北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）京02执异184号案外人史晓君，女，1953年4月10日出生。委托代理人于群，辽宁宸瀚律师事务所律师。申请执行人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区惠工街56号。负责人于苓，总经理。委托代理人邹峰，北京市安和利律师事务所律师。委托代理人康婧，北京市安和利律师事务所律师。被执行人黄哲明，男，1962年3月10日出生。被执行人京明控股集团有限公司，住所地北京市丰台区西木樨园8号11层。法定代表人黄哲明，执行董事。被执行人沈阳星辰房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区文体路6甲4号。法定代表人黄哲明，执行董事。委托代理人杨军昌，北京市华博金隆律师事务所律师。本院执行的中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称信达辽宁分公司）与黄哲明、京明控股集团有限公司（以下简称京明公司）、沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称星辰公司）公证债权文书两案，在执行过程中，案外人史晓君以本院查封的位于辽宁省×××房屋（以下简称涉案房屋）系其合法购买为由向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，公开听证进行审查，现已审查终结。案外人史晓君称，我与星辰公司于2011年4月29日签订初步购房合同即《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》（以下简称《认购协议书》）。2012年12月18日，我按照星辰公司的要求，将《认购协议书》换成《商品房买卖合同》，约定我向星辰公司购买涉案房屋。我分别于2011年4月29日、2011年5月3日，2012年12月18日累计向星辰公司支付全部购房款432810元。合同签订后，星辰公司未按合同约定办理备案登记手续。虽然《认购协议书》已被星辰公司收回，但付款凭证可以证明我实际购房时间在抵押和查封行为发生之前。涉案房屋是我名下唯一住房，我已支付全部购房款，且在法院查封前签订了房屋买卖合同并已实际占有使用涉案房屋，故请求法院解除对涉案房屋的查封；若法院不同意解除查封，则在拍卖涉案房屋后，我作为房屋的买受人应优先受偿拍卖款。申请执行人信达辽宁分公司称，涉案房屋未进行竣工验收，也没有实际交付使用；我公司已依法办理房屋抵押登记，享有抵押权；涉案房屋是否是案外人的唯一住房无法判断；在我公司不知情的情况下，星辰公司对外出售不具备交付条件的房屋，造成国有资产流失。故不同意案外人史晓君的异议请求。被执行人星辰公司称，请求法院依法裁判。经审查查明，2011年8月22日，本院依据北京市方圆公证处出具的（2011）京方圆内经证字第15792号、15793号《执行证书》，立案执行中信信托有限责任公司与黄哲明、京明公司、星辰公司公证债权文书案，案号分别为（2011）二中执字第1322号、1323号。在执行中，本院于2011年8月25日依法查封了星辰公司名下坐落于×××国有土地使用权，面积为20521.6平方米，证号为×××号。依据信达辽宁分公司的变更申请，本院于2012年11月6日作出（2012）二中执异字第01499号、01500号执行裁定书，裁定上述两执行案件的申请执行人变更为信达辽宁分公司。另查，2012年11月13日，沈阳市房产局向星辰公司颁发×××号《商品房预售许可证》。其中载明：项目地址为×××住宅部分共计房屋496套，1号楼、2号楼、3号楼、4号楼商业部分共计房屋31套，3号楼、4号楼公建部分共计房屋766套。再查，涉案房屋系上述《商品房预售许可证》载明的非住宅部分，尚未进行竣工验收。又查，2015年11月13日，沈阳市和平区人民法院作出（2015）沈和民二初字第2181号民事判决，确认史晓君与星辰公司于2012年12月18日就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》有效。2016年1月13日，辽宁省沈阳市中级人民法院作出（2015）沈中民二终字第3043号民事判决，维持了该判决。本院审查过程中，史晓君提交了《商品房买卖合同》、收款收据、付款凭证、《商品房预售许可证》、星辰公司出具的产权归属承诺书、上述一、二审判决以证明其主张。信达辽宁分公司对上述证据均不予认可。
本院认为：查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本案中，本院于2011年8月25日依法查封了星辰公司所有的位于×××国有土地使用权，该查封效力及于地上的涉案房屋。而史晓君与星辰公司之间的《商品房买卖合同》系在本院查封涉案房屋之后签订，且涉案房屋尚未竣工验收，星辰公司与史晓君亦未履行合法交付手续，故史晓君所提异议请求不符合法律、司法解释的规定，本院不予支持。史晓君认为其于2011年4月29日即与星辰公司签订了房屋买卖合同，缺乏事实及法律依据，本院对此不予采信。另，史晓君所提涉案房屋拍卖价款优先受偿的请求，不属于本案审查范围，可在执行程序中另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，
裁定如下：驳回案外人史晓君的执行异议请求。
如不服本裁定，当事人、案外人认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；当事人、案外人认为与执行依据无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。
审 判 长 曾小华
代理
审判员 连 强
代理
审判员 侯成成
二〇一六年五月三十日
书 记 员 吕苏岩 来源：百度搜索“”