湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武昌民商初字第01073号
原告（反诉被告）：陈敬仁，居民。
被告：顺驰置业武汉有限公司丁字桥分公司，住所武汉市武昌区丁字桥29号。
法定代表人：杨显，总经理。
委托代理人：李梦玲、熊梦婕，职员。
被告（反诉原告）：顺驰置业武汉有限公司，住所江岸区沿江大道133号广源大厦8层6-11号。
法定代表人：张葵，总经理。
委托代理人：李梦玲、熊梦婕，职员。
原告（反诉被告）陈敬仁与被告顺驰置业武汉有限公司丁字桥分公司、被告（反诉原告）顺驰置业武汉有限公司居间合同纠纷一案，本院立案受理。审理中，被告（反诉原告）顺驰置业武汉有限公司向本院提出反诉，本院依法受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）陈敬仁，被告顺驰置业武汉有限公司丁字桥分公司、被告（反诉原告）顺驰置业武汉有限公司的委托代理人李梦玲、熊梦婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈敬仁诉称：被告未告知原告事先查阅是否具备贷款资格的情况下，违规接受原告现款及贷款付费方式的购房要求；被告在未知原告是否能获得贷款的情况下，预先收取“贷款服务费、评估费、公积金杂费”，且发生贷款障碍后无任何作为，导致购房失败；当原告不得不放弃购房后，要求被告返还预付费用，被告拒绝协商解决，非法占有原告钱财。故起诉至法院，请求判令：1、被告返还原告贷款服务费4000元、评估费2371元、公积金杂费1000元，合计7371元；2、被告赔偿原告购房定金损失5000元；3、被告承担原告交通费450元、误工费1000元、误餐费60元、购房失败损失3000元，合计4510元；4、被告承担本案诉讼费。
被告顺驰置业武汉有限公司丁字桥分公司辩称：原告主张的7371元中评估费2371元系评估机构收取，被告收取的贷款服务费共计5000元；原告主张的购房定金损失5000元、交通费450元、误工费1000元、误餐费60元、购房失败损失3000元，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）顺驰置业武汉有限公司辩称并反诉称：原告主张的7371元中评估费2371元系评估机构收取，被告收取的贷款服务费共计5000元；原告主张的购房定金损失5000元、交通费450元、误工费1000元、误餐费60元、购房失败损失3000元，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告于2015年3月23日与卖方刘景成及被告签订了《存量房居间（买卖）合同》，购买了坐落于武昌区武珞路568号南方帝国A单元12层1室房屋。合同第五条约定，本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付经纪代理费人民币（大写）币壹万玖仟元整，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的200%，计人民币（大写）币壹万玖仟元整。甲、乙双方协商解除本合同的，由双方平均负担经纪代理费的200%，计人民币（大写）币壹万玖仟元整。因原告单方原因，于2015年6月2日向卖方及被告明确告知放弃该房的购买权。被告认为，原告与卖方及被告所签订的合同是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，完全合法有效。现被告要求原告支付经纪代理费19000元，承担本案诉讼费。
原告（反诉被告）陈敬仁辩称：被告未履行法律规定的相关责任义务；被告以办理银行及房产局手续为名订立书面合同，并以此否定业已达成的口头协议，有违诚实信用原则；被告收取原告款项不办事，且拒不退还，有违权利与义务对等的基本原则。请求驳回被告顺驰置业武汉有限公司的反诉请求。
经审理查明：2015年3月23日，陈敬仁与刘景成、顺驰置业武汉有限公司共同签订《存量房居间（买卖）合同》。该合同主要约定以下内容：第一条、甲方（刘景成）所有的房屋坐落于武汉市武昌区武珞路568号南方帝国A单元12层1室，为刚混结构，建筑面积93.25平方米，“房屋所有权证”号为“武房权证昌字第××号”，“土地使用权证”号为“武昌国用（商2014）第18727号”；第二条、经甲、乙（陈敬仁）双方协商一致，上述房屋交易成交价人民币（大写）玖拾壹万元整（￥910000）；第三条第二款第2项（1）乙方于2015年3月23日向甲方支付人民币伍仟元整（￥5000）作为购买该房屋的定金，定金自动转为房款。（2）乙方于该房屋房产证过户当天见房产证收件单向甲方支付房款人民币伍拾肆万伍仟元整（￥545000）。（3）余款人民币叁拾陆万元整（￥360000）委托丙方（顺驰置业武汉有限公司）办理贷款，以贷款形式支付，实际贷款金额和年限以银行审批为准，不足金额乙方以现金补齐。（4）因自行交接产生的风险，由甲乙双方自行承担；第四条、乙方承担过户费用（含营业税、个税）、双方中介费、贷款费用；第五条、在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付经纪代理费人民币（大写）币壹万玖仟元整，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的200%，计人民币（大写）币壹万玖仟元整。