黑龙江省齐齐哈尔农垦法院民 事 裁 定 书〔2015〕齐垦商初字第122号原告黑龙江永祥房地产开发有限公司。法定代表人李佩玉，该公司总经理。委托代理人刘春，内蒙古讷莫尔律师事务所律师。原告岳沭海，男，汉族。被告宋武，男，汉族。委托代理人王俊全，黑龙江东风律师事务所律师。被告金昊，男，汉族。
原告黑龙江永祥房地产开发有限公司（以下简称黑龙江永祥房地产开发公司）、岳沭海与被告宋武、金昊确认合同无效纠纷一案，原告黑龙江永祥房地产开发公司、岳沭海于2015年9月9日向本院提起诉讼，本院受理后，于2015年11月26日依法组成合议庭。于2015年12月3日公开开庭审理了本案。原告黑龙江永祥房地产开发公司委托代理人刘春、原告岳沭海，被告宋武委托代理人王俊全及被告金昊，到庭参加诉讼，被告宋武未出庭参加诉讼，本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告黑龙江永祥房地产开发公司及岳沭海诉称：2013年5月17日，黑龙江永祥房地产开发公司与黑龙江省繁荣种畜场签订了房地产开发协议，由黑龙江永祥房地产开发公司负责在黑龙江省繁荣种畜场开发房地产，取名“鑫馨家园”。黑龙江省繁荣种畜场承诺，先开发，后办理相关手续。原告岳沭海为黑龙江永祥房地产开发公司的委托人，原告黑龙江永祥房地产开发公司委托被告宋武施工，被告宋武挂靠讷河市汇东建筑工程有限责任公司进行施工。2013年5月18日，原告岳沭海与被告宋武又达成了开发合作协议，双方约定对该项目进行合伙开发。2014年12月21日，被告宋武未经对该项目进行开发的永祥公司及合伙人原告岳沭海同意，擅自将已经建成的楼房及待开发的土地全部转让给了被告金昊，并于当日收取了部分转让费且签订了“房地产转让协议书”。请求依法确认转让开发项目是无效的。
被告宋武辩称：1、宋武与金昊项目转让是事实，宋武是实际开发人。黑龙江永祥房地产开发公司是开发单位，实际投资是宋武，基于这个基础宋武转让给金昊。2、宋武没有与岳沭海实际履行合伙事项。
被告金昊辩称：1、转让协议存在，2、其不清楚为什么告他，当时是黑龙江省繁荣种畜场场部领导找金昊的，不是宋武与其联系，转让的条件等都是宋武和黑龙江省繁荣种畜场场部领导谈的，之后告诉金昊的，其认为可以做这个事，才同意的，金昊没有跟宋武谈过具体问题，3、金昊是通过场部第三方转款的，不是宋武给金昊的，如果今天确定协议无效，其要求把自己的投资退还，金昊退出。所有事都是在黑龙江省繁荣种畜场场部领导办公室谈的。中间人是黑龙江省繁荣种畜场退休领导。农场没有正式委托他办这个事。金昊之前一直以为宋武和黑龙江永祥房地产开发公司是一回事。原告黑龙江永祥房地产开发公司为证明自己的主张，向法庭提供了以下证据：《黑龙江农垦总局关于下达黑龙江省垦区2013年第六批基本建设投资计划的通知》黑垦局文[2013]187号文件及附件《黑龙江省垦区2013年第六批基本建设投资计划》，欲证明黑龙江省繁荣种畜场鑫馨家园房地产项目是经过黑龙江农垦总局批准的国家投资的危房改造项目。原告岳沭海无异议。被告宋武及被告金昊均无异议。2、《房地产开发协议书》、《招标公告》、《中标通知书（施工）》、《备案意见》、《建设工程施工合同》、《建设工程勘察合同》、《建设设计合同》、黑龙江省讷河市人民法院（2015）讷民初字第1827号民事判决书及黑龙江省讷河市人民法院《法律文书生效证明》、3份房款收据及认购书，欲证明黑龙江永祥房地产开发公司是黑龙江省繁荣种畜场鑫馨家园三期的开发单位，黑龙江省繁荣种畜场是允许黑龙江永祥房地产开发公司先开发后办理相关手续。原告岳沭海无异议。被告宋武认为，对证据的真实性无异议，但认为《建设工程施工合同》甲方下面盖宋武的章，说明宋武是实际开发人。《建设设计合同》、《建设工程勘察合同》这两份合同内容，宋武本人不知情。对于合同上面的签字不是宋武本人签的。宋武对这两份合同没有参与，真实性无法认定。其他的均无异议。被告金昊认为，对《房地产开发协议书》证明事项有异议，看不出来黑龙江省繁荣种畜场是允许黑龙江永祥房地产开发公司先开发后办理相关手续。收据盖的是黑龙江永祥房地产开发公司的章，老百姓的钱是交到宋武手里。关于三份合同，黑龙江省繁荣种畜场跟其谈的时候说宋武挂靠到讷河市汇东房地产建设工程公司，只是为了一个资质。其他的无异议。