备使用费100万元，包含电梯、供暖制冷设备及供电设施，以现状情况进行交接，一次性收取，不予退还；此协议签订时，乙方先支付设备使用费100万元和第一年合作费用中的100万元作为订金，待甲方取得产权单位书面同意合作文件后，乙方在10日内再支付剩余合作费400万元；合作期间，甲方确保合同顺利履行，否则甲方赔偿乙方所花费的装修费用及经营损失费；甲方应提供乙方办理消防、特行、工商、税务等相关手续时所需的合法有效的产权证明、原始消防合格意见书、出具的书面同意合作经营授权书、建设规划意见书；甲方违反本合同约定，提前收回合作房屋的，甲方支付乙方装修费用及一年合作费用作为违约金。其中，中康公司同意为喜神公司在《合作协议》中的义务进行担保，并在《合作协议》上以担保人名义盖章。2014年2月10日，徐志强按合同约定通过案外人向喜神公司和中康公司的法定代表人康维海个人帐户汇款200万元，作为协议所约定的租金订金，并收到由康维海出具日期为2014年2月8日收条一张。2014年2月底，喜神公司将涉案租赁房屋交付徐志强、孙玉贵，并由徐志强、孙玉贵开始进行装修改造。2014年3月4日，孙玉贵与喜神公司签订《补充协议》，约定：乙方于2014年3月4日向甲方支付租金100万元，在通电之日向甲方支付剩余租金400万元，免租期暂定为2014年3月10日，2014年3月11日起计算房租。因房产方宏润公司无法提供原楼建设消防验收合格意见书，及建设规划许可证等。如乙方确因无上述意见书出现办理证照困难时，甲方协助乙方对接消防部门办理原楼消防验收合格事宜以及有关证照办理协助事宜，对接关系所产生的费用由甲方承担，办证所产生的所有费用由乙方承担。如在2014年3月10日后未能对接完毕，超出三天则忽略不计。超出三天即2014年3月14日起则由甲方提供免租期。当日，徐志强、孙玉贵支付喜神公司租金100万元，并由中康公司出具收据一张。2014年3月11日，徐志强、孙玉贵在喜神公司要求下再次向康维海个人账户支付租金200万元。上述合同文件签订及履行期间，徐志强、孙玉贵多次催促喜神公司按约定提供相关材料，但喜神公司均未能提供。2014年3月19日，北京市石景山区公安消防支队发出《消防监督检查通知单》，告知涉案租赁房屋未提供消防手续。2014年3月底，喜神公司告知徐志强、孙玉贵，其与宏润公司协商未果，宏润公司已发函要求终止其与宏润公司《房屋租赁协议》。至此，徐志强、孙玉贵被迫停止装修施工并退场。2014年9月2日，喜神公司向徐志强、孙玉贵发出《解除合作协议沟通函》，载明：“……现在由于石景山区政府干预形成了人为的不可抗拒因素，致使双方签订的协议无法继续履行。……北京喜神生日酒楼有限公司与徐志强于2014年8月25日起解除合作协议……目前我方已经采取法律途径维护自己的合法权益，已经对北京宏润投资经营公司进行起诉，预计于9月初立案……待法院判决结束后，拿到全部赔偿金和补偿款后一次性退还乙方500万元合作费，并视乙方损失情况作适当经济补偿……”。庭审中，徐志强、孙玉贵提交与案外人合作经营位于本市朝阳区六里屯10号楼的绵绵家意（北京）酒店管理有限公司经营资料，包括租赁合同、房产证、租金支付凭证、收入明细、经营状况统计表等证据，以证明本案实际经营损失数额。上述事实，有合作协议、收条、银行汇款凭证、银行电子回单、补充协议、租金收据、汇款明细单、房屋所有权证明、营业执照、身份证复印件、消防监督检查通知单、解除合作协议沟通函、租赁合同、租金支付凭证、收入明细、经营状况统计表、照片及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。原审法院认为：当事人所订立合同的法律性质应以双方真实意思表示及合同约定实质内容予以确定。本案中，双方所签《合作协议》及《补充协议》中内容均为喜神公司向徐志强、孙玉贵提供房屋、徐志强、孙玉贵支付相关费用的约定，并无合作协议风险承担、利润分配等内容，且《补充协议》亦存在租金表述。因此，法院认定徐志强、孙玉贵与喜神公司形成了有效的租赁合同法律关系。现徐志强、孙玉贵并无违约行为，喜神公司不享有合同解除权，其所发《解除合作协议沟通函》不发生解除合同的法律效果，且喜神公司未按约定提供徐志强、孙玉贵所需相关房屋资料，喜神公司的上述行为依法已构成根本违约，徐志强、孙玉贵享有合同解除权，法院对徐志强、孙玉贵要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，喜神公司应当返还已收取500万元，并应赔偿徐志强、孙玉贵自收取款项之日起至实际返还之日止的利息损失。徐志强、孙玉贵按同期中国人民银行贷款利率标准计算，并无不当，法院予以支持。法院对喜神公司、中康公司主张500万元系合作费用、风险共担，并不应支付利息的意见，均不予采纳。喜神公司、中康公司主张徐志强、孙玉贵在装修过程中超出租赁场地范围，并系导致宏润公司不与其履行租赁合同，未提供证据证明，法院不予采信。徐志强、孙玉贵在本案中撤回装修损失赔偿请求，法院不持异议，其可再另行通过法律途径解决。根据双方合同约定喜神公司提前收回房屋的，其应支付徐志强、孙玉贵一年合作费用作为违约金。现喜神公司单方解除合同，而解除合同的法律后果即包括交还房屋，故喜神公司单方解约行为即构成提前收回租赁房屋，喜神公司应按合同约定给付徐志强、孙玉贵违约金。针对违约金数额法院认为：一方面，喜神公司、中康公司至今未能退还徐志强、孙玉贵五百万元，合同无法履行必然导致徐志强、孙玉贵产生一定经营损失和资金无法周转投资的损失，现徐志强、孙玉贵提供了酒店经营利润等相应证据予以佐证，故法院对违约金合理数额予以支持；另一方面，双方租赁合同实际有效履行期间仅为一月余，而徐志强、孙玉贵在签订合同时明知喜神公司、中康公司尚未取得宏润公司书面同意合作的文件，故徐志强、孙玉贵对于合同能否继续履行尚待确定的事实应予明知，合同无法履行亦属徐志强、孙玉贵可预见范围，无法履行合同之损失徐志强、孙玉贵应提前做好相关准备。综合上述案件事实，法院依据违约金所具有的补偿性和惩罚性，对违约金数额予以酌情确定。中康公司作为喜神公司担保人，其依法应承担连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决：
