沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0103民初3390号
原告：辽宁保利物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区东陵路29号。
法定代表人：严观，该公司董事长。
委托代理人：李欣，该公司员工。
被告：陈永庆。
委托代理人：佟福贵，系陈永庆爱人。
原告辽宁保利物业管理有限公司与被告陈永庆物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月5日受理后，适用简易程序，依法由本院
审判员贾丽秋独任审判，于2016年4月25日公开开庭进行审理，原告辽宁保利物业管理有限公司的委托代理人李欣，被告陈永庆委托代理人佟福贵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辽宁保利物业管理有限公司诉称，被告系“保利花园一期小区沁泉居”，地址为沈河区新立堡路11号2幢1-4-2房屋的业主，该房屋建筑面积为95.55平方米。原、被告双方于2004年12月29日签订了《前期物业管理服务协议》。2012年7月2日与业主委员会签订了《保利花园（沁泉居）物业服务合同》，在上述协议中，双方约定：原告为被告所在小区提供物业管理服务，原告有权收取物业管理服务费，其中住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.65元标准向业主或物业使用人收取，2012年11月住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元标准向业主使用人收取，业主或物业使用人每季度第一个月的十日前交纳物业管理服务费，如未按期交纳的，每逾期一日原告有权按欠交金额的千分之一收取滞纳金。被告至尚拖欠从2006年1月1日至2017年12月31日、2009年1月1日至2016年12月31日止共计108个月的物业费。现原告诉至法院请求判令被告支付物业服务费人民币9058.2元及滞纳金人民币2848.1元；被告承担本案诉讼费及其他费用。
被告陈永庆辩称，欠物业费有因：物业服务存在问题，前几年服务太差，特别是2号楼整个园区最差，上级来检查，从来不领到2号楼，楼下废物满堆，别楼业主捡到的废品堆在2号楼，物业不管，自行车本来有车库，都堆在2号楼，前几年2号楼开饭店，排油烟机排到院内，反映多次解决不了，2号楼排脏水井满了，水满到道路上，影响到生活；2015年1月份入住，承诺购买业主2014年年末进住，7个月施工保利房屋质量保证不了，入住以后强行交一年物业费，没有道路，没有保洁，不合情合理，园区内别的业主有的捡垃圾往楼道堆放，没有服务标准，多次和物业沟通，没有结果，开发商和物业是两个机构，房子存在质量问题，迟迟未解决，当时买房子开发商收了我2000元更名费，这是政策不允许的，上述问题解决之后交物业费。
经审理查明，被告陈永庆系位于沈阳市沈河区东沈河区新立堡路11号2幢1-4-2房屋的业主，建筑面积95.55平方米。原告（原名保利物业管理沈阳有限公司）是具有资质的物业服务公司。自2004年12月起，原告向被告所在园区（保利花园一期）提供了物业服务。物业费收取标准为每月每平方米人民币0.65元。2012年7月2日，原告与业主委员会签订了《保利花园（沁泉居）物业服务合同》。自2013年1月物业费收取标准为按建筑面积每月每平方米人民币1元。原告实际提供了服务，被告拖欠2006年1月1日至2007年12月31日、2009年1月1日至2016年4月30日止共计112个月的物业费，共计人民币8293.7元（95.55平方米×0.65元／月／平方米×72个月＋95.55×1元／月／平方米×40个月）。原告催要未果，起诉来院。另查，被告因房屋阳台两侧高低不平及购房时更名费等问题多次向原告反应，要求予以解决。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、承诺书、缴费通知书、情况说明、通知书等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原告是“保利花园一期”小区的物业管理企业。被告房屋所在物业小区由原告提供物业服务，被告也实际上接受���原告的物业服务，现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，应予支持。关于被告抗辩物业服务质量差、房屋阳台两侧高低不平的问题。因房屋阳台两侧高低不平问题涉及房屋质量与维修，原告并非房屋买卖的主体，对被告房屋并无质量担保的义务，在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需要依据法定程序启动维修资金，而维修资金的启动不是原告可自行为之，但原告有义务协助业主与有关单位进行充分必要的沟通，属于原告履行物业服务义务有瑕疵，应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务水平相适应原则，以90%为宜。因2016年度物业费尚未发生，故被告应当支付物业费至庭审前为宜，即至2016年4月30日的物业费，共计人民币7464.3元（8293.7元×90%）。关于原告主张被告支付滞纳金的问题。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩更名费问题，与本案系不同法律关系，本院不予支持。需要指出的是，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，如被告认为原告存在其他不当行为，可依法另行主张。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊��、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，
判决如下：
一、被告陈永庆于本判决生效后二十日内给付原告辽宁保利物业管理有限公司2006年1月1日至2007年12月31日、2009年1月1日至2016年4月30日止的物业费人民币7464.3元；
二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告陈永庆负担。本判决为终审判决。
审判员 贾丽秋
二〇一六年五月二十六日
书记员 杨元元 更多数据：