天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨汉民初字第9169号原告天津市汉沽区皇都饭店，住所地天津市滨海新区汉沽汉北路。投资人李爱民，经理。委托代理人田郝亮，天津市滨海新区汉沽城区法律服务所法律工作者。委托代理人袁学忠，天津滨郝律师事务所律师。被告天津渤海化工集团汉沽化工厂，住所地天津市滨海新区汉沽汉北路一公里处。法定代表人张振廷，厂长。委托代理人杨海，天津市滨海新区汉沽148专线法律服务所律师。
原告天津市汉沽区皇都饭店与被告天津渤海化工集团汉沽化工厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理后，依法由
审判员张建岭适用简易程序，分别于2015年12月25日、2016年5月4日、2016年5月16日3次公开开庭进行了审理。原告的投资人李爱民，委托代理人袁学忠、田郝亮，被告的法定代表人张振廷，委托代理人杨海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告自2003年始先后分五次与被告签订房屋租赁合同，由原告租赁被告所有的位于汉沽化工厂厂区范围内的部分房屋进行酒店、洗浴、歌厅等相关业务经营，直到2013年4月原、被告最后一次所签订租赁合同到期。原告在租赁期间，经被告允许，除先后对酒店、洗浴中心、歌厅、住宿客房等投巨资进行大规模装饰装潢外，另在被告同意的情况下，原告另行对租赁场地内深坑进行填平并修建房屋数十间以扩大经营规模。2013年被告曾起诉本案原告要求与原告终止租赁合同并要求原告给付未付租金，天津市滨海新区人民法院（2013）滨汉民初字第3446号民事判决书，对原告要求被告赔偿损失的请求，法院认为双方可另择途径解决。就此原告曾数次与被告就赔偿事项进行协商未果，按照原、被告双方2012年至2013年最后一次所签订合同第六条第一款规定：如遇甲方统一规划，可由一方提出中止合同函，一个月后双方协商解决。现因原告在租赁期间耗资巨大，且一直就赔偿事宜原、被告双方分歧明显，无法达成共识。故原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，故诉请：1、请求判令被告赔偿原告损失人民币900万元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交下列证据：1、《承租合同》4份，拟证明原告从2005年至2013年与被告签订租赁合同，原告租赁被告部分房屋用于酒店经营；2、4份收据，拟证明从2003年至2006年原告为了经营需要，在经营期间对酒店进行的装饰装修、填坑取土、转让费用及其他，这部分产生的实际损失共计220多万；3、（2013）滨汉民初字第3446号开庭笔录一份，拟证明通过开庭笔录第14页第12行中可知，在该案审理过程中就部分损失原、被告双方同意进行协商，本案被告同意给予一定补偿，和《承租合同》约定的一样；4、（2013）滨汉民初字第3446号民事判决书一份，拟证明在此判决书第4页“
本院认为”倒数第4行中载明，截至目前双方就原告损失没有达成一致意见；5、照片一组，拟证明原告经营的皇都饭店的实际状况。上述证据均为复印件。被告对证据3有异议，认为庭审笔录针对的只是当时的案件，被告方同意补偿，但就实际数额双方没有达成一致，对其他证据均无异议。
被告辩称，原告诉状陈述从2003年开始先后5次签订合同与事实有出入，被告与原告共计签订4份《承租合同》。第一份2002年4月的《承租合同》是被告与案外人签订的，期限从2002年5月1日至2005年4月30日，系原告于2003年年初从案外人手里转包，原、被告是从2005年5月1日建立租赁合同关系的，合同到期是2013年4月30日。到期后原、被告双方没有再续签合同，到期前被告已经告知原告期满不续签，2013年9月被告起诉原告要求腾房，法院（2013）滨汉民初字第3446号判决判令原告2013年10月份将酒店腾空交付被告，但原告至今没有履行，案件现在在执行阶段。