沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0103民初3395号
原告：辽宁保利物业管理有限公司，住所地：沈阳市沈河区东陵路29号。
法定代表人：严观，该公司董事长。
委托代理人：李欣，该公司员工。
被告：张海军。
委托代理人：张雪梅，1963年9月11日，系张海军爱人。
原告辽宁保利物业管理有限公司与被告张海军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月6日受理后，适用简易程序，依法由本院
审判员贾丽秋独任审判，于2016年5月5日公开开庭进行审理，原告辽宁保利物业管理有限公司委托代理人李欣，被告张海军委托代理人张雪梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辽宁保利物业管理有限公司诉称，原告系依法设立���物业服务企业，被告系“保利花园一期小区沁泉居”，地址为沈河区新立堡路11号2幢5-4-2房屋的业主，该房屋建筑面积为95.55平方米。原、被告双方于2004年12月29日签订了《前期物业管理服务协议》、2012年7月2日与业主委员会签订了《保利花园（沁泉居）物业服务合同》，在上述协议中，双方约定：原告为被告所在小区提供物业管理服务，原告有权收取物业管理服务费，其中住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元标准向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人每季度第一个月的十日前交纳物业管理服务费，如未按期交纳的，每逾期一日原告有权按欠交金额的千分之一收取滞纳金。协议签订后，原告履行了提供物业管理服务的义务，但被告从2011年1月1日至2016年12月31日共计拖欠72个月的物业费，现原告诉至法院请求判令被告支付物业服务费人民币6077元及滞��金人民币1774.9元；被告承担本案诉讼费及其他费用。
被告张海军辩称，从2007年末我家搬到此房，一楼就有几户开饭店的，一户2008年又改豆腐坊，在我购房时，售楼员刘丽娜亲口承诺门市只能开超市等不影响居民生活的场所，不得开饭店等娱乐场所，小区内不让养狗等，以免打扰他人正常生活，而这项承诺从我入住保利花园开始就没实现过，最初是饭店，一天三个时间段，油烟满天飞，尤其夏天不得不开窗户，结果家里严重受到油烟的污染，如今的豆腐坊更是如此，半夜三点左右就开始做豆腐，严重影响我们的睡眠，对我们的身体伤害有多么大，我们欲诉无门，只能以拒交物业费来抗议，维护自己的合法权益，同样交物业费，园区里面的住户享受的待遇我们一天也没享受到，再交一样的物业费，让我们这些平民住户感到十分的不公，无法接受，为了解决��声问题，2008年我家把南北窗换成三玻璃的，开放的阳台也封上，以为噪音能变小，可根本不管用，为此我家花费3500多元；2.多年来，园区保安人数明显减少，无卡进入园区无人问，保安甚至主动开门。保安无安全意识，业主无安全感，楼道里进户门上满门都是小招贴，2002年报箱两次被火燎，报纸都被烧了。园区里丢自行车事件时有发生，园区北门人行口是开放的，人员自行出入，根本无保安站岗；3.多年来物业服务不到位，我家楼道里一星期左右打扫一次，2008年夏季，我家一楼楼道内有滩粪便，五天无人打扫，楼道里，废纸、垃圾等经常见到，1号楼和2号楼前的卫生极差，油烟子五、六滩，荒草、垃圾随处可见，一堆十多平米的垃圾山，从夏天到冬天，足有半年多没清理，每年冬天，下大雪时，我们后边单元门前及东西路面是无人打扫的，以至于冰雪交加影响出��；4.工程维修人员服务差，我家墙裂缝报修，一直未来修，现在裂缝还在。2007年我家北卧室墙长毛，多次报修，至今未修（当时物业公司拍下长毛照片），楼下对讲机已坏多年，无法对讲，单元门口，常是外边下雨，里边漏雨，地上2至3寸积水是常事，进出家门，只好找木板，砖头垫起通过，一不小心就踩到水里，鞋湿、裤湿受惊吓；5.许多车辆经常停到单元门前路段，几辆到十几辆，本是人车分流的地方，机动车进出自由，人们出入哪有安全感，如有人因车辆受伤，谁来负责？6.园区的公共绿地，有好多地方已被一楼业户私自扩建占用，这就侵犯了全体业主的利益，试问物业公司不同意，他们能扩建占用吗7.从2014年10月1日起，我家二楼的公共空间被我单元二楼一号的户主私自占用，封成自家的阳台，这样上边的雨水都流到了单元门口，夏天门厅内是小河，冬天头上是冰溜子、脚下是凸起的冻成冰的台阶，出入提心吊胆，直摔跟头，腿上被跌出好几处青包，再有他家私建阳台对我家的安全也构成威胁，我们找物业到现在也未拆除；8.几年来，我家楼下有门市、又有两大排私搭店铺，从早到晚，乱乱哄哄：油烟味、炒瓜子烟灰味、生火冒烟味、腥臭味、噪音，嘈杂声等等，让我们倍受煎熬；9.2009年物业告我欠交物业费，在东陵法庭上因我没准备好答辩书，没有向法庭陈述我家的情况，法庭因此判我全额交了2005-2010六年的物业费，共计为4471.80元，2012年法院判决我家楼上（五楼）、楼下（三楼）截至2012年末共8年，应缴物业费为3490.60元，我家住在四楼，同他们一样的环境和相似的问题，我要求法院公平对待，到2012年末的物业费我也交3490.60元，两个钱额差981.2元，应算我交了2012年末以后的物业费，这样算2013年至今的物业费我已经交了981.2元；10.买房时没想到居住环境会是这样，更没想不交物业费，但我居住的环境真是同院内的住户没法比，如物业公司能真正解决我提出的以上问题，让我家能享受到院内住户一样的环境待遇，我愿交物业费。
经审理查明，被告张海军系位于沈阳市沈河区新立堡路11号2幢5-4-2房屋的业主，建筑面积95.55平方米。原告（原名保利物业管理沈阳有限公司）是具有资质的物业服务公司。自2004年12月起，原告向被告所在园区（保利花园一期）提供了物业服务。物业费收取标准为每月每平方米人民币0.65元。2012年7月2日，原告与业主委员会签订了《保利花园（沁泉居）物业服务合同》。自2013年1月物业费收取标准为按建筑面积每月每平方米人民币1元。原告实际提供了服务，被告拖欠2011年1月1日至2016年5月31日的物业费，共计人民币5408.1元（95.55平方米×0.65元／月／平方米×24个月＋95.55×1元／月／平方米×41个月）。原告催要未果，起诉来院。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原告是“保利花园一期”小区的物业管理企业。被告房屋所在物业小区由原告提供物业服务，被告也实际上接受了原告的物业服务，现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，应予支持。关于被告抗辩物业服务质量差、房屋墙壁裂缝的问题，属于原告履行物业服务义务有瑕疵，应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务水平相适应原则，以90%为宜。因2016年度物业费尚未发生，故被告应当支付物业费至庭审前为宜，即至2016年5月31日的物业费，共计人民币4867.2元（5408.1元×90%）。关于原告主张被告支付滞纳金的问题。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，如被告认为原告存在其他不当行为，可依法另行主张。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人��共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，
判决如下：
一、被告张海军于本判决生效后二十日内给付原告辽宁保利物业管理有限公司从2011年1月1日至2016年5月31日的物业费人民币4867.2元；
二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告张海军负担。本判决为终审判决。
审判员 贾丽秋
二〇一六年五月二十六日
书记员 杨元元 来自