安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终1165号
上诉人（原审原告）：王莹莹，女，1986年2月12日出生，住合肥市政务区。
委托代理人：周磊，安徽昊华律师事务所律师。
委托代理人：唐梦娟，安徽昊华律师事务所实习律师。
被
上诉人（原审被告）：合肥万科皓智地产有限公司，住所地合肥市滨湖新区西藏路与林芝路交口社区服务中心503室。
法定代表人：许焰林，该公司董事长。
委托代理人：陈沅，安徽安泰达律师事务所律师。
委托代理人：应飞，安徽安泰达律师事务所律师。
上诉人王莹莹因与被上诉人合肥万科皓智地产有限公司（以下简称万科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第04491号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王莹莹的委托代理人周磊、唐梦娟，被上诉人万科公司的委托代理人陈沅、应飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王莹莹原审诉称：王莹莹于2015年1月12日与万科公司签订了商品房买卖合同，购买万科公司滨湖万科城项目（商业2幢、商业3幢及大门1层2-商104/2-商104上）的商铺，房屋总价为1190000元，王莹莹于2015年1月27日付清了全部购房款，已完全履行了合同义务。按照合同第十五条约定，万科公司应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金。根据王莹莹与万科公司双方签订的《商铺无偿使用协议书》，万科公司已于2015年1月29日实际交付了案涉房屋，但截至起诉日万科公司仍未将办理产权证需由出卖人提供的材料递交产权登记机关备案，导致王莹莹迟迟不能办理产权过户登记，逾期半年多。王莹莹认为，万科公司迟延履行协助办证义务既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了王莹莹的利益。现王莹莹诉讼来院，请求法院判令：万科公司支付逾期办理产权登记的违约金128520元（计算方法：1190000元×0.05%×216天＝128520元；自2015年3月30日暂计至2015年10月29日，剩余部分应计至实际办出房屋产权证之日）；万科公司承担本案的案件受理费及其他诉讼费用。万科公司原审辩称：
一、房屋至今未实际使用，办证期限尚未起算，万科公司不承担逾期办证的违约责任。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”即该60日应从房屋实际交付并使用时起算。双方在买卖合同之外还签订了《商铺无偿使用协议》，由万科公司使用一段时间；使用期满、万科公司数次催交房屋后，王莹莹至今未办理收房手续，也未实际使用房屋。因房屋未开始使用，原合同约定的60天尚未开始计算，万科公司不构成违约。
二、房屋未办理产权证是因王莹莹自身原因造成，责任应由其自行承担。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”办理房屋产权证并非房地产开发企业的义务，而是房屋购买人的义务，房地产开发企业仅是协助其办理。在本案的商品房交付过程中，王莹莹并未办理手续、委托万科公司办理产权登记，故应当由其自行办理房屋产权登记。另外，王莹莹拒不办理交接手续，不接收购房发票、不缴纳税费，这才是导致其房屋产权证无法办理的真实原因，故未能办理产权证的后果应由其自己承担。
三、未办产权证不会给王莹莹造成任何损失，双方约定的违约金过高，王莹莹的诉请不应得到支持。王莹莹诉请的逾期办证违约金的计算方式为按日支付总房款万分之五的违约金，此虽为双方的合同约定，但未办理产权证并未对其造成任何损失，所以王莹莹的诉请不应获得支持。综上，请求法院依法驳回王莹莹的全部诉讼请求。根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、原审法院认证，查明以下事实：2015年1月12日，王莹莹与万科公司签订《商品房买卖合同》1份，约定王莹莹购买万科公司开发的滨湖万科城商业2幢、商业3幢及大门1层2-商104/2-104上商铺，总价款为1190000元，付款方式为王莹莹于2015年1月29日前一次性付清全款。双方还对违约责任、交接等其他事项进行了约定。合同签订后，王莹莹按约于2015年1月27日前付清了全部购房款。2015年1月29日，王莹莹与万科公司在合肥市商品房网上认购备案确认单上签字确认。同日，王莹莹与万科公司签订《商铺无偿使用协议书》1份，约定王莹莹将涉案商铺交由万科公司无偿使用，期限至2015年4月30日止。同时，该协议第四条对商铺交付和返还作出了约定：本协议签署前，万科公司已实际占有房屋，并对房屋进行了装修、改造，王莹莹认可并同意上述改造；本协议无偿使用期满或者提前解除、终止的，由万科公司向王莹莹按现状返还该商铺，甲方不得提出异议，亦不得要求万科公司恢复原状、赔偿损失等；自该协议生效之日起，万科公司即已按时向王莹莹交付了符合《商品房买卖合同》约定的商铺。等等。2015年4月28日，万科公司向王莹莹邮寄了《商铺交还通知书》、《商铺交还须知》，通知王莹莹办理房屋交接手续。2015年5月4日，万科公司再次向王莹莹邮寄《商品房交还催告函》，催告王莹莹尽快办理商品房交还手续，但王莹莹认为万科公司未按照合同约定履行交付义务且涉案商铺未达到交付标准，并于2015年6月1日向万科公司发出律师函，要求万科公司承担违约责任。