天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0110民初2768号原告天津市朗钜物业管理有限公司，住所地天津市东丽区东丽湖温泉旅游度假区。法定代表人吴双印，董事长。委托代理人陈锦，天津市朗钜物业管理有限公司职员。被告冯海利。
原告天津市朗钜物业管理有限公司与被告冯海利物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月8日受理后，依法由
代理
审判员夏阳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市朗钜物业管理有限公司的委托代理人陈锦，被告冯海利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市朗钜物业管理有限公司诉称，原、被告系物业服务合同关系。被告冯海利系天津市东丽区东丽湖朗钜维尔蓝堤19-1-1604室的业主。原告依据与建设单位签订的《天津市前期物业管理服务合同》为被告提供物业管理服务。被告所有的房屋面积为147.2平方米，物业费标准为每月每平方米1.8元。被告自2012年9月13日至2016年3月13日未向原告交纳物业费，共计欠缴物业费等费用11128元。被告长期欠缴物业费的行为严重影响了原告的合法权益，故起诉要求：1、判令被告立即交纳所拖欠的物业费本金11128元；2、诉讼费由被告承担。原告天津市朗钜物业管理有限公司提供了下列证据：1、天津市住宅前期物业服务合同一份，证明原告是被告小区内物业服务企业，原、被告双方的权利义务，物业费收费标准等。2、入住通知一份，证明原告通知被告交房时间。3、天津市二次供水设施清洗消毒证明一份，证明原告尽到了物业服务义务。4、照片十二张，证明原告日常服务质量。5、催款通知书一份，证明原告向被告催要物业费的事实。6、确认书二份，证明被告收房时间。
被告冯海利辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：被告的房屋存在很大质量问题，2014年被告曾起诉开发商，通过法庭调解，开发商承诺把所有质量问题全部维修，但后来因为一些问题无法维修，所以开发商承诺与原告协商，免除被告的物业费；且原告的物业服务不到位，卫生不合格，楼道脏乱，电梯经常故障，而且只开一部电梯，绿化较差问题。被告提供照片八张，证明被告房屋存在的问题，原告没有尽到物业服务义务。经质证，被告对原告提供的证据1、2、5、6认可，不认可证据3、4。原告对被告提供的证据的真实性认可，但认为房屋质量问题不属于物业公司服务范围，与原告无关。认可原告的工作存在瑕疵，但在不断改进。本院对原、被告提供的证据审查后认为，原告提供的证据1、2、5、6以及被告提供的关于原告未尽到物业服务的照片真实客观、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供的关于房屋质量存在问题的证据与本案不具有关联性，本院不予采信。原告提供的证据3、4为原告单方出具的工作记录，并不能证明原告全部履行了物业服务职责，故对该证据本院不予采信。
经审理查明，被告冯海利系天津市东丽区东丽湖朗钜维尔蓝堤19-1-1604室的业主。原告依据与建设单位签订的《天津市前期物业管理服务合同》为被告提供物业管理服务。被告所有的房屋面积为147.2平方米，物业费标准为每月每平方米1.8元。在被告居住期间，原告的服务管理存在疏漏，如卫生不合格、公共设备电梯未全部开启运行等问题。原告曾以电话等方式多次催要物业费未果，遂起诉。另查明，被告冯海利实际入住朗钜维尔蓝堤19-1-1604室的日期为2012年10月17日，自其入住至2016年3月13日未向原告缴纳物业费。
本院认为，原、被告之间物业管理服务合同关系明确，双方均应按照确认的合同内容履行合同义务。现原告已对被告居住的小区提供了物业管理服务即应享有收取相关费用的权利，被告作为业主应履行交纳物业服务费的义务。关于被告抗辩主张房屋质量问题与本案非同一法律关系，被告可另行主张。关于被告所述开发商承诺的以维修款抵扣物业费，被告无证据予以证实，其抗辩不能成立，本院不予支持。关于被告抗辩主张的原告服务品质下降、服务管理不达标问题，被告提供了相关证据予以证明，该证据证明了原告在日常的物业管理服务中确实存在着诸多疏漏即履行合同义务存在瑕疵的现象。原告作为一个具有一级资质的物业公司，应在今后的工作中不断完善服务标准，提高服务质量。鉴于此，本院酌情减免30%物业费，被告应按70%的比例缴纳，原告起诉要求被告承担自2012年9月13日至2016年3月13日期间的物业服务费，但被告实际入住涉诉房屋的时间为2012年10月17日，被告承担物业费应自其实际享受物业服务时计算，则其应承担自2012年10月17日至2016年3月13日物业费10846元的70%，为7592元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，
判决如下：
一、被告冯海利于本判决生效之日起十日内支付原告天津市朗钜物业管理有限公司物业服务费7592元。
二、驳回原告天津市朗钜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取39元，由被告冯海利负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理
审判员 夏阳
二〇一六年五月三十日
书 记 员 王静本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
三、《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 来自：