江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏04民终897号上诉人（原审被告）丁锁富，上诉人（原审被告）潘爱琴。被上诉人（原审原告）孙罗洪。被上诉人（原审原告）王夕珍。
上诉人丁锁富、潘爱琴因与被上诉人孙罗洪、王夕珍确认合同无效纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2015）坛民初字第2191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。孙罗洪、王夕珍一审诉称，我们系夫妻关系，系金坛市西城街道城南村委下坵村村民，农业户口。2010年旧房改造时，我们将原五间宅基地中的西侧两间宅基地（10＊8米）转让给丁锁富���潘爱琴建房，作价30万元。2010年4月3日，我们与丁锁富、潘爱琴就上述事宜签订《宅基地转让协议》一份。丁锁富、潘爱琴出资在该宅基地上修建了两层楼房一套，但该房一直由我们占有和使用。宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，丁锁富、潘爱琴系城市户口，非本村民小组成员，不能享受本集体的宅基地，双方之间转让宅基地的行为违反了法律禁止性规定，应属无效。我们多次要求解除协议，同时同意返还转让款并赔偿被告损失，遭丁锁富、潘爱琴拒绝。故诉至法院，请求确认双方于2010年4月3日签订的《宅基地转让协议》无效；诉讼费由丁锁富、潘爱琴承担。丁锁富、潘爱琴一审辩称，一、孙罗洪、王夕珍的诉讼请求不能成立。（1）双方之间的宅基地转让合同符合合同构成要件，不违反禁止性规定，应认定合同有效。确认合同无效应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为依据，不以地方性法规及行政规章为依据，现行法律法规没有明确对宅基地转让作禁止性规定。并且宅基地的所有权人西城街道对转让行为予以认可，转让协议应当被认定为有效。（2）合同不违反合同法第52条的禁止性规定。合同法第52条规定了合同无效的情形。本案合同双方处分各自权利，不存在恶意串通或胁迫订立合同的问题，也没有损害集体、国家及第三人的利益。基于一户一宅的规定，在旧村改造中，孙罗洪、王夕珍将超出规定面积的宅基地使用权转让给被告并没有使孙罗洪、王夕珍失去其赖以居住的土地，合同目的也不违法。故本案合同不违反合同法第52条的禁止性规定。（3）认定合同有效，符合诚实信用原则，有利于保护守信方的利益和交易安全。本案起因是我们在宅基地上建造房屋后，该区域内因��境改善房价上涨，且房屋已具备产权登记条件，孙罗洪、王夕珍因利益驱动而反悔，试图以确认合同无效的方式要回土地、房屋不具有正当性。如果认定合同无效不利于保护交易安全，同时也是对诚信原则的违反。
二、孙罗洪、王夕珍不具备诉讼主体资格。依照民事诉讼法相关规定孙罗洪、王夕珍应当是与所诉案件有直接利害关系的人，为保护自己的民事权益而提起诉讼。本案中孙罗洪、王夕珍自己的民事权益没有是损害，而是获利。孙罗洪、王夕珍虽然享有转让的宅基地的土地使用权，但旧村改造后，孙罗洪、王夕珍仅享有3间，对于其余两间（转让的），应归村委所有。按村委要求多出的宅基地，原享有的村民可以对外转让，但受让人应当按村委的统一规划要求在房屋建成后与村委办理用地手续并交纳费用。双方之间的转让费金额与村委会后期收取的费用无关��本案讼争土地使用权、所有权实质上已经转归村委会集体所有，孙罗洪、王夕珍并不享有权利，没有直接利害关系，民事权益未受侵害。综上，请求法院驳回孙罗洪、王夕珍的诉讼请求。原审法院
经审理查明，孙罗洪、王夕珍系夫妻，户籍所在地为常州市金坛区西城街道城南村委西下坵村，农业家庭户，孙罗洪、王夕珍在该村原有五间宅基地。丁锁富、潘爱琴系夫妻，户籍所在地为常州市金坛区金城镇北戴庄68号，非农业家庭户。2010年4月3日，孙罗洪、王夕珍（作为出让方）与丁锁富、潘爱琴（作为接受方）签订1份《宅基地转让协议》，约定孙罗洪、王夕珍将五间宅基地中的西部两间宅基地（10米＊8米）转让给丁锁富、潘爱琴，转让费300000元等内容。协议签订后，丁锁富、潘爱琴支付了宅基地转让费，并且在该宅基地上建成两间两层楼房1幢。因双方产生纠纷，该房屋并未居住使用。孙罗洪、王夕珍于2015年7月6日诉至原审法院，要求判如所请。原审法院经审理后认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》的第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该规定为效力性、强制性的法律规定。农村宅基地系农民集体所有，根据此规定，宅基地使用权由农村村民享受，并不得出让、转让或出租用于非农业建设。本案双方签订的《��基地转让协议》约定将农村宅基地转让给集体经济组织外的非农业居民建房之用，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，属于违反法律、行政法规的强制性规定，应按合同法第五十二条第五项的规定认定为无效。因孙罗洪、王夕珍的诉讼请求仅为确认《宅基地转让协议》无效，双方均未主张和明确合同无效后的对相关财产和权益的处理，本案中对此暂不处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：确认孙罗洪、王夕珍与丁锁富、潘爱琴于2010年4月3日签订的《宅基地转让协议》无效。丁锁富、潘爱琴不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、虽然《中华人民共和国土地管理法》第六十三条对农村集体土地使用权的流转作出相对禁止规定，但该条的立法本意是保护农业耕地，而本案所涉的集体土地并非耕地，而是村集体所有的宅基地并符合用地整体规划要求。因此，本案的《宅基地转让协议》并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的禁止性规定。
二、只要建房手续齐全，其所在集体经济组织认可宅基地使用权转让，就应当认定转让协议有效。2015年1月，中央办公厅、国务院出台的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作意见》，也意味着农民自由转让宅基地即将成为现实。综上，原审法院在认定事实和适用法律上均存在错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回孙罗洪、王夕珍的诉讼请求。
被上诉人孙罗洪、王夕珍答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院
经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。二审期间双方均未提交新的证据。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：2010年4月3日签订的《宅基地转让协议》的效力问题。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条的规定以及立法精神，农村宅基地具有身份性特征，法律对宅基地的转让做了严格限制，即禁止城镇居民购买农村宅基地以及禁止不同集体经济组织成员转让宅基地等。本案上诉人丁锁富、潘爱琴不属农村村民户口，也非宅基地所在村的成员，原审法院认定案涉《宅基地转让协议》因违反法律强制性规定而无效，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人丁锁富、潘爱琴的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。���据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费80元，由上诉人丁锁富、潘爱琴负担。本判决为终审判决。
审判长 谢唯立
审判员 陈 卫
审判员 王 莹
二〇一六年五月三十日
书记员 杨 青 微信公众号“”