河北省张家口市宣化区人民法院民 事 判 决 书（2015）宣区民初字第1690号原告郭某甲，被告张家口市地鑫房地产开发有限公司，住所地张家口市宣化区钟楼大街22号院1号楼。法定代表人王明海。委托代理人李振兴，该公司法务专员。被告朱某，委托代理人徐敏，河北海龙律师事务所律师。
被告郭某乙，原告郭某甲诉被告张家口市地鑫房地产开发有限公司（以下简称地鑫地产）、朱某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法追加郭某乙为本案共同被告参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭某甲、被告地鑫地产的委托代理人李振兴、被告朱某及其委托代理人徐敏、被告郭某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭某甲诉称，2013年4月29日，原告郭某甲委托儿子郭某乙以原告的名义与地鑫地产签订《商品房买卖协议》，购买了位于宣化区诚品幸福城第37栋1单元104号房屋一套，建筑面积为82.22平方米，每平米3199元，总金额272619元。协议签订时，原告当即支付给地鑫地产现金82619元，剩余房款190000元在银行按揭贷款（具体内容详见买卖协议），此后每个月偿还银行贷款事宜均由儿子郭某乙负责。2015年11月在郭某乙与妻子朱冬雪离婚后，原告才得知上述楼房早在2014年1月4日被被告地鑫地产又以出卖人的身份，以272299元卖给了被告朱某，并签订了《商品房买卖合同》。原告认为，被告朱某及地鑫地产未经原告同意或者授权，擅自将自己出资82619元购买的同一套楼房又出卖给被告朱某，该一房二卖的行为严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告向人民法院提起诉讼，请求人���法院判令二被告于2014年1月4日签订的房屋转让协议无效。
被告地鑫地产辩称，原告主体不适格，我公司与朱某之间签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效，原告要求确认该合同无效的诉求无法律依据，法院应依法予以驳回。2013年4月29日，原告与我公司签订《房屋买卖协议》，购买位于宣化区诚品幸福城第37栋1单元104室房屋一套，协议约定：房屋建筑面积82.22平方米，单价3199元，总金额272619元。但双方在正式签订《商品房预售合同》前发现，由于原告个人原因，无法为其办理按揭贷款，鉴于以上情况，2014年1月4日，原告儿子郭某乙向我公司提出将郭某甲变更为朱某的更名申请，向我公司提交了更名申请书，并签名、捺印，后续房款由第二被告朱某支付。我公司为原告办理合同变更事项之前，对双方当事人的身份进行合理的注意义务，确认无误后为其��理了更名手续，并与朱某签订《商品房预售合同》。我公司认为，在上述买卖商品房过程中，由于原告单方原因导致合同主体变更，自该合同变更之日起，原告与我公司之间权利义务关系终止，由朱某成为新的合同相对人。因此，我公司与朱某之间签订的《商品房预售合同》真实、合法、有效，原告要求确认该合同无效的诉讼请求无法律依据，原告主体不适格，人民法院应当依法驳回原告的诉讼请求。
被告朱某辩称，1、郭某甲所述的房屋买卖情况与事实不符，本案不属于一房二卖，我一直都是唯一的实际购房人。我的女儿朱冬雪与郭某甲的儿子郭某乙原是夫妻关系，因我在外地，故委托女儿朱冬雪、女婿郭某乙为我物色房屋并办理购房手续。2013年4月，其二人选定了位于宣化区诚品幸福城小区37号楼1单元104室房屋，朱冬雪与郭某乙之后就代我办理了购房���续，购房款都是我向多人借款支付的。郭某甲所述签订协议时当即支付给开发公司现金82619元是虚假的，这82619元购房款实际都是我出的资。购买争议房屋的真实情况是郭某乙在代我签订购房协议时，在购房协议上签了其父亲郭某甲的名字。之后于2013年12月21郭某乙在更名申请单上签了郭某甲的名字后，将购买房屋的产权名改回了我的名字。购房款一直都是我出资，郭某甲未支付过购房款。2、我签订的房屋买卖合同合法有效，且双方均已完全履行。我于2014年1月4日与地鑫地产签订的商品房买卖合同系张家口市住房和城乡建设局与张家口市人民政府法制办公室监制，是真实的、合法的商品房买卖合同，并且该合同已向宣化房产管理局登记备案，现在正在办理房屋产权等相关手续，我已实际取得房屋的物权权利。我已全额支付房款，该房屋已实际交付，合同双方均已全���履行了自己的义务，出于对已完成的交易予以保护原则，应依法认定买卖合同有效。故对郭某甲要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求应当予以驳回。
