河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1328民初1187号原告赵卿，男，1987年12月25日出生，汉族。委托代理人彭笑桃、孙洪波，唐河县鸿源法律服务所法律工作者。被告南阳市乘億房地产开发有限公司。法定代表人柳英，该公司总经理。委托代理人张林，该公司工作人员。
原告赵卿与被告南阳市乘億房地产开发有限公司（以下简称乘億房产公司）为商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月28日，原、被告签订房屋买卖合同，原告购买被告凤山官邸10号楼1单元4层401号房屋。签订合同当天原告就支付了首付款办理了按揭手续。合同约定被告应在2015年12月31日前交房，逾期交房超过90日，原告可以解除合同。现诉至法院，请求解除合同，返还购房款287574元及利息，返还契税和办证费10586元并承担逾期交房的违约金。原告为支持其请求成立，向法庭提交以下证据：1、原告身份证复印件；2、商品房买卖合同，证实原、被告签订买卖合同及原告付款情况，被告未在合同约定时间交房；3、收据，证实原告依约交房款97547元、契税5751元、维修基金4835元；4、中国农业银行贷款凭证，证实原告贷款买房情况；5、中国农业银行交易卡明细表，证实原告签订合同后银行还款记录。
被告乘億房产公司未提供书面答辩，庭审中辩称：1、原告请求解除合同程序不对，依照合同约定至今未收到解除合同的通知；2、原告付款是按揭，房屋现在银行抵押，原告应先解除抵押；3、原告交纳的契税、办证费用不是公司收的，该费用已交给国家的相关部门；4、原告要求双倍返还没有依据，房屋合同加盖有买卖合同备用章，取得预售许可。被告乘億房产公司为支持其抗辩理由向法庭提交商品房预售许可证，证实房屋取得预售许可。经庭审质证，原、被告对对方举证互不持异议，故原、被告举证均认定为有效证据。根据原、被告陈述及上述有效证据，本院确认以下案件事实：2014年9月28日，原告赵卿（买受人）与被告南阳市乘億房地产开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同，合同编号为14111，原告购买被告开发的唐河县滨河街道办事处吕湾社区（凤山官邸）10幢1单元4层1-401号房。该商品房建筑面积95㎡，单价3026.81元，总金额287547元。合同第六条约定付款方式及期限，买受人按期付款：约定金额：97547元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2014-09-28，交纳比例：33.92%，备注：约定金额为首付金额，首付金额付款方式为现金支付；余款190000元办理商业贷款。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任。……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。……合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订当天，原告赵卿依约向被告交纳房款97547元，并同时交纳契税5751元、维修基金4835元。2015年1月8日，由被告南阳市乘億房地产开发有限公司担保，原告赵卿在中国农业银行南阳直属支行办理190000元住房贷款，还款方式为等额本息还款，执行利率7.38%，到期时间2026年12月7日，合同签订后，原告一直按约定及时偿还银行贷款。现被告逾期交房超出90日，原告诉至法院，请求解除与被告的商品房买卖合同，返还购房款287547元，契税、办证费10586元及利息，庭审中，原告变更请求为被告双倍返还购房款及利息。另查，2014年9月24日，被告取得凤山官邸10#住宅（唐）房预售证第14019号商品房预售许可证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订商品房买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且签订合同之时，被告已取得原告购买房屋的商品房预售许可，因此，双方签订的房屋买卖合同应认定为有效合同。该合同已开始履行，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方在合同中明确约定交房时间是2015年12月31日前，现约定期限已过，被告仍未交房，因此，被告构成逾期交房。合同第九条中明确约定逾期交房超出90日的，买受人有权解除合同。现被告逾期交房已超过90日，且至今仍未能履行交房义务，双方约定解除合同的条件成就，原告请求解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应按约将原告支付的房款予以返还，并赔偿原告因此所产生的损失。双方在合同中约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，与双方签订的商品房买卖合同中第七条规定的买方逾期付款超过30日，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款3%向出卖人支付违约金的约定不对等，属违约金约定过低，而原告主张以其已付购房款总额为基数、参照中国人民银行同期贷款利率计算违约金的计算方法所得出的违约金数额符合《中华人民共和国合同法》关于违约责任规定的法律精神，本院予以支持。因此原告要求被告返还已付购房首付款和已向银行所还贷款本金及利息，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿首付款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因签订合同之时，被告已取得原告购买房屋的商品房预售许可，因此，原告请求双倍返还购房款依据不足，本院不予支持。本案合同解除的过错在于被告，合同解除，办理房屋所有权证已成为不能，且本案尚未办理房产证，被告代收的契税和办证费应一并退还。原告系通过担保贷款的付款方式与开发商签订商品房买卖合同，商品房买卖合同与按揭贷款合同之间关系紧密但又相互独立，两者并非主合同与从合同的关系。本案只处理商品房买卖合同纠纷，对商品房担保贷款合同纠纷原告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，
判决如下：
一、解除原告赵卿与被告南阳市乘億房地产开发有限公司签订的14823111号商品房买卖合同；
二、被告南阳市乘億房地产开发有限公司返还原告赵卿购房首付款97547元和契税、办证费10586元，并自付款之日（2014年9月28日）起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至还款之日止；
三、被告南阳市乘億房地产开发有限公司返还原告赵卿至判决生效之日止向银行归还的贷款本金及利息（以银行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；
四、上述款项于判决生效后三十日内履行完毕。如不履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5613元，由被告南阳市乘億房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇户名：南阳市财政局代收非税资金，账号：10031790995001777700002，开户行：中国邮政储蓄银行南阳市新华东路支行。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 刘永跃
审判员 郑 彦
审判员 常建波
二〇一六年五月二十九日
书记员 李银霞