沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0103民初3394号
原告：辽宁保利物业管理有限公司，住所地：沈阳市沈河区东陵路29号。
法定代表人：严观，该公司董事长。
委托代理人：李欣，该公司员工。
被告：李俭林，辽宁省体育技术学院管理人员（已退休）。
委托代理人：李勇。
原告辽宁保利物业管理有限公司与被告李俭林物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月5日受理后，适用简易程序，依法由本院
审判员贾丽秋独任审判，于2016年4月25日公开开庭进行审理，原告辽宁保利物业管理有限公司的委托代理人李欣，被告李俭林委托代理人李勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辽宁保利物业管理有限公司诉称，原告系依法设立的物业服务企业，被告系“保利花园国色添香”，地址为沈河区新泰街7-1号3-1-1房屋的业主，该房屋建筑面积为122.7平方米。原、被告双方于2007年10月28日签订了《前期物业管理服务协议》。在上述协议中，双方约定：原告为被告所在小区提供物业管理服务，原告有权收取物业管理服务费，其中住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元标准向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人每季度第一个月的十日前交纳物业管理服务费，如未按期交纳的，每逾期一日原告有权按欠交金额的千分之一收取滞纳金。协议签订后，原告履行了提供物业管理服务的义务，但被告至今尚拖欠从2014年1月1日至2016年12月31日共计36个月的物业费。现原告诉至法院请求判令被告支付物业服务费人民币4417.2元及滞纳金1060.1元；被告承担本案诉讼费及其他费用。
被告李俭林辩称，住房子应该交物业费，天经地义。我们08年入住后墙体开始长毛，我多次找物业，物业后来给修了，现在还继续长毛，后来我就不交物业费了，有一年多，后来来了个姓李的经理，答应我13年五一之前给我修了，但至今没有修。所欠物业费两年多，造成我家书房和大厅墙体严重发霉，面积很大，对我们身体××影响很大，我的观点是从今年修完，如果不漏我从17年开始交物业费，以前的不同意交。我们报修物业应该给个处理意见，物业公司不回访，上门只要钱，不谈修理的问题，物业服务态度不好，上门态度不好还给我们拍照。我家面积为122.7平方米，是从2014年1月1日开始欠的，2016年没过，不应该交，也没有滞纳金问题。每年上门要两次，第一次是雨季之前，如果交完保修就没戏了，过完雨季十一月份十二月份一次，上门有个工程的人员，我们把问题和工程人员说了，说我们连续交三年了，工程人员说那是我们物业问题，然后就回去了，如果物业不告我们，我们还想起诉物业。
经审理查明，被告李俭林系“保利花园国色添香”，地址为沈河区新泰街7-1号3-1-1房屋的业主，建筑面积为122.7平方米。原告（原名保利物业管理沈阳有限公司）是具有资质的物业服务公司。自2007年10月起，原告向被告所在园区（保利花园一期）提供了物业服务。物业费收取标准为每月每平方米人民币1元。原告实际提供了服务，被告拖欠2014年1月1日至2016年4月30日止共计28个月的物业费，共计人民币3435.6元（122.7平方米×1元／月／平方米×28个月）。原告催要未果，起诉来院。另查，被告因房屋质量问题多次向原告反应，要求予以解决。上述事实，有当事人陈述、前期物业管理协议、承诺书、缴费通知书、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原告是“保利花园国色添香”小区的物业管理企业。被告房屋所在物业小区由原告提供物业服务，被告也实际上接受了原告的物业服务，现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，应予支持。关于被告抗辩房屋质量的问题。因房屋质量问题涉及房屋质量与维修，原告并非房屋买卖的主体，对被告房屋并无质量担保的义务，在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需要依据法定程序启动维修资金，而维修资金的启动不是原告可自行为之，但原告有义务协助业主与有关单位进行充分必要的沟通，属于原告履行物业服务义务有瑕疵，应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务水平相适应原则，以80%为宜。因2016年度物业费尚未发生，故被告应当支付物业费至庭审前为宜，即至2016年4月30日的物业费，共计人民币2748.5元（3435.6元×80%）。关于原告主张被告支付滞纳金的问题。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，如被告认为原告存在其他不当行为，可依法另行主张。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，
判决如下：
一、被告李俭林于本判决生效后二十日内给付原告辽宁保利物业管理有限公司2014年1月1日至2016年4月30日止的物业费人民币2748.5元；
二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告李俭林负担。本判决为终审判决。
审判员 贾丽秋
二〇一六年五月二十六日
书记员 杨元元 来源：百度搜索“”