万科公司于2015年6月8日回复万科公司依照约定履行了交付义务，不存在违约行为，并要求王莹莹尽快办理房屋交接手续。2015年11月6日，万科公司为涉案商铺办理了初始登记报备手续。现双方就涉案商铺交接仍未达成一致意见，王莹莹以万科公司迟延履行办证义务为由诉讼来院，请求判如所请。以上事实，由双方当事人提交的《商品房买卖合同》、《商铺无偿使用协议书》、收据、通知等证据在卷佐证，足以认定。原审法院审理后认为：王莹莹与万科公司签订的《商品房买卖合同》、《商铺无偿使用协议书》均系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现王莹莹按照合同约定支付了全部购房款1190000元，万科公司应按照合同约定将办理权属登记需有其提供的资料报产权登记机关备案，按照2015年1月29日《商铺无偿使用协议书》第4.3条约定：自该协议生效之日起，万科公司即已按时向王莹莹交付了符合《商品房买卖合同》约定的商铺，故按照双方约定该商铺交付时间为2015年1月29日；另根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、按日支付已付房价款万分之五的违约金，故万科公司应在2015年3月30日前将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但万科公司直至2015年11月6日才办理了涉案商铺的初始登记报备手续，故应承担相应的违约责任。因上述原因致使王莹莹未取得房产证，可能会对王莹莹房屋经营、出租、出售、办理抵押融资等造成影响，产生一定的经济损失，由于逾期办证损失的数额难以认定，王莹莹要求万科公司按照合同第十五条第一款第3项约定的“按日支付已付房价款万分之五的违约金”，该标准过高，原审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十八条第二款的规定，酌定逾期协助办证违约金标准按年利率9%计算。至于违约金的计算期限，应自2015年4月1日起计算，因万科公司按照《商品房买卖合同》第十一条、《商铺无偿使用协议书》第四条约定的期限即2015年4月30日前书面通知王莹莹办理商铺交接手续，已履行了合同约定的交付义务，并于2015年11月6日办理了涉案商铺的初始登记报备手续，故违约金应计算至2015年11月5日，共计219天。综上，万科公司应支付王莹莹逾期协助办证违约金64260元（1190000元×9%÷365天×219天）。王莹莹主张违约金期限应计算至实际办出房屋产权证之日，但本案中，王莹莹并未委托万科公司办理房产证，王莹莹庭审中也自认双方约定王莹莹自行办理房产证，万科公司仅负有将由其提供的资料报产权登记机关备案的协助义务，并不负有为王莹莹办理房产证的合同义务，王莹莹还应自行提交相关资料并缴纳相关税费，具体办理房产证相关手续由房地产行政管理机关予以审查，故王莹莹要求计算至王莹莹实际办出房屋产权证之日，原审法院不予支持。万科公司辩称王莹莹尚未办理房屋交接手续使用房屋，办证期限尚未起算，但《商铺无偿使用协议书》第4.3条约定，该商铺交付时间为2015年1月29日，至于王莹莹与万科公司之间如何办理交接手续，与万科公司负有的协助王莹莹办理房产证的合同义务无关，故万科公司该辩称原审法院不予采信。万科公司辩称未办理房产证系王莹莹自身原因造成，与万科公司无关，但王莹莹自行办理房产证的前提时万科公司按照合同第十五条约定办理房屋初始登记报备等手续，至于王莹莹缴纳契税、专项维修基金等事项与万科公司协助办证的合同义务无关，故万科公司该辩称原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、万科公司于本判决生效之日起五日内支付王莹莹逾期协助办证违约金64260元；
二、驳回王莹莹其他的诉讼请求。本案一审案件受理费2870元，减半收取1435元，由万科公司负担717元，王莹莹负担718元。
上诉人王莹莹上诉称：1、原判将计算违约金期限确定在2015年4月1日至2015年11月5日是错误的。一是，依照《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，房地产开发企业在买受人办理所有权登记时，其义务是协助并“提供必要的证明文件”，即房屋所有权登记证明（初始登记证明）。案涉房屋所有权（初始登记）登记日期为2015年11月6日。虽然自2015年11月6日万科公司客观上完成了案涉房屋初始登记，但直至今日既没有主动向王莹莹提供初始登记证明，也没有书面通知王莹莹可以去办理房产证，因此其违约行为依然存在并处于持续状态。原判认定万科公司在2015年11月6日办理了案涉房屋初始登记报备手续即已完成协助办理房屋产权登记的义务，认定事实有误。二是，买受人办理房屋权属登记需要提供完税证明、购房发票及房屋初始登记证明等材料。王莹莹未缴纳契税系因万科公司未向王莹莹提供购房发票而导致王莹莹客观上无法缴纳，而提供发票是万科公司的法定义务。在王莹莹2015年1月27日付清房款时即应主动给提供发票。故原判无视万科公司未交付购房发票的事实，将万科公司未履行法定义务而产生的不利后果转由王莹莹承担明显不公。2、原判参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，对违约金加以调整，属于适用法律错误。该条规定了“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故适用本条款应同时具备“合同没有约定违约金”和“损失数额难以确定”两个前提条件。