关于原告主张的诉求，被告认为租赁合同已经到期，法院也有生效判决，不存在经营损失，至于其他损失，一方面是装饰装修，按照法律规定合同期满后承租人请求补偿复合装修，被承租人不予赔偿，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，关于扩建，扩建房屋双方没有约定，没有办理合法手续，造价按照双方过错分担。另本案原告在租赁期间拖欠被告水电费94021元，这部分应该从被告补偿原告的费用中扣除。综上，被告认为合同期满不同意承担经营损失，扩建部分同意按比例承担，其余没有法律依据不同意承担。为支持自己的主张，被告向本院提交下列证据：1、（2001）津汉证经字第1436号《公证书》，拟证明原告租赁的建筑物和设施归属被告；2、2002年4月15日和案外人签订的《承租合同》一份，拟证明被告将自有酒店（包含餐饮、洗浴、客房、舞厅等一系列设施）承租给了董成柱，期限自2002年5月1日至2005年4月30日止，合同第五条第八款约定合同到期增加的固定设施无常归被告；3、2005年4月30日签订的《承租合同》一份，拟证明被告将自有酒店（包含餐饮、洗浴、客房、舞厅等一系列设施）承租给了李爱民，期限自2005年5月1日至2008年4月30日止，合同第五条第七款约定合同到期增加的固定设施无偿归被告；4、2008年4月30日签订的《承租合同》一份，拟证明被告将自有酒店（包含餐饮、洗浴、客房、舞厅等一系列设施）承租给了李爱民，期限自2008年5月1日至2011年4月30日止；5、2008年5月8日《皇都饭店资产明细表》，拟证明原、被告租赁期间对被告租赁物资产的确认；6、2011年4月30日签订的《承租合同》一份，拟证明被告将自有酒店（包含餐饮、洗浴、客房、舞厅等一系列设施）承租给了李爱民，期限自2011年5月1日至2012年4月30日止；7、2012年4月30日签订的《承租合同》一份，拟证明被告将自有酒店（包含餐饮、洗浴、客房、舞厅等一系列设施）承租给了李爱民，期限自2012年5月1日至2013年4月30日止。8、《终止租赁合同告知书》，拟证明2013年4月20日被告提前通知原告合同到期后不再续签合同；9、（2013）滨汉民初字第3446号民事判决书，拟证明法院判令原告应于2013年10月将皇都酒店腾空交付被告，该判决已生效，至今未履行；10、天津市滨海新区汉沽管理委员会津滨汉管函[2010]55号文件，拟证明政府收回被告部分国有土地使用权的批文，皇都酒店在收回范围内；11、水电费明细，证明原告拖欠被告水电费94021元。以上证据均为复印件，原告对真实性均没有异议，认为证据2、3、4、5、6、7与本案没有关联性，证据10证实被告于2010年收到天津市滨海新区汉沽管理委员会关于收回汉沽化工厂部分国有土地使用权的批复，时间在原、被告最后一次签订租赁合同前。被告接到批文后要求原告停止营业，那时酒店已处于停业阶段，有时间收回土地，被告是否有权做最后一次出租，原告损失巨大是基于批文在前，理由是土地国有化，此证据证实在整个案件中本案被告存在重大过错。本案审理中，原告在举证期限内向本院提出鉴定申请，要求对其自己投资修建的房屋、土建工程、自建洗车房、混凝土地面、空调、屋顶防水以及对承租房屋因经营所做的装饰装修等按照2013年租赁合同到期日进行评估。本院依法指定委托天津市滨海房地工程造价咨询有限公司进行评估，鉴定结果工程总造价为：3,213,336元。其中汉沽皇都饭店2003年建筑为283,501元；洗浴部分自建及装修为431,166元；室外回填土及地面为1,318,040元；二层饭店装修为348,987元；彩钢板房建于2015年7月（1个）为241,491元；彩钢板房建于2009年5月（4个）为590,151元。之后，因原告对鉴定结论中记载的彩钢房建造时间主张误记，该鉴定机构出具补充鉴定意见：彩钢板房2015年7月变更为2012年3月（1个）为218679元，其余不变，工程总价合计为3,190,524元。鉴定结果经庭审质证：原、被告双方对司法鉴定意见书均没有异议。