被告郭某乙辩称，2012年8月份我父亲郭某甲给了我8万块钱，让我在宣化帮他买房，其中4、5万存了定期在朱冬雪账户里，剩下的钱我俩拿着。2013年4、5月份准备买房，我和朱冬雪去交的首付款8万，我在银行外面看车，朱冬雪和售楼处的人武忠伟进银行办的，从工商银行转了4、5万，剩下的钱是我和朱冬雪在售楼处交的现金。买卖协议中郭某甲的名字是我签的，也是我按的手印，收据中郭某甲的名字也是我签的。郭某甲本来是要办贷款，我和朱冬雪商量的是别办贷款了，我俩攒钱交，后来到年底交19万的时候朱冬雪让我把名字改成朱某的名字，后来她通过找关系，就改成了朱某的名字。更名申请单中上面的更名内容是朱冬雪填写的，郭某甲的名字是我签的字、按的手印，朱某的名字是朱冬雪签的名字、按的手印。但是更名是在我瞒着郭某甲的情况下改的，我认为后面改名的合同是无效的。
经审理查明，郭某甲与郭某乙系父子关系，郭某乙与朱某的女儿朱冬雪原系夫妻关系，郭某乙以郭某甲名义购买位于宣化区“诚品幸福城”第37栋1单元104室的房屋一套，并于2013年4月24日，由朱冬雪向地鑫地产转账10000元，作为购买该房的定金。2013年4月29日，郭某乙以郭某甲的名义与地鑫地产就上述房屋签订了《商品房买卖协议》，协议约定：郭某甲购买位于宣化区“诚品幸福城”第37栋1单元104室房屋一套，建筑面积82.22平方米，单价3199元，总金额272619元。当时由朱冬雪现金支付了首付款72619元，加上已经交付的10000元定金，地鑫地产出具了首付款82619元的收据，并由郭某乙在���款收据中交款人处签写了郭某甲的名字。2013年12月21日，郭某乙、朱冬雪又以郭某甲的名义支付了剩余购房款190000元，并由郭某乙在收款收据中交款人处签写了郭某甲的名字。2014年1月4日，郭某乙、朱冬雪向地鑫地产提出更名申请，将原客户名由郭某甲改为朱某，郭某乙在更名申请单中原客户名处签写了郭某甲的名字并按了手印，朱冬雪在现客户名处签了了朱某的名字并按了手印。同日，地鑫地产与朱某签订了《商品房买卖合同》，并向朱某出具了全款收据（272619元）。后朱某购买了该小区37号楼9号地下室并进行了房屋装修，交纳了装修押金、物业费等费用。2015年4月14日，地鑫地产向朱某出具了销售不动产统一发票。另查，郭某乙与朱冬雪于2015年10月29日经北京市西城区人民法院调解离婚，双方协议中未提及本案争议房屋。上述事实，有郭某甲的陈述，���鑫地产、朱某、郭某乙的答辩，郭某甲提供的商品房买卖协议，商品房买卖合同，销售不动产统一发票，收据，更名申请单，地鑫地产提供的商品房买卖合同，更名申请单，银行存款凭单，销售不动产统一发票，朱某提供的商品房买卖合同，地下室转让协议，物业服务及收费协议，收据，（2015）西民初字第30936号民事调解书，本院依朱某申请依法调取的交易明细、存款凭条，庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，郭某甲与郭某乙均认可购买位于宣化区“诚品幸福城”第37栋1单元104室的房屋时，双方系委托与被委托关系，且郭某乙自该商品房买卖协议的签订、交纳定金、首付款及剩余房款的过程中均由郭某乙与朱冬雪办理，郭某甲的签名均系郭某乙代为签写并捺印，郭某甲自始没有参与，郭某乙的代理行为构成表见代理。郭某乙的上述行为对于合同相对人地鑫地产来说，其有理由相信郭某乙有申请更名的代理权，故郭某乙代郭某甲申请更名的行为有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：驳回郭某甲要求确认张家口市地鑫房地产开发有限公司与朱某于2014年1月4日签订的《商品房买卖合同》无效之诉讼请求。案件受理费100元，由郭某甲负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 逯 遥
审 判 员 苗照亮
人民陪审员 高莲芝二〇一六年��月二十六日
书 记 员 金燕峰本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。