安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖04民终246号
上诉人（原审原告）：淮南市鼎业商贸有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区。
法定代表人：姚克，该公司总经理。
委托代理人：钱锦玉，该公司法律顾问。
委托代理人：冯戈弋，安徽法戈律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杨成军，男，1975年6月18日出生，住安徽省淮南市田家庵区。
委托代理人：钟仁玖，安徽里奇律师事务所律师。
上诉人淮南市鼎业商贸有限公司（以下简称鼎业公司）、杨成军因房屋租赁合同纠纷一案，不服淮南市田家庵区人民法院（2015）田民一初字第04214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人鼎业公司的委托代理人钱锦玉、冯戈弋，上诉人杨成军及其委托代理人钟仁玖到庭参加诉讼，上诉人鼎业公司的法定代表人姚克经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎业公司一审诉称：2011年8月22日，原、被告签订了一份“房屋租赁合同”，原告将其所有的位于本区国庆中路与龙王沟路交叉口的“森都大酒店”出租给被告从事经营。合同约定，租赁期限12年，每年租金290万元，每季度72.5万元，按每季度提前一个月缴纳，如逾期，原告有权解除合同，并有权要求被告支付当年总租金50%的违约金。合同签订后，双方按约履行至2015年1月，被告即开始拖欠租金，经不断讨要，被告不能按时给付，导致原告资金无法周转，原告曾向人民法院提起诉讼，经调解，双方达成协议，并全部履行。2015年8月1日，按原调解协议，双方对房屋租赁另行签订了新的“房屋租赁合同”，合同变更了原合同中的相关内容，租金提前15日按季提前缴纳，如逾期，缴纳欠交房屋租金的双倍。合同签订后，被告至今仅缴纳20万元，也没有按承诺给付保证金，故原告起诉来院，请求判令：
一、立即给付拖欠的房屋租金与保证金77.5万元；违约金36.25万元；罚金105万元；合计218.75万元。
二、继续履行房屋租赁合同。
三、由被告负担诉讼费用。后原告当庭将诉讼请求第一项变更为472.5万元。杨成军一审辩称：1、原告主张的应付租金事实不符，增加的诉请，债务未届清偿期，依法应当驳回。2、被告至今未付租金，系双方互负债务抵消，存在合法抗辩。3、因被告无违约行为，故原告要求违约金和罚金没有事实和法律依据。一审法院查明：2011年8月22日，原、被告签订了一份“房屋租赁合同”，原告将其所有的位于本区国庆中路与龙王沟路交叉口的“森都大酒店”出租给被告从事经营。合同约定，租赁期限12年，每年租金290万元，每季度72.5万元，按每季度提前一个月缴纳。合同签订后，原、被告按约定履行至2015年初，后由于被告杨成军未按约定缴纳房屋租金，原告鼎业公司于2015年初向本院提起诉讼，经本院（2015）田民一初字第02637号案件调解，双方达成协议，内容为：
一、原、被告于2011年8月2日签订的房屋租赁合同终止履行，原、被告另行签订《房屋租赁合同》，并履行新的《房屋租赁合同》；
二、被告杨成军给付房屋租金154.5万元；
三、被告杨成军承担违约金40万元；
四、双方再无其他纠纷。上述调解协议达成后，被告杨成军按调解协议履行了给付义务，2015年7月28日，原、被告双方另行签订《房屋租赁合同》，合同第二条约定，租赁期限从2015年8月1日至2017年7月31日，租期内双方按约履行合同，可延续至2023年10月1日。第四条约定，被告杨成军需要缴纳保证金100万元，于2015年9、10月份各缴纳25万元，余额50万元以其名下两套房产进行质押。缴纳房屋租赁变更为提前15天缴纳下一季度房租72.5万元，逾期缴纳房租，缴纳欠交房租数额两倍的罚金。第十二条约定，违约方承担季度租金50%的违约金。合同其他约定的事项，与原合同基本一致。《房屋租赁合同》签订后，被告杨成军仅支付20万元（原告认为是保证金，被告认为是房屋租金），经原告鼎业公司多次催要无果，故再次向本院提起诉讼，请求：
一、立即给付拖欠的房屋租金与保证金77.5万元；违约金36.25万元；罚金105万元；合计218.75万元。
二、继续履行房屋租赁合同。
