广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初2414号
原告：滕远立。
委托代理人：马俊裕，广东说文律师事务所律师。
被告：刘斌。
第三人：汪华丽。
委托代理人：王东海，广东莞信律师事务所律师。
委托代理人：龚瑜，广东莞信律师事务所实习律师。
第三人：东莞市德世房地产投资有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇乌沙社区兴发路***号长佳长安花园13、14、19、20幢商铺109。
法定代表人：古利明，该公司总经理。
委托代理人：庄燕平，该公司员工。
原告滕远立诉被告刘斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依第三人汪华丽申请，依法追加汪华丽为第三人，后又依原告申请，依法追加东莞市德世房地产投资有限公司为第三人参加本案诉讼。本案依法由
审判员黄彩华适用简易程序独任审判，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告滕远立及其委托代理人马俊裕，被告刘斌，第三人汪华丽及其委托代理人王东海，第三人东莞市德世房地产投资有限公司的委托代理人庄燕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滕远立诉称：原、被告于2015年12月9日签订了一份房屋买卖合同，合同约定被告将其名下所有的位于广东省东莞市长安镇沙头靖海中路25号金沙花园x幢xxxx房的房产以1100000元的价格出售给原告。原告已按照合同约定，于签订合同当天向被告支付100000元的定金。该合同第二条约定：“B.该物业是抵押状态，卖方应于签署本合约后65日内办理解除抵押手续，并将房地产证原件/商品房买卖合同原件托管至经纪方作为办理过户手续之用”。后被告不仅在合同约定期限内没有依约履行上述合同义务，还明确向原告表示不再出售合同所涉房屋。该合同第十二条约定：“卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方除须双倍退还所收之定金外，还须赔偿合约楼价的百分之二十作为买方的损失。”原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法判令：
一、被告立即向原告双倍退还所收之定金共计200000元及其利息（按人民银行同期同类贷款利率的标准自起诉之日起算至实际履行之日止）；
二、被告立即向原告赔偿合约楼价的百分之二十即共计220000元及其利息（按人民银行同期同类贷款利率的标准自起诉之日起算至实际履行之日止）；
三、本案诉讼费由被告承担。在原告举证期间，经本院准许，原告变更诉讼请求为：
一、被告按照双方签订的《房屋买卖合同》继续履行合同；
二、被告立即向原告赔偿合约楼价的百分之二十即共计220000元及其利息（按人民银行同期同类贷款利率的标准自起诉之日起算至实际履行之日止）；
三、本案诉讼费由被告承担。在本案开庭前，经本院准许，原告增加诉讼请求为：请求法院判令被告向原告支付购房服务佣金33000元。即原告再次变更后的诉讼请求为：
一、被告按照双方签订的《房屋买卖合同》继续履行合同；
二、被告立即向原告赔偿合约楼价的百分之二十即共计220000元及其利息（按人民银行同期同类贷款利率的标准自起诉之日起算至实际履行之日止）；
三、被告向原告支付购房服务佣金33000元；
四、本案诉讼费由被告承担。
被告刘斌辩称：案涉房屋是被告与其妻子即本案第三人汪华丽的夫妻共同财产。由于签订案涉房屋买卖合同时未经第三人汪华丽的同意，第三人汪华丽不同意出售该房屋，现被告不同意继续履行合同，不同意支付原告请求的违约金以及购房服务佣金。第三人汪华丽述称：案涉房屋买卖合同属于效力待定合同，第三人汪华丽作为案涉房屋的共同共有人，对被告出售案涉房屋的行为并不知情，对该合同效力亦不予追认。案涉房屋为不动产，未完成过户登记手续，原告不构成善意取得的情形。效力待定合同未经权利人追认，为自始无效合同，原告请求继续履行合同没有依据。既然案涉合同自始无效，原告主张的违约金及中介佣金不应予以支付，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人东莞市德世房地产投资有限公司述称：原、被告经该公司的介绍签订了案涉房屋买卖合同，被告的妻子即本案第三人汪华丽参与了合同的谈判与签订。合同不能履行是被告的原因，该公司已尽了作为经纪方的义务。
