北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）京02执异211号案外人王少武，男，1981年7月31日出生。案外人佟海霞，女，1978年3月20日出生。上述二案外人之共同委托代理人于群，辽宁宸瀚律师事务所律师。申请执行人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区惠工街56号。负责人于苓，总经理。委托代理人邹峰，北京市安和利律师事务所律师。委托代理人康婧，北京市安和利律师事务所律师。被执行人沈阳星辰房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区文体路6甲4号。法定代表人黄哲明，执行董事。委托代理人杨军昌，北京市华博金隆律师事务所律师。被执行人京明控股集团有限公司，住所地北京市丰台区西木樨园8号11层。法定代表人黄哲明，执行董事。被执行人黄哲明，男，1962年3月10日出生。中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称信达辽宁分公司）申请执行沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称星辰公司）、京明控股集团有限公司（以下简称京明公司）、黄哲明两案，本院执行过程中，案外人王少武、佟海霞以本院查封的位于辽宁省沈阳市×××1-17-3号房屋（以下简称涉案房屋）系其合法购买为由向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭公开听证进行审查，现已审查终结。王少武、佟海霞称，其与星辰公司于2013年10月15日签订《商品房买卖合同》，约定其向星辰公司购买涉案房屋，面积58.66平方米。其分别于2013年10月12日和15日累计向星辰公司支付购房款457548元，所支付房款占总房款比例为100％。合同签订后，星辰公司迟迟不按照合同约定与其办理备案登记手续，现涉案房屋已被本院查封并面临拍卖，其购买房屋的时间在查封时间之前。2012年11月13日，星辰公司取得涉案房屋的《商品房预售许可证》，其作为普通的购房业主，有理由相信该房屋处于可售状态，其能获得所购房屋的所有权。2015年11月13日，沈阳市和平区人民法院作出（2015）沈和民二初字第2288号判决，确认其与星辰公司签订的《商品房买卖合同》有效，并判令星辰公司向其开具正式发票。其作为普通消费者与星辰公司及信达辽宁分公司相比是弱势群体，不应让普通消费者在星辰公司与信达辽宁分公司的博弈中承担任何风险，因为星辰公司与信达辽宁分公司属于经营利益，而消费者的利益属于生存利益，应受到优先保护。另外信达辽宁分公司在投资前没有对担保物上所涉权利进行审查，并在投资后对担保物上权利的存在缺失监管，所以信达辽宁分公司应对投资行为承担全部风险。其所购买的房屋是其名下唯一的住房，是其及家庭的生活希望所系，目前该房屋已被其实际占有使用。综上，其已支付大部分购房款，在本院查封前签订房屋买卖合同并已实际占有使用涉案房屋，请求本院解除对涉案房屋的查封，若本院不同意解除查封，则本院在拍卖上述房屋后，其作为房屋的买受人应优先受偿拍卖款。信达辽宁分公司称，涉案房屋已抵押给该公司，且尚不具备交付条件；本院之前在类似案例中裁定驳回了其他案外人的异议请求，故请求驳回王少武、佟海霞的异议请求。星辰公司请求法院依法裁判。审查过程中，王少武、佟海霞提交了《商品房买卖合同》、收款收据、汇款凭证、（2015）沈和民二初字第2288号民事判决书、《商品房预售许可证》等证据证明其主张，信达辽宁分公司对上述证据均不予认可。王少武、佟海霞未提交已合法占有涉案房屋的相关证据。信达辽宁分公司提交了《在建工程抵押登记证明》及《在建工程抵押物清单》、（2015）二中执异字第01031号执行裁定书等证据证明其主张，王少武、佟海霞对上述证据均不予认可。经审查查明，北京市方圆公证处于2011年7月7日出具（2011）京方圆内经证字第15792号和15793号执行证书，本院于2011年8月22日分别立（2011）二中执字第1322号和1323号执行案件予以执行。执行过程中，本院于2012年11月6日作出（2012）二中执异字第1499号和1500号执行裁定，裁定上述两执行案件的申请执行人由中信信托有限责任公司变更为信达辽宁分公司。2011年8月25日，本院查封了星辰公司名下坐落于沈阳市×××的国有土地使用权，面积为20521.6平方米，证号为沈阳国用（2008）第0039、0040号。现上述两执行案件处于执行过程中，尚未进行拍卖程序。另查，2012年11月13日，沈阳市房产局向星辰公司颁发沈房预售第12542号《商品房预售许可证》，其中载明：项目地址为沈阳市×××北侧。1号楼、2号楼住宅部分共计房屋496套，1号楼、2号楼、3号楼、4号楼商业部分共计房屋31套，3号楼、4号楼公建部分共计房屋766套。涉案房屋属上述《商品房预售许可证》载明的非住宅部分。再查，王少武、佟海霞与星辰公司于2013年10月15日签订《商品房买卖合同》。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合法律、司法解释规定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本案中，本院查封星辰公司名下坐落于沈阳市和平区文体路北侧的国有土地使用权的效力及于地上建筑物。案外人王少武、佟海霞与星辰公司在本院查封涉案房屋之前未签订合法有效的房屋买卖合同，且王少武、佟海霞未提交已合法占有涉案房屋的证据，故本案不符合法律、司法解释规定的人民法院应予支持案外人异议的情形。另外，本案执行尚未进行拍卖程序，案外人所提涉案房屋拍卖价款优先受偿的请求，不属于本案审查范围，本院不予审查。综上，王少武、佟海霞所提执行异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，
裁定如下：驳回案外人王少武、佟海霞提出的执行异议。
如不服本裁定，当事人、案外人认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；当事人、案外人认为与执行依据无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。
审 判 长 曾小华
代理
审判员 侯成成
代理
审判员 连 强
二〇一六年五月三十日
书 记 员 吕苏岩 关注公众号“”