三、由被告负担诉讼费用。原告当庭将诉讼请求第一项变更为472.5万元，但对增加的诉讼请求未在规定期限内交纳诉讼费用，且未提交减缓免申请。另查明：（2015）田民一初字第02637号案件调解协议中确定，被告杨成军给付的房屋租金154.5万元，给付期限至2015年9月30日。再查明：被告杨成军以其钢构房冲抵房屋租金，已向本院提起民事诉讼，本院以（2016）皖0403民初541号案件立案。一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同的部分内容，不违反国家法律、法规的强制性规定，合同真实有效。合同签订后，原、被告应当按照合同的约定，履行合同义务。合同签订后，被告杨成军仅交纳20万元，该20万元，属于租金、还是保证金，双方发生争议，本院居中认定，该20万元，分别为保证金10万元与房屋租金10万元。合同第四条约定，被告杨成军应当缴纳保证金100万元，于2015年9、10月份各缴纳25万元，但被告杨成军未足额交纳，约定的房屋租金，亦未按约足额交纳，因此，被告杨成军已构成违约，应当承担违约责任。关于被告杨成军应当如何承担违约的民事责任，经庭审查明，被告杨成军已交纳房屋租金至2015年9月30日，按合同约定，至原告起诉日的2015年10月份之前的9月15日，应当交纳10、11、12月份的房屋租金72.5万元，但至今未予交纳，应当承担给付租金的义务。按合同第四条约定，逾期交纳房租，应交纳欠交房租数额的两倍罚金。该条款对于罚金的约定，没有法律依据，属于无效条款，原告主张罚金105万元的请求，本院不予支持。违约金按欠交房租的50%主张，根据《合同法》相关司法解释的规定，当事人约定的违约金超过损失30%的，可认定过分高于造成的损失，因此，该条款中，双方对于违约金的约定，亦违反了国家法律强制性规定，本院予以调整为欠付租金的同期银行贷款（5.35%）的四倍，至2015年12月15日，已拖欠3个月。关于原告在庭审中增加诉讼请求，因其未缴纳诉讼费用，对增加的诉讼请求本院不予审理。综上，被告杨成军应当给付保证金40万元，租金62.5万元，以及违约金33437元（62.5万元×5.35%÷12个月×3个月×4倍），合计1058437元。关于被告杨成军以补充协议中，钢构房抵付房屋租金的抗辩理由，因与本案不属于同一法律关系，且被告杨成军已向本院提起诉讼，应当另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：
一、继续履行原告淮南市鼎业商贸有限公司与被告杨成军签订的《房屋租赁合同》；
二、被告杨成军于本判决生效后十日内一次性给付原告淮南市鼎业商贸有限公司保证金40万元，租金62.5万元，以及违约金33437元（62.5万元×5.35%÷12个月×3个月×4倍），合计1058437元；
三、驳回原告淮南市鼎业商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费24300元，由原告淮南市鼎业商贸有限公司负担12270元，被告杨成军负担12030元。宣判后，鼎业公司、杨成军均不服，分别向本院提起上诉。鼎业公司上诉称：1、一审判决认定杨成军拖欠租金62.5万元，属认定事实错误：一审认定租金起算日为2015年10月1日与事实及证据不符，杨成军拖欠租金按照2015年7月28日签订的房屋租赁合同重新计算，至本案一审开庭前杨成军拖欠两个季度租金共计145万元；按照合同约定，杨成军应于2015年9月、10月份应各交纳合同保证金25万元，但杨成军在2015年9月仅交纳20万元，而一审法院居中认定该20万元中分别为保证金10万元、房屋租金10万元，该认定违反合同约定及保证金的作用；2、一审判决杨成军支付保证金40万元及违约金33437元，有违合同当事人意思自治，且与法相悖，《房屋租赁合同》对双方均有约束力，杨成军违背承诺，恶意违约，诉讼中，杨成军并未主张罚金、违约金过高申请减少，司法裁判关于罚金、违约金的调整是基于当事人的申请而非以职权，一审判决违背当事人不诉不理的司法裁判原则，按照约定，应判令杨成军交纳保证金30万元，支付罚金290万元、违约金36.25万元。3、一审程序违法，上诉人在一审中增加诉讼请求，未获法庭通知补交诉讼费用，一审法院以未在规定的期限内交纳诉讼费用而不予审理，损害了上诉人的正当权利。综上，请求撤销一审判决，改判杨成军支付拖欠的租金145万元，交纳保证金30万元，支付违约金36.25万元、罚金290万元。2016年5月3日鼎业公司向本院提出申请，请求撤回对一审程序提出的上诉请求，请求二审法院仅就一审诉请杨成军拖欠租金数额、保证金、违约金、罚金进行判决。杨成军辩称：鼎业公司于本案一审判决前即2016年1月27日向一审法院提起解除合同之诉，如鼎业公司能顾及答辩人初期装修及代建钢构房的投资，答辩人同意解除合同；在解除合同的前提下，答辩人自2015年10月2日至2016年3月31日，应付两个季度的租金145万元，减去已付20万元，剩余合同租金总额为125万元，按照央行半年期贷款年利率4.35％计算为10.875万元，两项合计为135.875万元，被答辩人其他请求都是不合法的。杨成军上诉称：一审判决认定事实不清，程序错误，上诉人在一审中提交了《补充协议》一份，该协议约定，由上诉人在涉案的租赁房屋内代建钢构房并垫付费用，之后从每年最后一季度的租金中抵扣，上诉人还提供了建造钢构房的相关证据，充分证实了上诉人虽未支付一审认定的保证金40万元及租金62.5万元，系因上诉人主张的抵消依法应当认定，上诉人存在法定抗辩事由，故不应判令上诉人承担违约责任。