经审理查明：2015年12月9日，原告滕远立（买方）与被告刘斌（卖方）以及东莞市德世房地产投资有限公司（经纪方）三方共同签订了一份房屋买卖合同。合同约定：被告将其名下所有的位于广东省东莞市长安镇沙头靖海中路25号金沙花园x幢xxxx房的房产出售给原告，成交价为1100000元。合同第十一条约定：“基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付咨询及中介服务收费，其中，买方应向经纪方支付咨询及中介服务费人民币成交价3%元整……。”合同第十二条约定：“……卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方应须双倍退还所收之定金外，还须赔偿合约楼价的百分之二十作为买方的损失。”合同附件第2条约定，买方于签署本合同当天前支付人民币100000元作为定金。合同另就其他相关事项进行了约定。签订合同当天，原告通过原告妻子刘娅的支付宝账号向被告名下银行账号分两次转账，每次转账50000元，共转账100000元，向被告支付了定金100000元。此外，原告还于2016年3月12日向第三人东莞市德世房地产投资有限公司支付了中介服务佣金33000元，并提交了相关发票为证，第三人东莞市德世房地产投资有限公司对此无异议。被告认为，案涉房屋买卖没有完成，原告不应产生上述费用。关于案涉交易的经过。1.原告称，签订案涉房屋买卖合同前一天，原告到了案涉房屋现场查看，当时被告的岳母即第三人汪华丽的母亲在家。案涉房屋买卖合同是原告与被告在第三人东莞市德世房地产投资有限公司的办公室签订的。在此期间被告的家人是知道房产交易这个事情的，不存在不知情的情形。签订合同后，被告一再拒绝办理房屋买卖相关手续。2016年春节后，第三人东莞市德世房地产投资有限公司通知原告，被告拒绝履行案涉房屋买卖合同，理由为被告妻子对此不知情。被告对原告的上述陈述无异议。原告认为，案涉房产登记在被告一人名下，系经有合格资质的经纪公司介绍并完成案涉合同签订，原告有理由相信被告对该房屋具有完全的处分权利。被告及第三人汪华丽不履行合同的原因是案涉房屋价格已上涨。2.被告称，被告并无主动委托第三人东莞市德世房地产投资有限公司出售房屋，其妻子即第三人汪华丽对其出售案涉房屋不知情。第三人东莞市德世房地产投资有限公司工作人员打来电话称原告要求看房，被告就让对方自行看房，被告与第三人汪华丽均在外面工作，第三人汪华丽的母亲在家。被告签订合同没有事先征得第三人汪华丽的同意，原因是想给第三人汪华丽一个惊喜，先把房子卖掉，再换一个大房。当时被告在外面，接到第三人东莞市德世房地产投资有限公司来电，称原告要买案涉房屋，出了较好的价格，故被告就签了案涉房屋买卖合同。被告与第三人汪华丽的感情可以。现因第三人汪华丽不同意卖房，故被告拒绝履行案涉房屋买卖合同。3.第三人汪华丽称，其对于被告卖房事宜完全不知情。被告在家里从未提及卖房事宜。第三人汪华丽与被告的感情很好，与自己母亲的感情也可以。第三人汪华丽和被告均确认其两人每天回家，第三人汪华丽称被告基本上回家很晚。4.第三人东莞市德世房地产投资有限公司称，签订案涉合同前，该公司跟被告通过几次电话，确认被告妻子即第三人汪华丽同意出售房屋。被告对此予以否认，称签订合同前并无打电话给第三人汪华丽。庭审中，原告及第三人东莞市德世房地产投资有限公司均确认没有与第三人汪华丽直接沟通过关于被告卖房事宜，称系通过被告确认第三人汪华丽同意卖房的。原告确认在签订合同前，知道被告为已婚。原、被告及第三人东莞市德世房地产投资有限公司均确认第三人汪华丽不在签订合同的现场。原告及第三人东莞市德世房地产投资有限公司均主张第三人汪华丽知情并同意案涉房屋买卖合同，但对此并无证据提交。另查明：案涉房产系由被告刘斌于2009年6月28日签订一手房屋买卖合同购入，于2016年2月6日取得房地产权证，房屋登记在被告刘斌一人名下。被告刘斌与第三人汪华丽于2006年12月30日登记结婚，上述房产的取得系在其婚姻存续期间。又查明：原告于2016年3月14日向本院提出财产保全申请，请求查封、扣押、冻结被告刘斌价值人民币420000元的财产。担保人陈德辉为该财产保全申请向本院提供了其所有的位于广东省东莞市××恒星花园××房（权属证号：粤房地证字第C633xxxx号）的房产作为担保。本院已于2016年3月15日作出（2016）粤1972民初2414号裁定书，裁定冻结被告刘斌的银行存款人民币420000元或查封、扣押其相应价值的财产，并于2016年3月17日对本案所涉房屋进行了查封，查封时间为三年，从2016年3月17日至2019年3月16日。原告在诉讼过程中变更了诉讼请求，并于2016年3月23日向本院申请变更财产保全事项为申请冻结、查封、扣押被告价值人民币1100000元的财产。
