河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀09民终1508号上诉人（原审原告）高建辉，男，1968年10月14日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。
委托代理人：蔡志勇，河北沧狮律师事务所律师。
委托代理人：赵显颖，河北沧狮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）沧州恒顺房地产开发有限公司。住所地沧州市运河区顺城街西路*号楼。法定代表人张立顺，该公司董事长。委托代理人姜永建，河北经航律师事务所律师。
上诉人高建辉因与被上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沧州市运河区人民法院（2015）运民初字第2187号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人高建辉的委托代理人蔡志勇、赵显颖与被上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司的委托代理人姜永建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年9月8日，原审原、被告签订了商品房买卖合同一份，双方约定被告沧州恒顺房地产开发有限公司将恒顺时代广场3单元404号房屋出售给原告。合同第六条约定付款方式，原告高建辉贷款200000元交付于被告。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。合同签订后，原告高建辉按照合同的约定向被告支付了全部购房款555133元（原告于2010年9月8日交付房款355133元，于2010年12月1日交付房款200000元，房款合计555133元）。经被告通知，原告高建辉于2012年6月5日办理了入户手续。另查明，被告沧州恒顺房地产开发有限公司于2014年12月9日对恒顺时代广场工程组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，2015年1月29日，沧州市住房和城乡建设局对恒顺时代广场工程准予备案，并出具第2014090号《河北省建设工程竣工验收备案证明书》。原审法院认为，原审原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。合同签订后，原告履行了交付全部房款的义务，但未在双方约定的期限内取得房地产权证书，主张被告承担逾期办证的违约金，对此，被告称其不存在违约行为，原审法院认为，根据中华人民共和国住房和城乡建设部发布的建质[2004]18号《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》第三条第（四）项规定，住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证。《河北省建设工程竣工验收及备案管理办法》第十条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向建设工程所在地县级以上建设行政主管部门申请办理竣工验收备案；第十一条规定，建设行政主管部门对建设单位提供的建设工程竣工验收备案材料进行审查，符合竣工验收备案要求的，在7日内出具《河北省建设工程竣工验收备案证明书》。可见，建设工程符合竣工验收备案要求的，建设行政主管部门会在法定期限内出具工程竣工验收备案证明书，工程竣工验收备案证明书是房屋办理产权证书的必要前提。本案被告于2015年1月29日方才取得恒顺时代广场工程的竣工验收备案证明书，导致在该日之前原告无法办理产权证书，属于因出卖人的责任而使买受人不能在规定期限内取得房地产权证书之情形，原告要求被告承担逾期办证违约责任，符合双方合同约定，于法有据，故原审法院予以支持。对于被告提交的案外人与其达成的关于逾期办证违约金的民事调解书，原审法院认为，调解书是当事人双方自行协商的结果，调解协议的内容不是定案的依据。原审法院依据原、被告双方约定，认定逾期办证违约的天数为实际交房第二日2012年6月6日至2015年1月28日，扣除180天，共计787天。关于违约金计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案原、被告双方对该项违约金未做约定，且原告未提交证据证明其实际损失，本院根据被告违约情况和原告未提交实际损失的事实，结合诚实信用原则、公平原则以及违约金补偿为主，惩罚为辅的性质综合权衡，酌定违约金以原告已付购房款为基数，按年利率1.2%的利息标准计算。故，被告应承担的逾期办证违约金为14363.5元（555133元×787天×1.2%÷365天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：被告沧州恒顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高建辉逾期办证违约金14363.5元。案件受理费2362元，由被告沧州恒顺房地产开发有限公司负担159元，由原告高建辉负担2203元。原审判决后，高建辉不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由为：原审判决认定原告和被告之间买卖合同订立及履行的事实是正确的，认定被上诉人违约办证的事实也是正确的，但原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该司法解释适用本案，具体明确。原审判决应当依据上述司法解释，支持上诉人的原审诉讼请求。请求撤销原审判决，依法改判被上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司支付上诉人逾期办证违约金103105元。
被上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司辩称：虽然被上诉人按照双方合同约定完成了申报备案资料的义务，在履行合同过程中，被上诉人不存在任何瑕疵，但是鉴于双方居住环境等其他因素，我们认为原审法院的判决基本合理，请求贵院依法维持原审法院判决。
经审理查明，二审查明事实与原审法院查明事实相一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述规定，逾期办证违约金应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准进行计算，原审判决酌定按年利率1.2%的利息标准计算无法律依据，本院予以纠正。被上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司应支付上诉人高建辉逾期办证违约金按总房款555133元×违约天数787天×利率（利率以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准）计算，违约金总额不超过上诉人高建辉诉求的103105元。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，
判决如下：
一、撤销河北省沧州市运河区人民法院（2015）运民初字第2181号民事判决；
二、被上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人高建辉逾期办证违约金，违约金数额按总房款555133元×787天×利率（利率按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准）计算，但最高不超过103105元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2362元，二审案件受理费2018元，均由被上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王卫东
审 判 员 沈 强
审 判 员 郭亚宁
审 判 员 穆庆伟代
审判员 毕文娟
二〇一六年五月二十六日
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