甲、乙双方协商解除本合同的，由双方平均负担经纪代理费的200%，计人民币（大写）币壹万玖仟元整（￥19000）；第六条、本合同签订之日，甲、乙双方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证，户口簿、身份证、婚姻状况证明等）交由丙方，丙方在甲、乙提供相关证件齐全、房屋抵押注销后一次性：10个工作日／贷款：15个工作日内开始协助办理过户手续。交易不成，由丙方将上述证件全部退还给甲、乙方；第十五条、本合同自甲、乙方签字，丙方盖章之日起生效。本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份；第十六条、如因不可抗力或其他不可归责于当事人的原因致使合同不能履行的，甲、乙、丙三方可解除合同，并不承担违约责任。合同《附加条款》第3条还约定，此房屋过户到陈寅尧名下，贷款由陈寅尧名下。合同签订后，陈敬仁于2015年3月23日向刘景成支付了房屋定金5000元；于2015年4月23日向顺驰置业武汉有限公司支付了贷款服务费4000元、评估费2371元、公积金杂费1000元，并提供了陈寅尧的相关证件。因陈寅尧的个人信用原因，致使顺驰置业武汉有限公司不能履行办理贷款的义务，导致买卖双方无法履行合同。另查，顺驰置业武汉有限公司丁字桥分公司系顺驰置业武汉有限公司分支机构。以上事实，有陈寅尧的无婚姻登记记录查询证明、陈寅尧的牡丹灵通卡账户历史明细清单、陈寅尧的个人信用报告、《存量房居间（买卖）合同》、刘景成出具的房屋定金收条、顺驰丁字桥连锁店黄纯出具的评估费和公积金杂费收条、顺驰置业武汉有限公司出具的买卖专用收据及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：陈敬仁与刘景成、顺驰置业武汉有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，三方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。合同约定陈敬仁以银行贷款的形式支付房款，现陈敬仁委托办理的贷款未能办理成功，且表示没有能力一次性付款，放弃该房的购买权以及已付房主的定金，故房屋买卖已履行不能，居间服务亦无继续履行的必要，三方可解除合同，并不承担违约责任。因陈寅尧的个人信用原因，致使顺驰置业武汉有限公司不能履行办理贷款的义务，导致买卖双方无法履行合同，故陈敬仁因陈寅尧的个人信用原因未能办理成功银行贷款，不能归责于顺驰置业武汉有限公司。双方约定：余款人民币叁拾陆万元整（￥360000）委托丙方（顺驰置业武汉有限公司）办理贷款，以贷款形式支付，实际贷款金额和年限以银行审批为准，不足金额乙方（陈敬仁）以现金补齐。故陈敬仁在未能办理成功银行贷款后，应当补齐房款，现陈敬仁没有能力支付全款，导致合同履行不能，根据法律关于定金罚则的规定，刘景成收取的定金应不予返还，故对陈敬仁要求顺驰置业武汉有限公司丁字桥分公司、顺驰置业武汉有限公司赔偿购房定金损失的请求，本院不予支持。顺驰置业武汉有限公司为陈敬仁提供了一定的居间服务，但因合同实际解除，顺驰置业武汉有限公司的居间服务未能全面履行。故顺驰置业武汉有限公司不应按合同约定的19000元收取经纪代理费，应当予以扣减，扣减数额应当视顺驰置业武汉有限公司的履行程度确定，本院认定该公司应当收取经纪代理费1000元。顺驰置业武汉有限公司收取的贷款服务费4000元、评估费2371元、公积金杂费1000元，因合同实际解除及贷款未能办理成功，已经丧失收取的依据，应当返还陈敬仁。顺驰置业武汉有限公司丁字桥分公司、顺驰置业武汉有限公司辩称评估费2371元系评估机构收取，已出具评估报告，但未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。对于陈敬仁要求顺驰置业武汉有限公司丁字桥分公司、顺驰置业武汉有限公司承担交通费450元、误工费1000元、误餐费60元、购房失败损失3000元的请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，顺驰置业武汉有限公司丁字桥分公司系顺驰置业武汉有限公司分支机构，不具备独立承担民事责任的法人资格，应由其开办法人单位顺驰置业武汉有限公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，
判决如下：
一、被告（反诉原告）顺驰置业武汉有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陈敬仁贷款服务费、评估费、公积金杂费7371元；
二、原告（反诉被告）陈敬仁于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）顺驰置业武汉有限公司经纪代理费1000元；
三、驳回原告（反诉被告）陈敬仁的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）顺驰置业武汉有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费222元，减半收取111元，由原告（反诉被告）陈敬仁负担；反诉案件受理费111元，由被告（反诉原告）顺驰置业武汉有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院。财政机关：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户银行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。
审判员 谢慧明
二〇一六年五月二十九日
书记员 贾心曌 微信公众号“”