本院认为，原告第一次变更后的诉讼请求的标的所涉金额为220000元及其利息，第二次变更后的诉讼请求的标的所涉金额为253000元（220000元＋33000元＝253000元）及其利息，本院此前已依原告申请按价值420000元对被告实施了财产保全措施，财产保全实施措施所涉金额已超出原告变更后的诉讼请求标的所涉金额，结合本案的审理情况，并无依原告的上述变更财产保全申请而变更财产保全措施的必要。本院于2016年5月24日作出（2016）粤1972民初2414号之一民事裁定书，对原告的上述变更财产保全申请予以驳回。本案庭审过程中，在法庭调查结束前，经本院询问原告是否需要变更诉讼请求，原告明确表示不变更。以上事实，有原告提交的案涉房屋买卖合同、收款收据、支付宝付款凭证、中介服务佣金发票，第三人提交的结婚证、房地产权证、房屋一手买卖合同以及本院庭审笔录、谈话笔录附卷为证。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：
一、原告请求被告按照双方签订的房屋买卖合同继续履行合同是否合法有据；
二、被告是否应当向原告赔偿220000元及其利息；
三、被告是否应当向原告支付购房服务佣金33000元。关于争议焦点一，原告请求被告按照双方签订的房屋买卖合同继续履行合同是否合法有据。首先，关于案涉房屋买卖合同效力的问题。虽然案涉房产为被告刘斌与第三人汪华丽的夫妻共同财产，被告刘斌对该房产没有完全的处分权，但夫妻一方在签订房屋买卖合同时是否具有完全处分权，只对房屋能否顺利办理物权变更登记产生影响，对于物权变动的引发原因即买卖合同的生效与否并不产生影响。合同的生效与否，取决于合同的双方是否具备相应民事行为能力，意思表示是否真实以及合同是否属于法定的合同无效情形。本案中，原、被告均为完全民事行为能力人，双方签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，合同并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的情形。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故案涉房屋买卖合同依法应当认定有效，对合同当事人均具有法律约束力，原、被告均应按合同约定履行义务和承担责任。其次，关于第三人汪华丽是否知情并同意案涉房屋买卖合同的问题。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，应归夫妻共同所有，另有规定的除外。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，案涉交易为房屋买卖。房屋对于一般家庭而言，属于重大家庭财产，其处理需要家庭成员慎重考虑，故房屋买卖交易不属于上述条文第（一）项中的因日常生活需要可由夫妻任何一方有权决定的情形，如房屋为夫妻共同财产的，对房屋的处理应当由夫妻双方平等协商，取得一致意见。原告在签订案涉房屋买卖合同前，已知道被告为已婚，则应意识到案涉房屋虽然登记在被告一人名下，亦可能为夫妻共同财产，应当对案涉房屋的权属情况和所有产权人对案涉房屋买卖合同的意见尽到谨慎审查的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……”。被告与第三人汪华丽均表示，签订案涉房屋买卖合同期间两人夫妻关系正常，每天都回家，第三人汪华丽与其母亲感情可以，且原告到被告家中看房时，第三人汪华丽的母亲在场。按照一般生活常理推断，不排除第三人汪华丽对被告要出售房屋的意图有知情的可能。但出售房屋涉及到出售对象、房屋价格、房款支付、交房日期、违约责任等诸多细节的约定，即使第三人汪华丽对被告要出售案涉房屋的意图知晓，其是否同意包括具体交易细节的案涉房屋买卖合同的签订，根据上述法条的规定，应当以第三人汪华丽的书面确认为准。原告没有与第三人汪华丽直接沟通其关于出售案涉房屋的意见，也没有获得第三人汪华丽的书面同意，原告称第三人汪华丽对案涉房屋买卖合同知情并同意，但对此并无举证证明，包括被告向原告转让案涉房屋前已经取得第三人汪华丽授权或者事后得到其追认，应承担举证不能的后果。对于原告关于第三人汪华丽对案涉房屋买卖合同知情并同意的主张，本院对此不予采信。第三，关于案涉房屋买卖合同继续履行的问题。