宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞江民初字第460号
原告：宁波市鄞州石碶巴蜀石材经营部。住所地：浙江省宁波市鄞州区石碶街道横涨村（洛兹家居商贸城B256-4）。经营者白陈新，男，1965年12月11日出生（身份证号码为5131011965********），汉族，住四川省雅安市雨城区大众路*号*幢*单元*号。
委托代理人：蒙承斌，浙江正清和律师事务所律师。
被告：宁波市鄞州洛兹家居商贸城管理有限公司（组织机构代码为05825240-3）。住所地：浙江省宁波市鄞州区石碶街道横涨村。
法定代表人：陈芬，该公司经理。
委托代理人：陈锋，浙江和诚震旦律师事务所律师。
原告宁波市鄞州石碶巴蜀石材经营部（以下简称巴蜀经营部）为与被告宁波市鄞州洛兹家居商贸城管理有限公司（以下简称洛兹家居公司）租赁合同纠纷一案,于2015年11月2日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由
代理
审判员黄佳荣适用简易程序独任审判，后因案情复杂，依法转为适用普通程序组成合议庭继续审理。审理中，根据原告的申请，本院对被告采取了财产保全措施。本案分别于2016年1月13日和同年4月28日两次公开开庭进行了审理，原告巴蜀经营部的委托代理人蒙承斌，被告洛兹家居公司的委托代理人陈锋均到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，本院已予准许，但和解未果。现已审理终结。
原告巴蜀经营部起诉称：原、被告于2014年12月7日签订《洛兹家居商贸城租赁协议》一份，约定：1.被告将其开办的建材市场的经营区B256-4号及仓储位C516～517号、C517-1号租赁给原告用于经营石材；2.租期从2015年5月1日起至2020年4月30日止；3.第一年租金为72860元；4.被告于2014年12月18日前将上述区域交付给原告使用经营；5.被告承诺免租期到2015年12月31日止，之后再起算租金。原告于2014年11月4日支付被告定金20000元，并于2014年12月22日支付被告第一年的全部租金52860元。被告于2014年11月将上述租赁区域交付给原告使用，原告搬入后开始购入大批石材经营。期间原告对被告有偿提供的附属租赁住房宿舍进行简单装修。协议履行过程中，被告严重违约，具体包括：1.直至原告证据保全公证之日止，被告仍未按照承诺对租赁区域进行吊顶和通水电配置；2.直至原告证据保全公证之日止，被告承诺在租赁区域外搭建的雨棚尚在建设中；3.被告在未经通知和未经原告同意的情况下擅自调整原告租赁的区域给他人，强占租赁区域施工，并于2015年9月10日径行使用铲车将原告租赁区域内价值十几万元的石材铲出任意放置在他处，致使原告的石材严重毁损，原告为此多次报警处理。鉴于被告的上述严重违约侵权行为，原告及其委托代理人于2015年9月21日与被告的相关经营管理人员及其委托代理人进行协商，但未果，被告坚持要更换原告的租赁区域等，原告遂当场口头要求被告立即停止侵权行为。原告于2015年9月22日向浙江省宁波市鄞源公证处申请证据保全，该公证处公证人员同日前往原告租赁区域进行证据保全公证。被告的上述严重违约、侵权行为，造成了原告购进石材的运输费用及经营收益等重大经济损失，现诉请判令：1.被告因单方面解除《洛兹家居商贸城租赁协议》退还原告租金72860元；2.被告赔偿原告因单方面解除协议严重违约给原告造成的各项损失共计423465.30元（含经营损失150000元、误工收入损失100000元、198665.20元库存石材的35%折价损失69529.30元、装修宿舍损失27698元、购进石材运输费损失74750元、公证费1000元、公证图片和光盘制作费270元、录音录像证据资料制作、打印复印费218元）。