一、解除徐志强、孙玉贵与北京喜神生日酒楼有限公司、中康酒店管理有限公司于
二〇一四年二月九日签订的《合作协议》；
二、解除徐志强、孙玉贵与北京喜神生日酒楼有限公司于
二〇一四年三月四日签订的《补充协议》；
三、北京喜神生日酒楼有限公司于本判决生效后七日内返还徐志强、孙玉贵五百万元；
四、北京喜神生日酒楼有限公司于本判决生效后七日内按中国人民银行同期贷款利率计算赔偿徐志强、孙玉贵利息损失（自
二〇一四年二月十日起至实际返还之日止，以二百万元为基数；自
二〇一四年三月四日起至实际返还之日止，以一百万元为基数；自
二〇一四年三月十一日起至实际返还之日止，以二百万元为基数）；
五、北京喜神生日酒楼有限公司于本判决生效后七日内赔偿徐志强、孙玉贵违约金二百万元；
六、中康酒店管理有限公司对本判决书主文第三项、第四项、第五项承担连带责任；
七、驳回徐志强、孙玉贵的其他诉讼请求。喜神公司、中康公司不服原审法院上述民事判决，上诉至本院，请求：
一、撤销原判第一项、第二项，不同意解除合同。
二、变更原判第三项为返还四百万元，应扣除设备费100万元；
三、相应变更原判第四项的利息计算基数；
四、变更原判第五项，200万元违约金过高应当调低。其主要上诉理由是：1、我方并不想解除本案双方之间的合同，如另案中法院判决我方与产权人的租赁合同继续履行，则本案合同也可以继续履行。2、按照合同约定，100万设备费是一次性收取的，不予退还，现在房屋内已没有这些设备，因此不应退还设备费。3、对方的实际损失只是资金占用损失，原判支付违约金200万元，过分高于实际损失，应当减少。徐志强、孙玉贵服从原审法院判决，并表示坚持要求解除合同。本院审理期间，双方提交了现场的照片等证据，证明现场装修和设施等情况。双方认可原有装修已经拆除、电梯仍在现场，但对其他设施设备交接和现状等情况有争议。本院
经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：喜神公司未按约定提供徐志强、孙玉贵所需相关房屋资料，喜神公司的上述行为依法已构成根本违约，徐志强、孙玉贵享有合同解除权，法院对徐志强、孙玉贵要求解除合同的诉讼请求予以支持。上诉人坚持不同意解除合同，于法无据，本院不予支持。双方虽约定设备使用费不予退还，但现合同无法继续履行，合同应当解除，因此上诉人以此约定为由不同意退还设备使用费，依据不足，法院不予支持。双方对供暖供电等设备是否交付、是否仍在现场有争议，均未提交充分证据予以证明，但部分装修和设备徐志强、孙玉贵确已无法返还喜神公司，应当在喜神公司返还其费用时适当予以相应扣减。本院酌定喜神公司返还450万元，但剩余部分应认定为徐志强、孙玉贵的损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金包含了对守约方损失的补偿，守约方无权在违约金之外另行要求赔偿损失。徐志强、孙玉贵的损失包括设备使用费损失、利息损失、装修损失、经营预期利益损失等各项，法院确定违约金的数额应当以这些损失为基础予以衡量。但原审法院在违约金之外另行支持了利息损失、释明徐志强、孙玉贵撤回关于装修损失的请求另行解决，是错误的，应当予以更正。考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，原审法院确定的违约金数额合理，本院予以确认，喜神公司、中康公司要求进一步减少理由不足，本院不予支持。综上所述，喜神公司、中康公司上诉理由部分成立，本院予以支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第154号民事判决第一项、第二项、第五项；
二、撤销北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第154号民事判决第四项、第六项、第七项；
三、变更北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第154号民事判决第三项为：北京喜神生日酒楼有限公司于本判决生效后七日内返还徐志强、孙玉贵四百五十万元；
四、中康酒店管理有限公司对以上各项承担连带责任；
五、驳回徐志强、孙玉贵的其他诉讼请求。一审案件受理费八万三千二百五十六元，由徐志强、孙玉贵负担三万零五百六十三元（余款于本判决生效后七日内交纳），由北京喜神生日酒楼有限公司、中康酒店管理有限公司负担五万二千六百九十三元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费三万零八百元，由徐志强、孙玉贵负担五千一百元（于本判决生效后七日内交纳），由北京喜神生日酒楼有限公司、中康酒店管理有限公司负担二万五千七百元（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理
审判员 刘 磊
二〇一六年五月三十日
书 记 员 田 星 关注微信公众号“”