西安市新城区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0102民初65号原告ＸＸ，男，1981年2月1日出生，汉族，无业。委托代理人李海艳，女，1982年8月10日出生，汉族，无业，系原告ＸＸ之妻。委托代理人辛粉峰，男，1963年1月3日出生，汉族，陕西省148法律服务所法律工作者。被告魏恩平，男，1968年5月22日出生，汉族，无业。
原告ＸＸ诉被告魏恩平租赁合同纠纷一案，本院受理后,本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李海艳、辛粉峰，被告魏恩平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称,2010年12月5日，原告与被告签订了房屋租赁合同，被告承租原告位于西安市新城区东新街民乐新都会两间房，总面积为214.48平方米，作为美容美发店使用，租期从2010年12月5日起至2020年12月4日止。合同约定：第一年租金为20万元，从2011年12月5日起按照市场行情租金在每年租金基础上浮动上下1万元，租金应预先缴纳一个季度后再使用房屋；拖欠房租三个月以上，原告有权解除合同，并收回出租房屋。从2011年起，该区域房租每年都在上涨，但被告并未按合同约定履行，2012、2013年只支付了每年20万元的房租，2014年被告支付了原告一万元递增房租。2015年被告第一季度支付了我5万元，第二季度支付了3万元，第三、四季度至今均未支付。被告的行为严重违约，侵害了原告的合法权益，现起诉至法院请求：1、解除双方的房屋租赁合同并且收回房屋；2、被告一次性支付应付租金27.25万元；3、诉讼费由被告承担。
被告魏恩平辩称，被告跟原告签订十年合同，十年的租金被告已经全部缴纳。前期原告ＸＸ收房钱，没有说要涨价，而且涉诉房屋区域的房屋租金都没有上涨，双方约定租金按照市场行情涨跌，但是现在原告要求我把按照涨价之后的租金补齐不合理。被告租赁房屋之后原告将房屋抵押到银行，2015年4月份银行让被告无条件搬出，被告并没有搬，房屋租金缴纳到2015年6月份，且尚欠原告第二季度租金2万元，2015年6月份之后就再也没有缴纳房租。
原告委托代理人多次与被告谈房屋租金事宜，2016年2月被告支付了原告18万元（2015年6月份-2016年3月4日期间的租金，其中有上次拖欠原告第二季度的2万元租金）。到2016年3月4日，被告向原告交还钥匙，但是原告不收。被告通过邮寄的方式告知原告不再租赁其房屋。被告同意将房屋退还原告并且解除合同，不同意支付原告27.25万租金，被告不欠原告租金。
经审理查明，2010年12月5日，原告ＸＸ与被告魏恩平签订房屋租赁合同，被告承租原告位于西安市新城区东新街民乐新都会两间房屋，总面积为214.48平方米，租期从2010年12月5日起至2020年12月4日止。合同约定：每年租金为20万元，租金按季度支付，先付后用；原告收款后给被告出具收款凭证；拖欠房租累计三个月以上，原告有权终止合同，收回房屋；并在合同文末附“每年的租金随着市场行情上下浮动为壹万元整”字样。被告通过银行转账和现金给付两种方式向原告支付租金。原、被告双方一致认可:2010年12月5日至2013年12月4日，该三年期内被告每年支付原告租金20万元；2013年12月5日至2014年12月4日，该年期内被告支付原告租金21万元；2014年12月5日起至今，被告支付原告租金8万元(其中包括被告支付原告2015年第一季度租金5万元，支付原告2015年第二季度租金3万元)，被告未向原告支付2015年第三季度和第四季度租金。
被告称其在2016年2月给付原告18万元，现不欠原告房屋租金，但被告针对该辩称未提供任何证据予以证明。原告主张自2010年12月5日起至2015年12月4日，被告向原告应支付的租金需每年递增一万元，依次为20万、21万、22万、23万、24万，2016年第一季度的租金应预付62500元（该年期租金以25万元为依据计算），原告依照该标准以被告尚欠27.25万元房屋租金需补交，于2016年1月诉至本院要求解除合同、收回房屋，并要求被告支付27.25万元房屋租金。庭审中，原、被告双方均同意解除合同并返还房屋。以上事实有房屋所有权证书、房屋租赁合同、当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。当事人对于反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。原、被告所签订的房屋租赁合同自成立时生效，被告有义务按期缴纳房屋租金。庭审中，被告同意解除合同并向原告返还租赁房屋，鉴于原、被告双方对原告的第一项诉请达成一致意见，故本院对于原告的第一项诉讼请求予以支持。原告主张房屋租金每年应当固定上浮一万元与合同中“每年的租金随着市场行情上下浮动为壹万元整”的约定不符，且原告就该主张提供的证据为案外人的房屋租赁合同，该证据的证明力不足以证明本案涉诉房屋租金应当逐年递增一万元，又因在原、被告双方发生纠纷前，被告每年实际缴纳的房租情况为：合同签订后前三年被告每年支付原告租金20万元；第四年被告支付原告全年租金21万元。故本院对于原告要求房租每年均递增一万的主张不予支持。因第四年被告向原告缴纳全年房租上调一万元，共计21万元，该行为可视为原、被告双方一致认可房屋租金上调为21万元。故本院对于第五年（2014年12月5日至2015年12月4日）的涉诉房屋的房租认定为21万元，因该期间被告向原告缴纳房租共计8万元，被告称其于2016年2月向原告支付18万元房屋租金，但并未提供任何证据予以证明，故本院对该事实不予采信，因原告与于2015年12月17日向本院起诉解除合同，本院对于原告要求被告支付2016年第一季度租金的主张不予支持，因此，对于原告诉请中被告应向原告支付尚欠房屋租金13万元的主张予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十一条第二项、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，
判决如下：
一、原告ＸＸ与被告魏恩平所签订房屋租赁合同解除。
二、被告魏恩平自本判决生效之日起五日内向原告ＸＸ返还西安市新城区东新街民乐新都会两间房屋。
三、被告魏恩平自本判决生效之日起三十日内支付原告ＸＸ房屋租金13万元。
四、驳回原告ＸＸ其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5388元，由原告ＸＸ负担2818元，由被告魏恩平负担2570元。(原告已预交，被告可直付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘 可
代理
审判员 殷 薇
人民陪审员 吴秋玉
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 穆 博