被告洛兹家居公司答辩称：1.被告从未向原告承诺免租期至2015年12月31日，也未承诺对原告租赁区域进行吊顶及在原告租赁区域外搭建雨棚，原告租赁区域的水电早已接通；2.原告未依约在进场前交纳水电保证金600元，虽经被告多次催讨，原告至今仍未交纳；3.因鄞州区姜山陶瓷城的安置工作分配及被告家居广场的业态调整、划分以加强品牌影响力、提高经营者收益等的需要，被告曾就调整租赁区域事宜与原告协商，但原告不同意调整，双方未能达成一致意见，由此双方产生争议；4.2015年9月10日，被告并未将原告租赁区域内的物品搬出及腾退并收回租赁区域，直到2015年9月30被告才腾退并收回原告租赁区域，意图为原告调整租赁区域，之后，原告曾就其装修和经营损失等要求被告予以赔偿，但是被告认为调整区域并不会影响原告正常经营及造成上述损失，同时原告在被告腾退租赁区域后，并未采取适当的措施行为减损或止损，相关损失应由原告自行承担；5.原告诉称的宿舍并不属于双方租赁合同范围内，事实上宿舍系被告免费提供给原告使用的，原告仅需自行承担使用期间产生的水电费用，原告若为了住宿自行进行装修产生的相关费用与被告及本案无关。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。归纳原、被告的诉、辨称，本案争议的主要事实是：1.原、被告是否约定租金免租期到2015年12月31日；2.原、被告是否约定对原告租赁区域进行吊顶、通水电配置及在区域外搭建雨棚；3.被告是否于2015年9月10日将原告租赁区域内的物品搬出及腾退并收回租赁区域；4.宿舍是否包含在原、被告的租赁范围内，是否系被告收取租金有偿提供给原告使用；5.原告各项损失的具体金额，包括石材贬值折价损失、经营损失、误工收入损失、购进石材运输费损失、装修宿舍损失。对争议的第1项事实，原告向本院提交了《洛兹建材装饰城石材市场招商说明》（打印件）一份，主要载明：2015年4月份签约进场客户享受免租优惠到2015年12月31日，签约客户在今年下半年支付2016年租金等内容。对原告提交的该份证据，被告无异议，但认为原告不属于享受免租优惠对象。对此，
本院认为，因被告对原告提交的该份证据无异议，故本院对该份证据予以认定；因该份证据明确载明2015年4月份签约进场客户享受免租优惠到2015年12月31日，而原、被告签约时间为2014年12月25日，且原告与被告签订的租赁协议中明确约定原告的起租期为2015年5月1日，原告已经享受了被告给予的免租优惠期，故被告关于原告不属于享受免租优惠对象的抗辩成立，本院对原告主张的租金免租期到2015年12月31日的事实不予确认。对争议的第2项事实，原告未向本院提交证据。对此，
本院认为，当事人对自己主张的事实负有举证责任，现因被告对原告主张的被告承诺对原告租赁区域进行吊顶、通水电配置及在区域外搭建雨棚的事实予以否认，而原告未能提交相应证据，故本院对原告主张的被告承诺对原告租赁区域进行吊顶、通水电配置及在区域外搭建雨棚的事实不予确认。对争议的第3项事实，原告向本院提交了以下证据：1.公证书，主要载明：原告因被告未经其同意私自调整原告商铺经营区域、占用商铺进行施工并擅自将其经营物进行搬离，于2015年9月22日向宁波市鄞源公证处申请证据保全，该公证处公证人员同日前往原告租赁区域进行证据保全公证；2.2015年9月11日的《鄞州公安分局报警受理回执单》，主要载明：原告于2015年9月11日报警称石材被偷，经石碶派出所调查认为系纠纷。对原告提交的该项证据，被告对该项证据1无异议，但认为并不能证明2015年9月10日被告将原告租赁区域内的物品搬出及腾退并收回租赁区域，事实上被告直到2015年9月30日被告才腾退并收回原告租赁区域，意图为原告调整租赁区域；对该项证据2无异议，但认为并不能证明报警人系原告。对此，
本院认为，因被告对原告提交的该项证据无异议，故本院对该项证据予以认定；分析该项两份证据，公证书中显示2015年9月22日公证时，原告的涉案石材已堆放在户外，原告的租赁区域已空荡无物，显然与被告辩称的直到2015年9月30日被告才腾退并收回原告租赁区域不符，在被告未提供反驳证据的情况下，原告持有并将报警回执单提交给本院，依法推定2015年9月11日系原告报警，同时结合（2015）甬鄞江民初字第459号和461号两案中被告对另外两户石材经营户的行为，本院对被告于2015年9月10日将原告租赁区域内的物品搬出及腾退并收回租赁区域的事实予以确认。对争议的第4项事实，原告未向本院提交证据。对此，
