江苏省宿迁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）宿中民终字第1754号上诉人（原审被告）苏佳。上诉人（原审被告）陈闫小溪。二上诉人委托代理人路兵，泗洪县楚声法律服务所法律工作者。被上诉人（原审朱敏）朱敏，女，1985年12月20日出生，居民身份证号码3213241985********，汉族，住江苏省宿迁市宿城区陈集镇五卜村**组**号。委托代理人朱超。委托代理人杨兆久，宿迁市宿城区洋河法律服务所法律工作者。
上诉人苏佳、陈闫小溪因与被上诉人朱敏房屋买卖合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城洋民初字第1146号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱敏原审诉称，苏佳、陈闫小溪系夫妻关系。2012年11月28日，陈闫小溪认购陈集镇供销社危房改造中心开发的九龙花苑小区2幢2单元404室房屋。2013年5月19日，苏佳、陈闫小溪以19万元的价格将该房转卖给朱敏，朱敏分两次交付购房款19万元。后朱敏要求苏佳、陈闫小溪交付房屋，但苏佳、陈闫小溪竟没有房屋交付。为此，提起诉讼，请求依法判令苏佳、陈闫小溪退还购房款19万元及利息（按银行贷款利率的四倍计算至给付之日），并承担本案的诉讼费。苏佳原审辩称，涉诉的房屋可以交付给朱敏。朱敏和苏佳签订了房屋买卖合同以后，还和开发商签订了买卖合同；在签订合同之前，苏佳已告知朱敏涉诉的房屋为小产权房。陈闫小溪庭审前答辩称，陈闫小溪和苏佳系夫妻关系。2013年5月19日，陈闫小溪和朱敏签订了“房屋转让协议”，涉诉的房屋是陈闫小溪和苏佳从案外人杨尚军手里买的，有书面合同。但因为房子卖给了朱敏，所以相关合同被杨尚军收回了。原审法院
经审理查明，苏佳、陈闫小溪系夫妻关系。2013年5月19日，朱敏（乙方）与陈闫小溪（甲方）签订“房屋转让协议”，约定甲方将位于宿迁市宿城区陈集镇（下称陈集镇）九龙花苑2幢二单元404室房屋以19万元的价格转让给乙方，签订合同时付款16万元，剩余房款3万元于2013年12月31日前付清。该协议签订后，朱敏依照约定向苏佳支付了全部购房款，苏佳亦向朱敏出具了相应的收条。后因权属纠纷，朱敏未能占有、使用涉诉房屋，双方因而成讼。另查明，涉诉的陈集镇九龙花苑小区未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。原审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，涉诉的陈集镇九龙花苑小区未取得相关政府行政部门颁发的用地、规划、施工和销售许可，因此朱敏与陈闫小溪之间签订的“房屋转让协议”无效。苏佳与陈闫小溪系夫妻关系，且收取了朱敏支付的购房款，转让涉诉房屋应视为共同行为。因上述“房屋转让协议”无效需返还购房款19万元系夫妻共同债务，由苏佳与陈闫小溪共同承担。庭审中，朱敏陈述对涉诉标的���系“小产权房”是明知的，因此朱敏本身对合同无效具有重大过错，其要求苏佳与陈闫小溪承担利息损失，无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定,原审判决:
一、苏佳、陈闫小溪于判决生效之日起十日内返还朱敏款19万元；
二、驳回朱敏其他诉讼请求。案件受理费4100元，由苏佳、陈闫小溪负担。苏佳、陈闫小溪不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判驳回朱敏的诉讼请求。具体理由如下：1、上诉人与被上诉人签订房屋转让协议后，为保护被上诉人合法权益，由上诉人牵线，被上诉人又与开发商直接签订合同，属于上诉人的权利义务已经由开发商承担，上诉人承担的合同权利义务已经消灭，上诉人与被上诉人之间的合同自然解除。被上诉人与开发商直接签订合同的行为表明合同的相对方是被上诉人与开发商，依据合同相对性原则，本案上诉人不是适格主体，被上诉人应向开发商而不应向上诉人主张权利要求返还购房款。因为涉案合同是陈闫小溪和朱敏签订，原审将苏佳列为被告错误。2、被上诉人已经交纳了相关的上房费用，已经取得了房屋的所有权，被上诉人在原审陈述其未拿到涉案房屋虚假。3、涉案房屋是否具有相关规划建设手续、是否为小产权房系开发商的事情，并非上诉人所能控制，因此上诉人与被上诉人之间的合同并非无效合同，涉案房屋的权属证书有无问题并未损害被上诉人的合法权益，涉案房屋不��响被上诉人的使用和居住。上诉人不应向被上诉人返还购房款。朱敏答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方均未提供新的证据。二审查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织，………，属于人民法院受理民事诉讼的范围及受诉人民法院管辖。”涉诉的陈集镇九龙花苑小区未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。涉案房屋系小产权房，根据相关规定，本案双方当事人之间的争议不属人民法院受理民事诉讼的范围。朱敏的起诉不符合民事案件受理条件。依据《中华人民共和���民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第三百三十条之规定，
裁定如下：
一、撤销宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城洋民初字第01146号民事判决；
二、驳回朱敏的起诉。一审案件受理费4100元，退还朱敏，二审案件受理费4100元，退还苏佳、陈闫小溪。本裁定为终审裁定。
审 判 长 覃卫东
代理
审判员 徐金鸽
代理
审判员 吴振环
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 刘 倩第5页/共5页 微信公众号“”