新疆生产建设兵团第七师中级人民法院民 事 判 决 书（2016）兵07民终33号上诉人（原审被告）李保证，男，汉族，1988年12月5日出生，新疆生产建设兵团第七师一三〇团7连农工。上诉人（原审被告）崔晓芬（李保证之妻），汉族，1990年7月17日出生，新疆生产建设兵团第七师一三〇团7连农工。上列二上诉人共同的委托代理人李庆庆（李保证之兄），汉族，1984年1月11日出生，新疆北方建设集团有限公司技术中心副主任。被上诉人（原审原告）新疆万盛龙邦房地产开发有限公司，住所地新疆伊犁州奎屯市区松鹤里48幢221室。法定代表人高文明，该公司执行董事兼总经理。委托代理人苗园，新疆燎原律师事务所律师。
上诉人李保证、崔晓芬因与被上诉人新疆万盛龙邦房地产开发有限公司（以下简称万盛龙邦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2015）奎垦民二初字第191号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李保证、崔晓芬及二人共同的委托代理人李庆庆，被上诉人万盛龙邦公司的委托代理人苗园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，万盛龙邦公司与李保证、崔晓芬于2013年11月22日签订了《商品房预售合同》，合同约定“李保证、崔晓芬购买万盛龙邦公司出售的奎屯市天北新区紫荆园21幢422号住宅一套，建筑面积为92.28平方米，每平方米3998.27元，合同总价368960元。李保证、崔晓芬首付房款110960元，剩余房款258000办理贷款”。双方对房屋面积差异处理的约定为“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以有资质的测绘中介部门核准的产证面积为准，房款多退少补，房价以该商品房单价计算。”李保证、崔晓芬于2013年10月4日向万盛龙邦公司交纳房款20000元，于2013年11月22日交纳房款90960元。李保证、崔晓芬于2014年3月在中国工商银行股份有限公司奎屯支行办理按揭贷款手续。李保证、崔晓芬分别于2014年4月份、2014年9月份到万盛龙邦公司要求交付房屋，万盛龙邦公司以房屋实际面积大于合同面积为由，要求李保证、崔晓芬先补交房款后再交房。奎屯垦区人民法院（2015）奎垦民二初字第37号民事判决书已产生法律效力，该判决要求万盛龙邦公司向李保证、崔晓芬交付房屋，涉案房屋实际建筑面积为100.2平方米，比合同面积多7.92平方米。万盛龙邦公司因诉讼支付邮寄送达费281元。原审法院经审理认为，万盛龙邦公司与李保证、崔晓芬签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关的法律规定，合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。该合同第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以有资质的测绘中介部门核准的产证面积为准，房款多退少补，房价以该商品房单价计算”。万盛龙邦公司应当先履行交付房屋的义务，李保证、崔晓芬按照实际面积履行补足房款的义务。万盛龙邦公司先履行合同义务及履行时间，已由奎屯垦区人民法院（2015）奎垦民二初字第37号民事判决确定，李保证、崔晓芬已向法院申请执行，李保证、崔晓芬应当按照合同约定的单价补足多出房屋面积的房款31666.3元（3998.27元×7.92平方米）。因万盛龙邦公司未向李保证、崔晓芬实际交付房屋，万盛龙邦公司要求李保证、崔晓芬支付违约金的请求，不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定判决：
一、李保证、崔晓芬于判决生效后十日内向万盛龙邦公司支付购房款31666.30元、邮寄送达费281元，合计31947.30元；
二、驳回万盛龙邦公司的其他诉讼请求。案件受理费296元，由李保证、崔晓芬负担。
上诉人李保证、崔晓芬不服原审判决，上诉称，一、“判决生效”不等同于“房屋交付”，万盛龙邦公司未履行法院判决交付房屋的义务，就无权起诉要求李保证、崔晓芬补足房款。万盛龙邦公司在本案原审诉讼期间，仍未向李保证、崔晓芬交付房屋，双方在《商品房预售合同》第十一条明确约定了交接房屋的方式和程序，移交房屋双方需办理交接手续，万盛龙邦公司需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，李保证、崔晓芬同意接受房屋才算交付。原审认定“万盛龙邦公司应当先履行交付房屋的义务，李保证、崔晓芬按照实际面积履行补足房款的义务”，也认可万盛龙邦公司未交付房屋，万盛龙邦公司无权起诉要求支付剩余房款。
二、原审判决房屋多出面积的房款为31666.30元，无事实和法律依据。《商品房预售合同》第五条第三款明确约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”。第四款第1.1条约定“此房面积以有资质的测绘中介部门核准的产证面积为准”。由此可以证实，交付房屋后，双方约定以“产权登记”为依据来确认面积差异，但原审却凭借测绘报告的面积数值来认定房屋面积超出7.92平方米，违背了合同约定和法律规定，以没有证明效力的面积数值计算出超出面积的房款金额，没有事实和法律依据。李保证、崔晓芬已举例证明《商品房预售合同》第五条第四款第1.1条“双方自行约定”内容是无效的，自始对李保证、崔晓芬就没有约束力，万盛龙邦公司依据无效条款来主张合同之诉，应承担不利后果。故请求二审法院撤销原审判决，驳回万盛龙邦公司的诉讼请求。
被上诉人万盛龙邦公司辩称，《商品房预售合同》是2013年11月22日签订的，对尚未建成的住宅楼工程进度不清楚。该合同第五条“双方自行约定”的内容，即对合同面积和实际面积有差异的处理方式，该条款不存在无效情形，应该是有效的。办理产权证前必须测绘面积，应在测绘结果出来后支付房款，测绘面积是最终结果。因为李保证、崔晓芬是贷款买房，房产证就算办下来也在银行，万盛龙邦公司也拿不到房产证。万盛龙邦公司已于2014年1月20日通知李保证、崔晓芬交房。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。本院
经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，奎屯垦区人民法院（2015）奎垦民二初字第37号民事判决已产生法律效力，该判决已确定万盛龙邦公司与李保证、崔晓芬之间的商品房买卖合同有效。本案中，万盛龙邦公司向李保证、崔晓芬主张商品房余款，不违反人民法院生效判决所确认的内容，李保证、崔晓芬以万盛龙邦公司未履行先交房义务为由，主张万盛龙邦公司无本案诉权的上诉请求，无法律依据，本院不予支持。《商品房预售合同》第五条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”。奎屯房安测绘有限公司具有测绘资质，该公司对涉案楼房面积出具了测绘结论。据此，万盛龙邦公司向李保证、崔晓芬主张商品房余款数额，有事实依据。原审判决李保证、崔晓芬向万盛龙邦公司支付购房款31666.30元、邮寄送达费281元，并无不当。本院予以支持。综上，李保证、崔晓芬的上诉理由，与事实不符，与法律规定相悖，均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费599元，由上诉人李保证、崔晓芬负担。本判决为终审判决。
审 判 长 敬 红
审 判 员 张 悦
代理
审判员 刘志银
二〇一六年五月三十日
书 记 员 李 阳 来源：百度搜索“”