3、黑龙江永祥房地产开发公司给岳沭海的《委托书》原件一份、黑龙江永祥房地产开发公司给宋武的《委托书》原件一份，欲证明黑龙江永祥房地产开发公司委托岳沭海代理黑龙江永祥房地产开发公司具体实施该开发项目，没有委托宋武来开发这个项目。原告岳沭海无异议，认为其口头授权宋武去跟农场签字，其把公章给宋武，跟公司汇报这个事了。被告宋武无异议。被告金昊认为，这个委托书不合理，第二组证据中与黑龙江省繁荣种畜场签的开发协议的委托代理人是宋武。原告黑龙江永祥房地产开发公司认为黑龙江永祥房地产开发公司是委托岳沭海，宋武和岳沭海是合伙，具体事项是岳沭海在办。4、2014年12月21日宋武与金昊签订的《房地产项目转让协议书》复印件一份（与原件核对无异），欲证明被告宋武未经二原告同意擅自将鑫馨家园三期1/2/3号楼及未动工的楼盘无偿转让给了被告金昊。原告岳沭海无异议。被告宋武无异议。被告金昊无异议，认为协议中的字是其本人签的，金昊和金浩这两个名字其都用过，原名金浩，后改名金昊，写字习惯了，有时就写金浩。原告岳沭海为证明自己的主张，向法庭提供了以下证据：2013年5月18日宋武与岳沭海签订的开发合作协议书复印件一份（与原件核对无异议），欲证明其和宋武合作具体事项。原告黑龙江永祥房地产开发公司无异议。被告宋武委托代理人有异议，原告提供的是复印件，宋武本人没来，对真实性无法确定。宋武这面没有原件。宋武没有与岳沭海实际履行过任何合作协议。宋武和岳沭海的关系不是本案审理范围，如果有其他情况，可以另诉。被告金昊认为这份协议是不存在的，因宋武之前与其说过和别人不存在合同。若协议真实，其认为岳沭海应作为甲方存在，合作若存在应该履行义务，但是岳沭海没有履行义务。2、黑龙江永祥房地产开发公司给岳沭海的授权委托书原件一份，欲证明此项目是黑龙江永祥房地产开发公司委托其来全权管理的。原告黑龙江永祥房地产开发公司无异议。被告宋武认为，在第一个原告举证时，已质证过，不在重复。在年份处，有修改。案涉工程已经过行政主管部门备案和招投标程序，相关的备案合同加盖的宋武的印章，形成时间是2013年3月16日，而原告提供的该份委托书时间上有涂改痕迹，涂改后的是2013年4月25日，故此份协议书不能对抗政府备案的合同。被告金昊质证意见与原告黑龙江永祥房地产开发公司举证时的质证意见一致。3、收据原件一份、欠勘测费担保书原件一份。欲证明宋武以黑龙江永祥房地产开发公司的名义交的勘测费及宋武欠设计公司勘测费、设计费，其和黑龙江永祥房地产开发公司担保，同时还证明黑龙江永祥房地产开发公司是开发单位。原告黑龙江永祥房地产开发公司无异议。被告宋武认为，担保书上没有宋武的签字或印章，宋武不知情。收据的真实性没有异议。但是勘察设计两份合同具体约定内容，宋武不知情。宋武认为勘察和设计收费过高，不合情理。被告金昊认为，担保义务没有履行，因为今年设计费是其交的。此组证据与本案没有关联性。勘察费2万元谁拿的钱。4、欠据一张、购买红砖担保书一份、借款协议一份，欲证明原告岳沭海和黑龙江永祥房地产开发公司为宋武购买建筑材料及开发用款提供担保，如黑龙江永祥房地产开发公司不是开发单位，也不能为其担保。原告黑龙江永祥房地产开发公司无异议。被告宋武认为，真实性不确定，不发表意见，欠据、购买红砖担保书、借款协议和本案没有关联性。借款协议不是宋武本人签的。被告金昊认为，此组证据与本案没有关联性。审理中，被告宋武及金昊没有向法庭提供证据。
本院认为，本案经庭审查明，原、被告诉争位于黑龙江省繁荣种畜场“鑫馨家园”房地产开发项目。未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前仍未取得，对该项目的处理，按照城乡规划法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围。原告虽诉请要求确认二被告所签转让合同无效，但其基础是建立在对该项目的确权基础之上的诉请。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的不属于法院受理的民事诉讼范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，
裁定如下：驳回原告黑龙江永祥房地产开发有限公司、岳沭海的起诉。案件受理费100元，退还原告岳沭海和黑龙江永祥房地产开发有限公司。
审 判 长 程维才
审 判 员 包铁峰
人民陪审员 蒋来福
二〇一六年五月三十日
书 记 员 袁 姝 关注微信公众号“”