本院认为，当事人对自己主张的事实负有举证责任，现因被告对宿舍包含在原、被告的租赁范围内，系被告收取租金有偿提供给原告使用的事实予以否认，而原告未能提交相应证据，且双方签订的《洛兹家居商贸城租赁协议》中明确载明原告租赁区域为经营区B256-4号及仓储位C516～517号、C517-1号，并不包含宿舍，故本院对原告主张的宿舍包含在原、被告的租赁范围内，系被告收取租金有偿提供给原告使用的事实不予确认。对争议的第5项事实中的石材贬值折价损失69529.30元，原、被告均未向本院提交证据。本院在审理期间，原、被告均同意由本院请案外两家同样经营石材的人员到现场确认涉案石材的变质及贬值情况，2016年4月8日，本院委托两位与原、被告均无利害关系的石材经营人员到涉案石材存放处现场勘验石材，对涉案石材的名称、产地、市场价及变质、贬值情况等进行确认及评估，两位人员均确认涉案各种石材从室内拉到室外均不会影响其质量，同时对各种石材的名称、产地、市场价等给出了明确的意见，故本院对原告主张的石材贬值折价损失69529.30元不予确认。对该项争议中的经营损失150000元，原告向本院提交了以往经营石材收入对账单一份及通用机打发票三份，主要载明：华升建设集团有限公司（以下简称华升公司）因康赛妮项目累计应付原告406248.72元货款及已付、尚欠情况，原告开具通用机打发票给华升公司。对原告提交的该份证据，被告认为与本案无关联性。对此，
本院认为，原告提供的以往经营石材收入对账单系自制的表格，并无华升公司的盖章确认，表格上的代签人章建军未到庭说明其身份及权限，原告亦未提供任何证据予以证明，故本院对以往经营石材收入对账单不予认定；对通用机打发票，因均系原件，故本院对其真实性予以认定，但无法证明原告的固定经营收入情况。
本院认为，因原告未向本院提供缴税凭证等有效证据证明其固定经营收入情况，现被告对此予以否认，故本院对原告主张的经营损失为150000元不予确认，但原告作为石材经营者，被告违约腾退并收回原告租赁区域，必然会损害原告的经营收入，同时原告在被告违约后，应当采取有效的措施防止损失的进一步扩大，然而原告并未采取任何措施，故本院综合考虑各方面因素，酌情确认原告的经营损失为36430元；对该项争议中的误工收入损失100000元及购进石材运输费损失74750元，
本院认为，因原告已主张经营损失，原告主张的该项损失系原告获得经营收入的投入成本，故本院对原告主张的误工收入损失及购进石材运输费损失均不予确认；对该项争议中的装修宿舍损失27698元，原告向本院提交了宁波纳铭轻钢龙骨厂（以下简称纳铭厂）的收款收据、原告与纳铭厂签订的宿舍装修承包协议及装修清单，主要载明：原告将其305、306室宿舍承包给纳铭厂包工包料简单装修，价款为27698元及原告最后支付纳铭厂27500元。对原告提交的该份证据，被告对其关联性和真实性均有异议，认为宿舍系被告无偿提供给原告使用的，经现场查看，原告确实对宿舍进行了简单装修，认可原告的宿舍装修损失为24000元。对此，
本院认为，原告提供的收款收据并非正规发票，故本院不予认定；对宿舍装修承包协议及装修清单，因纳铭厂未到庭说明真实承包情况及其是否具有承包装修资质等，原告亦未提供其他证据予以证明，故本院对该证据不予认定，但公证书中显示原告确实对宿舍进行了简单装修，被告对原告装修宿舍的事实亦予以确认，现原告主张宿舍装修损失为27698元，被告认可为24000元，故本院结合公证书中显示的情况、使用期限及装修市场行情等，酌情确认原告的宿舍装修损失为25000元。综上，根据本院认证意见及原、被告的陈述，本院
经审理查明的事实为：原告于2014年11月4日支付被告预付款20000元后，被告将相关租赁区域交付给原告使用。2014年12月7日，原、被告正式签订《洛兹家居商贸城租赁协议》一份，约定：被告提供洛兹家居商贸城经营区B256-4号及仓储位C516～517号（共计327平方米，年租金价格为180元/平方米）以及仓储位C517-1号（计100平方米，年租金价格为140元/平方米）给原告租赁作为开展家居商贸城经营范围内允许的石材经营业务场所；租赁期限从2015年5月1日起至2020年4月30日止；自合同签订之日起十日内原告付清被告第一年全部租金72860元，原告所付定金或预付款冲抵第一年租金……；在原告履行相关手续并交清相关费用的情况下被告于2014年12月18日前将上述租赁区域交付给原告使用；原告必须依约交纳租金、水电费和其他相关费用，如拖欠超过30天，视为原告违约，被告有权收回房屋，并另行向原告追偿不足部分的租费和相应的日滞纳金3‰作为违约金；原告进场前须交纳水电保证金600元;被告确保原告所出租的房屋及场地在租赁期限内不被拆迁等,因此给原告产生的相应损失由被告赔偿,等等。