而一审法院以法律关系不同不予处理钢构房抵扣事宜程序存在错误；且上诉人另案诉讼后，向一审递交了中止审理申请书，而一审未予考虑即径行下判，程序存在错误；2、一审计算违约金错误，合同中约定的违约金、罚金系上诉人面临特定的情况下，不得已而为之，上诉人在一审庭审时明确提出违约金过高，并请求人民法院在确认上诉人承担违约责任的情况下予以核减，一审法院以商业银行贷款利率为标准计算违约金错误，应按照央行公布的同期贷款利率4.35％计算。综上，请求撤销原判，驳回鼎业公司的一审诉讼请求或发回重审。鼎业公司辩称：杨成军主张以自建的钢构房费用抵扣租金与事实及法律不符，上诉人主张的补充协议已经废止，新的租赁合同对于增设物的归属处置进行了重新约定，上诉人恶意违约，一审未体现法律的惩罚性，请求二审法院驳回其上诉，以维护诚实信用的原则。二审中鼎业公司向本院提供了以下证据：1、2015年7月27日，杨成军出具的承诺书，证明杨成军在承诺书中表示按时支付租金、如延期愿意解除合同及杨成军存在恶意违约；杨成军质证认为：真实性认可，无异议。本院认证意见：对承诺书的真实性予以认可。2、草拟的两份租赁合同及2015年7月23日、2015年7月28日的谈话笔录和调解笔录，证明新的租赁合同是在法庭的组织下达成的。杨成军质证认为：以前的纠纷已经调解解决，现同意解除合同。本院认证意见：对双方通过协商达成新的房屋租赁合同的事实予以确认。双方当事人对一审提供的证据，相对方质证意见同一审，本院认证意见与一审一致。本院二审查明事实与一审查明事实相同。本案二审争议的焦点为：1、一审法判决对杨成军应缴租金数额的认定是否正确，对杨成军已付20万元性质的居中认定是否适当；2、杨成军是否构成违约，如违约，违约金应如何计算；鼎业公司请求杨成军给付罚金105万元是否具有法律依据，能否予以支持；3、双方于2011年8月2日签订的《补充协议》，能否作为杨成军抵扣租金的依据。针对上述焦点问题，本院评判如下：1一审判决对杨成军应支付租金数额的认定是否正确，对杨成军已付20万元性质的居中认定是否适当的问题。根据双方于2015年7月28日签订的《房屋租赁合同》的约定，杨成军应于2015年9、10月份各交纳25万元保证金，提前15天交纳下一季度租金72.5万元。依此约定，杨成军应于2015年9月份交纳合同保证金25万元，9月15日应交纳10、11、12月的租金72.5万元。杨成军仅于2015年9月15日转款20万元，对该20万元，是属于合同保证金还是房屋租金，双方未予约定，鼎业公司认为系合同保证金依据不足。一审法院居中认定，其中10万元属于保证金，10万元属于房屋租金并无不当。一审认定杨成军尚应支付鼎业公司合同保证金40万元，杨成军对此无异议，故对此项判决予以维持。鼎业公司上诉请求杨成军支付拖欠的租金72.5万元，交纳保证金30万元的上诉理由不能成立，本院不予支持。2、关于杨成军是否构成违约，如违约，违约金应如何计算，鼎业公司请求杨成军给付罚金105万元是否具有法律依据，其请求能否予以支持的问题。杨成军未能按照合同约定的期间足额交纳合同保证金及房屋租金，已构成违约，其应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。依据法律规定，对约定过高的违约金，在诉讼中当事人可以请求对违约金予以调整。本案中，双方在合同中约定的违约金为“季度租金的50%”，属约定过高，人民法院可以予以适当调整。一审判决对违约金的调整为欠付租金的同期银行贷款利率的四倍，并无不当。鼎业公司请求杨成军给付罚金105万元无法律依据，本院对此不予支持。3、关于双方于2011年8月2日签订的《补充协议》，能否作为杨成军抵扣租金的依据的问题。因杨成军于2016年1月20日已就该请求向一审法院另案诉讼，本院于2016年5月3日作出终审判决，驳回了杨成军的诉讼请求。对杨成军的此项上诉请求本案不予审理。另鼎业公司在本案审理过程中自愿申请撤回对一审程序提出的上诉请求，因其撤回该上诉请求不影响本案审理，且不损害他人利益，故对其提出的一审程序问题本案不予审理。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，鼎业公司、杨成军的上诉请求均不能成立，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回淮南市鼎业商贸有限公司、杨成军的上诉，维持原判。一审案件受理费负担方式按一审判决执行；二审案件受理费14962元，由鼎业公司负担7500元，杨成军负担7462元。本判决为终审判决。
审 判 长 刘 瑞
代理
审判员 王元元
代理
审判员 江 峰
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 齐 瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：