河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫10民终字第1188号上诉人（原审被告）孙建永，男，汉族，1975年2月18日生。委托代理人王军民，河南先利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）许昌恒福物业管理有限公司，住所地许昌市。负责人侯俊峰，该公司总经理。委托代理人王明军，该公司员工。
上诉人孙建永因物业服务合同纠纷一案，不服许昌县人民法院（2016）豫1023民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告的委托代理人王明军、原审被告孙建永及其委托代理人王军民等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2011年12月，被告孙建永领取住宅钥匙入住原告管理的御萃花园3号楼1单元8层东户。2012年8月以及2012年12月，被告孙建永向物业公司交纳水物业费714元（其中水费按单价6元／吨计交，物业管理费按每平方米0.77元计交）。后自2013年1月至2015年7月31日，孙建永拖欠物业费2867.5元（92.5元／月x31月）、二次供水水费1022.8元（2013年1至7月每吨6元，用水33吨，计198元，2013年8月至2015年7月每吨6.6元，用水125吨，计825元），城市垃圾处理费217元，公摊费155元，共计4262.3元，上述费用已由原告代缴。另查，2011年11月底许昌广杰房地产开发建筑有限公司开发建设的御萃花园住宅小区开始入住，2011年3月16日，许昌广杰房地产建筑开发有限公司与许昌恒福物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，该合同约定的委托管理期限为2年，自2011年12月1日起至2013年12月1日止。原审认为：原告与许昌广杰房地产建筑开发有限公司签订了《物业管理委托合同》并履行管理职责，故原告收取被告相关费用，符合合同约定。虽该《物业管理委托合同》约定的委托管理时间自2011年12月1日至2013年12月1日止，但因该小区至今未成立业主委员会，无法与原告订立正式的物业服务合同，且原告一直在被告所在小区进行物业服务，故可视为双方从2013年12月1日至今存在物业服务合同关系，现原告主张收取被告自2013年1月至2015年7月31日的水、物业管理、垃圾处理等费用共计4262.3元应予支持。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》对逾期交纳物业管理费收取违约金已作出明确的约定，故在委托管理时间内（自2011年12月1日起至2013年12月1日止）违约金应按其约定的日3‰计算。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，
判决如下：被告孙建永于本判决生效之日起五日内支付原告许昌恒福物业管理有限公司2013年1月1日起至2015年7月31日止的物业管理费2867.5元及违约金，支付水、垃圾费及剩余物业管理费1394.8元及利息损失。违约金从2013年1月1日起至2013年12月1日止按日3‰计算；利息损失从2015年9月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定之日止。案件受理费50元，由被告孙建永负担。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人孙建永上诉称：1、上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系；2.即使存在物业服务合同关系，被上诉人也未全面履行合同约定；请求：撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人许昌恒福物业管理有限公司答辩称：恒福公司受广杰公司委托对御翠花园进行物业服务，恒福公司对御翠小区履行了合同，上诉人由于种种原因拒交物业费，请求法院驳回上诉人的上诉请求。二审中上诉人未向本院提供证据。被上诉人向本院提供证据有：物业小区任务收费情况表三张；证明物业对业主收费的情况，按照合同我们履行了我们的义务。上诉人对该证据的质证意见：此证据是恒物公司自己所制，对证据真实性无法核实；对证据目的有异议；从上面所显示的小区来均为广杰开发后所遗留了前期物业，而不是后期业主委员会所招聘的物业，其不能达到证明目的。
本院经审查认为，该证据与本案无关，对该证据本院不予采信。二审查明事实与原审一致。
本院认为，根据上诉人的上诉和被上诉人的答辩，本案审理的焦点为：1、在上诉人与被上诉人之间是否存在物业合同关系；2、原判上诉人向被上诉人支付物业管理费是否适当。关于在上诉人与被上诉人之间是否存在物业合同关系的问题。
本院认为，被上诉人在上诉人所在的小区进行物业服务，上诉人接受被上诉人提供的服务，应当视为双方以前所签订的物业服务合同关系的延续，故对上诉人的该上诉理由，本院不予支持。关于原判上诉人向被上诉人支付物业管理费是否适当的问题。
本院认为，上诉人称被上诉人提供的物业服务不符合标准，但双方合同中并无上诉人可以请求被上诉人减少物业管理费的约定，故对上诉人要求减少物业管理费的主张，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由不足，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费由上诉人承担。本判决为终审判决。
审判长 时 颖
审判员 吴 涛
审判员 孙根义
二〇一六年五月二十六日
书记员 侯伟丽 更多数据：