福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终1079号上诉人（原审被告）福州东兴龙居房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇九一六西侧建行大厦七层。法定代表人卓新荣，董事长。委托代理人金麟、钟彬，北京大成（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郭淋，男，1981年11月10日出生，汉族，住福建省平潭县。被上诉人（原审原告）高小玲，女，1984年12月3日出生，汉族，住福建省平潭县敖东镇龙海。委托代理人林勇、余振（实习），福建元一律师事务所律师。
上诉人福州东兴龙居房地产有限公司因与被上诉人郭淋、高小玲商品房销售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2015）岚民初字第1605号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2009年11月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《合同》，以人民币443044元的价格购买被告开发的位于平潭县。《合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款。2010年11月30日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议书》，鉴于“关于产权登记的约定”，就《合同》第十四条作如下变更：“一、甲、乙双方确定：由甲方代为乙方向房屋权属登记机构办理权属登记。甲方须在商品房交付乙方使用之日起365个工作日内办妥权属登记手续。
二、甲方如未在约定期限内办妥权属登记手续，则自逾期之日起按乙方已付商品房价款的日万分之一向乙方支付逾期违约金。
三、除本补充协议所作变更之外，《商品房买卖合同》的其余条款继续有效等。”原、被告共同确认，原告于2010年11月30日办理了交房手续，被告将讼争房屋交付原告使用。2014年7月9日，相关房地产登记部门受理了被告提供的关于本案房地产项目权属初始登记的相关材料，并于2014年7月24日作出准予登记的批复。庭审中，原告当庭提交案涉房产的房屋所有权证，登记时间为2014年10月24日。2015年3月19日，原告到被告处领取了上述房屋所有权证。原审法院认为，原、被告双方签订的《合同》、《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已依约缴纳了全部购房款，被告应依约履行相应的义务。原、被告在《补充协议书》中对《合同》第十四条进行了重新约定，被告依约应于房屋交付之日起即2010年11月30日起365个工作日内办妥权属登记手续，逾期则按已付房款的日万分之一支付违约金。现被告未依约履行办证义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告应承担相应的违约责任。对于违约金，原告诉请自2013年6月9日起算，被告未提出异议，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，对原告的该主张，原审法院予以采纳。双方已明确约定由被告代为原告办妥权属登记事宜，并未对房屋所有权证的交付进行约定，案涉房屋的产权登记时间为2014年10月24日，该日期应视为办妥权属登记时间。原告请求计算至领取产权证之日及被告抗辩应截至初始登记之日均缺乏依据，原审法院不予支持。双方已重新约定违约金按日万分之一计算，被告抗辩原告未存在损失及按日十万分之一计算违约金的主张，证据不足、理由不充分，原审法院不予采信。综上，被告应向原告支付按已付购房款443044元的日万分之一自2013年6月9日起计至2014年10月23日止的逾期办证违约金22196元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：
一、被告福州东兴龙居房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郭淋、高小玲支付逾期办证违约金22196元。
二、驳回原告郭淋、高小玲的其他诉讼请求。案件受理费人民币514元，由被告福州东兴龙居房地产有限公司负担355元，原告郭淋、高小玲共同负担人民币159元。一审宣判后，原审被告福州东兴龙居房地产有限公司（以下简称东兴龙居公司）不服，向本院提起上诉。
上诉人东兴龙居公司上诉称：
一、原审判决认定上诉人应履行办证义务属适用法律错误。
二、原审判决认定上诉人应履行办证义务缺乏合同依据。
三、原审判决未认定系由于被上诉人未履行合同义务方导致无法办理产权登记手续，显属事实认定不清。
四、被上诉人并未因逾期办理房屋权属证书产生实际经济损失，原审判决判令上诉人承担逾期办证违约金缺乏事实依据。
五、原审判决认定上诉人承担的违约金过高，与合同约定不符。原审判决认定的违约金截止时间错误。
六、本案逾期办证是由于平潭两级政府办证工作停滞造成的。上诉人东兴龙居公司据此请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人郭淋、高小玲答辩称：
一、双方订立的《补充协议》明确约定上诉人须在商品房交付使用之日起365个工作日内办妥权属登记手续，并将房屋所有权证交付被上诉人。一审法院依据双方合同约定判令上诉人履行办证义务依据充分，适用法律正确。
二、按时提交合格的办证资料及全额缴纳应当缴纳的各种税费应属上诉人的合同义务。
三、《商品房买卖合同》第14条已被《补充协议》变更。原审判决上诉人承担逾期办证违约金认定事实清楚，依据充分。
四、讼争房屋未通过竣工验收以致无法进行初始登记的原因在于上诉人擅自更改规划设计施工。被上诉人据此请求：驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，依照《商品房买卖合同》第十四条以及《补充协议书》的约定，上诉人东兴龙居公司负有自交房之日起即2010年11月30日起365个工作日内代为被上诉人办妥房屋权属证书的义务。但截至2014年10月24日上诉人才将讼争房屋登记至被上诉人名下。上诉人的逾期办证行为已经构成违约，应当根据《补充协议书》第二条的约定，自逾期之日起按已付商品房价款的日万分之一向被上诉人支付逾期办证违约金，直至讼争房产登记至被上诉人名下之日。但鉴于部分逾期办证违约金的主张已经超过2年诉讼时效，故本案逾期办证违约金起算日应为立案之日往前倒推2年。上诉人主张其非办证义务人，且逾期办证违约金截止日期应计算至讼争楼盘办妥初始登记之日即2014年7月24日，与《补充协议书》约定不符，本院不予支持。上诉人主张系因被上诉人未及时缴纳相应税费导致讼争房屋相关权属登记延迟办理，但其并未举证证明，故应承担举证不能的不利后果。本院对上诉人的该主张依法不予采信。上诉人东兴龙居公司主张逾期办证系因政府原因导致，应免除其违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。故本院对该主张不予支持。综上，上诉人东兴龙居公司的上诉请求没有事实和法律的依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按照原审判决负担，二审案件受理费355元，由上诉人东兴龙居房地产有限公司承担。本判决为终审判决。
审 判 长 汪 霞
代理
审判员 魏 博
代理
审判员 缪 羽
二〇一六年五月二十九日
书 记 员 陈建彪 来源：百度搜索“”