因本案双方已在合同中约定了违约金，原判却依然适用该条款，明显错误。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人万科公司答辩称：1、因王莹莹尚未办理房屋交接手续使用房屋，办证期限尚未起算。双方《商品房买卖合同》第十五条约定了出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故该60日应从房屋实际交付并使用时起算。《商铺无偿使用协议》约定由万科公司无偿使用房屋至2015年4月30日。在实际履行中，万科公司于2015年4月28日、2015年5月4日向王莹莹发出房屋交还通知书等，王莹莹收到后至今仍未办理相关手续，未使用房屋。因此，按照合同约定的60天提交办证资料的期间尚未开始计算。2、房屋未办理产权证系王莹莹自身原因造成，与万科公司无关。一是，办理产权证是买受人的义务，房地产开发企业仅是协助其办理。本案中王莹莹既未办理房屋交接手续、收取购房发票、缴纳相关契税，也未办理委托代办手续委托万科公司办证，故房屋未办证的后果应由其自行承担，与万科公司无关。二是，万科公司已经履行合同约定义务，于2015年11月6日完成涉案房屋所有权初始登记。三是涉案房屋产权证未办理系王莹莹自身原因所致，责任应由其自行承担。自房屋符合交付条件后，万科公司虽一直积极通知王莹莹办理房屋交接手续，多次电话通知并书面催告王莹莹，而王莹莹拒不配合办理，且先以涉案房屋不符合合同约定交付条件为由起诉至法院被驳回后，再以迟延办证为由起诉至法院。王莹莹诉称万科公司未给付购房发票导致其无法办理房产证与事实相悖，万科公司已多次催告王莹莹办理房屋交接手续，但王莹莹拒不配合办理。基于购房发票的唯一性，为防止在邮寄过程中丢失、毁损，万科公司只能通知王莹莹本人至万科公司处领取，但王莹莹一直未领取。故此王莹莹无法办理权属证书的责任应自行承担。原判认定万科公司自2015年1月29日与王莹莹签订《商铺无偿使用协议书》时依约已经交付了符合合同约定的商铺，故万科公司应在2015年3月30日前将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但万科公司直至2015年11月6日才办理了涉案商铺的初始登记报备手续，故应承担相应的违约责任，对于万科公司的答辩意见不予支持。万科公司虽不予认可，考虑到客户至上的公司理念、上诉成本过高等原因，万科公司愿意履行一审法院判决，因此并未上诉。3、原判认定违约金金额适当，适用法律正确。王莹莹上诉称违约金须计算至万科公司向王莹莹提供购房发票并书面通知其办证之日止，无事实及法律依据。万科公司已经多次催告要求王莹莹办理房屋交接手续、领取购房发票，但王莹莹至今未配合办理。王莹莹办理房屋产权证应自行提交相关资料并缴纳相关税费，万科公司不负有书面通知王莹莹办证的义务。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：第一，根据双方《商品房买卖合同》的约定，万科公司作为出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据《商铺无偿使用协议书》之约定，自2015年1月29日起王莹莹就将商铺交给万科公司无偿使用，故原判认定在房屋买卖合同关系中万科公司已于2015年1月29日履行了将案涉商铺交付给王莹莹的义务，并据此认为万科公司自2015年4月1日起支付因未履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之义务所产生的违约金并无不当。第二，万科公司已于2015年11月6日完成了房屋初始登记，但王莹莹认为其后至今未能办理产权登记的原因还在于万科公司拒绝向其提供购房发票。就此，
本院认为，万科公司早在2015年1月27日即向王莹莹出具了购房款收据，而王莹莹在起诉状中并未提及其曾向万科公司索要发票遭拒之情况，在本案中也未提供有关索要发票遭拒的相关证据，故可以认定王莹莹至今未能拿到购房发票之原因在于其没有主动向万科公司要求开具购房发票，而非万科公司拒绝向王莹莹提供购房发票。因此，王莹莹认为原判确定违约金计算期限至2015年11月5日止存在错误的主张，依据不足，不予采信。第三，关于违约金调整问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定中明确规定了“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，王莹莹认为适用本条款应同时具备“合同没有约定违约金”和“损失数额难以确定”两个前提条件没有依据。在王莹莹未能提供其实际损失的情况下，原判根据万科公司未及时履行向房产主管部门报备王莹莹办证所需资料的协助义务之违约行为通常给买受人造成的损失，对违约金予以相应调整，难言失当。综上，王莹莹的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2870元，由上诉人王莹莹负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理
审判员 董江宁
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 丁玉洁附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 关注微信公众号“”