协议签订后，原告于2014年12月22日支付被告第一年的剩余全部租金52860元，但至今未依约支付被告水电保证金600元。租赁期间，被告在未与原告达成变更、调整租赁区域一致协议的情况下，于2015年9月10日单方腾退并收回原告租赁区域，将原告租赁区域内的物品搬出、移动。为保全证据，原告于2015年9月22日向浙江省宁波市鄞源公证处申请证据保全，该公证处公证人员同日前往原告租赁区域进行证据保全公证，原告因此支出公证费1000元和公证图片及光盘制作费270元。后原、被告因后续赔偿事宜多次协商未果，纠纷成讼。被告单方腾退并收回原告租赁区域给原告造成的经营损失为36430元、宿舍装修损失为25000元。
本院认为：原、被告之间签订的《洛兹家居商贸城租赁协议》依法成立，受法律保护，原、被告均应按该协议约定全面履行各自的义务。本案中，原告虽然未依约在进场前交纳水电保证金600元给被告，但是原、被告并未约定被告因此有权收回租赁区域并解除合同，故被告在未与原告达成变更、调整租赁区域一致协议的情况下，单方腾退并收回原告租赁区域，将原告租赁区域内的物品搬出、移动，显属违约，侵害了原告的合法权益，故原告主张要求被告承担违约责任，理由正当，本院予以支持。当事人违约，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现原告要求被告赔偿因搬出石材造成石材贬值折价35%的损失69529.30元，缺乏事实依据，故本院不予支持。原告要求被告赔偿经营损失及宿舍装修损失，理由正当，但其请求的金额过高，本院按确认的金额予以调整。原告要求被告赔偿误工收入损失及购进石材运输费损失，缺乏依据，故本院不予支持。双方当事人协商一致，可以解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案审理期间，原、被告于2016年3月16日达成一致协议，明确原、被告签订的租赁合同解除，而被告于2015年9月10日单方违约腾退并收回原告租赁区域时，原告此时已无法实际使用租赁区域，故原告仅需支付被告自2015年5月1日起至2015年9月9日止的租金，对于多付的租金，原告主张要求被告返还，理由正当，本院予以支持，经核算多付的租金为46510.63元。原告为了诉讼目的进行证据保全公证，支出公证费1000元和公证图片及光盘制作费270元，现原告主张要求被告赔偿，理由正当，本院予以支持。原告主张要求被告赔偿录音录像证据资料制作、打印复印费218元，但未向本院提供有效的证据予以证明，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，
判决如下：
一、被告宁波市鄞州洛兹家居商贸城管理有限公司返还原告宁波市鄞州石碶巴蜀石材经营部多付的租金46510.63元；
二、被告宁波市鄞州洛兹家居商贸城管理有限公司赔偿原告宁波市鄞州石碶巴蜀石材经营部经营损失36430元、宿舍装修损失25000元、公证费1000元和公证图片及光盘制作费270元，合计62700元；上述一、二项均限于本判决生效后十日内履行完毕；
三、驳回原告宁波市鄞州石碶巴蜀石材经营部其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费8745元，财产保全费2970元，合计诉讼费11715元，由原告宁波市鄞州石碶巴蜀石材经营部负担9137元，被告宁波市鄞州洛兹家居商贸城管理有限公司负担2578元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为户名：宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。（此页无正文）
审 判 长 徐华挺
代理
审判员 黄佳荣
人民陪审员 陈华春
二〇一六年五月二十六日代
书 记员 高梦婕 关注微信公众号“”