案涉房屋买卖合同虽然依法有效，但案涉房屋为被告刘斌与第三人汪华丽于婚姻存续期间购得，属于两人的夫妻共同财产。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”，根据上述法条的规定，在夫妻单方出售夫妻共同的房屋的情况下，买方获得房屋应同时具备三个前提条件，即善意购买、支付合理对价并办理了产权登记手续。本案中，原告并没有同时符合上述三个条件。第三人汪华丽为案涉房屋的共有人，现明确表示其并不同意出售案涉房屋，原告并无证据证明被告向原告转让案涉房产前已经取得第三人汪华丽授权或者事后得到其追认，原、被告之间的房屋买卖合同的效力不及于第三人汪华丽。因案涉房屋买卖合同的履行必然侵害到第三人汪华丽对涉案房产的所有权，故对于原告要求被告继续履行案涉房屋买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二，被告是否应当向原告赔偿220000元及其利息。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，原告有权要求被告按照合同的约定承担违约责任。根据案涉房屋买卖合同第十二条约定：“……卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方应须双倍退还所收之定金外，还须赔偿合约楼价的百分之二十作为买方的损失”，本案中，被告未能履行合同将案涉房屋售予原告，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。原告请求被告按照楼价的百分之二十承担违约金即220000元（1100000元×20%＝220000元）合法有据，本院予以支持。原告请求该违约金利息按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起算至付清之日止,案涉房屋买卖合同对此并无约定，原告的上述请求于法无据，本院不予支持。关于争议焦点三，被告是否应当向原告支付购房服务佣金33000元。首先，根据案涉房屋买卖合同约定，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付咨询及中介服务收费，案涉合同已经签订，买方即原告应按照案涉房屋成交价3%向经纪方即本案第三人东莞市德世房地产投资有限公司支付咨询及中介服务费，即33000元（1100000元×3%＝33000元）。原告主张已支付该款，并提交了相关发票予以佐证，第三人东莞市德世房地产投资有限公司并无异议，本院对此予以确认。关于被告认为房屋买卖没有完成则原告不应产生上述费用的抗辩理由，
本院认为，按照案涉房屋买卖合同的约定，只要合同签订，买方即应向经纪方支付咨询及中介服务收费，该费用并不以房屋买卖过程全部完成为前提条件，原告已举证证明其产生了上述费用，故本院对被告的上述抗辩理由不予采纳。其次，虽然案涉房屋买卖合同没有约定如果被告违约则购房服务佣金应当由谁承担，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，原告支付33000元中介服务佣金给经纪方，系签订案涉房屋买卖合同的缘故，但因被告违约无法履行该合同，导致合同目的无法实现，被告的违约行为客观上造成了原告上述中介服务佣金33000元的损失，被告应当予以赔偿。原告请求被告支付购房服务佣金33000元，合法有理，本院予以支持。此外，因原告关于要求被告继续履行合同的诉讼请求本院不予支持，原告对于定金并无提出诉讼请求，案涉定金可由原、被告双方另行解决，本案对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、被告刘斌应于本判决生效之日起三日内向原告滕远立支付违约金220000元；
二、被告刘斌应于本判决生效之日起三日内向原告滕远立支付购房服务佣金33000元；
三、驳回原告滕远立的其他诉讼请求。如果各方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2547.5元（原告已预交3800元），由被告刘斌承担；保全费2620元（原告已预交2620元），由原告滕远立承担835元，被告刘斌承担1785元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 黄彩华
二〇一六年五月三十日
书记员 欧凯桦附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自