经审理查明，2003年初，原告从案外人董成柱处转手承接了坐落于被告处的皇都饭店进行酒店、洗浴、歌厅等相关业务经营至2005年4月30日。后原、被告双方分别于2005年4月30日、2008年4月30日、2011年4月30日、2012年4月30日4次签订《承租合同》，约定被告将自有酒店（包括餐饮、洗浴、客房、舞厅等一系列设施）承租给原告，合同约定了双方相关权利义务。合同签订后，双方履行了各自义务，至2013年4月30日合同期满。在合同履行期间，原告因经营需要，经被告同意对承租房屋进行了大规模装修，并扩建砖混房屋25间，又填平被告院内大坑，并建彩钢板房5处，上述建筑均未取得合法审批手续。2013年4月30日被告向原告发出《终止租赁合同告知书》，通知原告根据滨海新区汉沽管委会对我厂土地整合工作的安排，合同到期后不再续签。此后，双方因补偿问题未能达成一致意见。2013年6月5日被告提起诉讼，要求原告返还租赁房屋,并支付拖欠租金，在该案审理过程中，被告当庭表示同意对原告投入进行补偿，该案判决原告腾房后，双方又就补偿问题多次协商，未能达成一致意见，故原告诉至本院。另查，2010年8月10日被告收到天津市滨海新区汉沽管理委员会津滨汉管函[2010]55号关于收回汉沽化工厂部分国有土地使用权的批复，同意收回位于汉北西侧，面积为152517.6平方米的汉沽化工厂部分国有土地使用权。其后，被告签署了拆迁补偿合同。再查，合同期满后，因原告继续占用被告房屋，发生水电费94021元。另，原告垫付鉴定费150000元。审理中，原告主张在2011年至2013年合同履行期间，被告因汉沽管委会要求收回土地使用权，曾多次要求原告停止营业等待拆迁，但最终均未有结果，因此给原告造成巨大经营损失，被告应予赔偿。
本院认为，原、被告双方系多年延续的租赁关系，双方延续签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，本院予以保护。但被告在与原告签订后两次合同时，汉沽管委会已明确批复要收回被告的土地使用权，而被告在此情况下继续与原告签订合同，势必对合同的履行，即原告的经营造成不利影响，应认定被告存在缔约过错，因此，应对原告经营损失予以赔偿。另，原告在履行合同期间对被告院内地面投入巨资进行整理，被告作为受益者，应对原告给予补偿；关于原告扩建及装修部分，本着物有所值的基本原则，应归被告所有，被告亦应给予补偿。综上，本院综合本案具体情况，依据公平原则，酌定被告按照鉴定结论数额对原告予以补偿（包括应当赔偿的营业损失）。此外，被告主张的水电费折抵一节，原告同意，本院照准，具体计为3190524-94021=3096503元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第五条之规定，
判决如下：被告天津渤海化工集团汉沽化工厂于本判决生效后三十日内补偿原告天津市汉沽区皇都饭店各项损失人民币3096503元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币37400元，由原告担负20000元，被告担负17400元，并于本判决生效后十日内直接向本院交纳。本案司法鉴定费用人民币150,000元，由原、被告均担。被告担负的75000元，于本判决生效后三十日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张建岭
二〇一六年五月三十日
书记员 竺婷婷附：法律释明：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己的主张，有责任提供证据。2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。3.《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示：上诉当事人可以选择通过以下两种方式向天津市第二中级人民法院交纳上诉费：1.直接交纳。天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。2.银行转账。当事人选择转账交纳上诉费的，持银行汇款单回执到汉沽审判区递交上诉状。 来自：