北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终3533号上诉人（原审原告）张学增，男，1945年7月15日出生。委托代理人张啟旺，男，1958年2月16日出生，北京市大兴区旧宫镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）刘素荣，女，1951年9月12日出生。委托代理人郭杰（刘素荣之女），1982年11月9日出生。委托代理人郭占森（刘素荣之夫），1952年6月2日出生。被上诉人（原审被告）北京兴创投资有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇海子角观音寺南口建材城。法定代表人张涛，董事长。委托代理人刘铁军，北京市铭达律师事务所律师。
上诉人张学增因与刘素荣、北京兴创投资有限公司（以下简称兴创公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第18691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年12月，张学增起诉至原审法院称：我原在北京市大兴区北臧村镇天宫院村天永路南有宅院一处，2000年因京开路扩建予以拆除，后经村委会决定将我的宅基地调换至新源大街的一块宅基地，四至为：东至马孝江，南至马云青，西至街道，北至张守田。由于我向刘素荣的丈夫郭占森借款1.5万元定于2006年5月13日前还清，同时我承诺，如还不清将调换后的宅基地归郭占森所有，并于2005年12月13日签字，也就是说我将调换后的宅基地抵押给郭占森。由于到期我未能还清郭占森1.5万元，郭占森当时利用其拆除违章的建筑材料在该宅基地上建房，并承诺建成后的房屋产权归我，可由郭占森使用，我付给郭占森10万元，所以郭占森将该宅基地建造北房5间，东西厢房各3间，2009年遇拆迁，刘素荣未经我同意与兴创公司签订拆迁协议，占有了全部拆迁利益，造成我无家可归。2005年12月13日，我为郭占森打的借条是借债关系，如借款还不清宅基地归郭占森所有是一种抵押行为，况且是我与郭占森之间的借债关系，与刘素荣无关，刘素荣无权与兴创公司签订拆迁协议，根据《中华人民共和国担保法》第37条第二款的规定，宅基地不能抵押，我与郭占森的抵押行为属违法行为，理应无效。所有地上物的产权未通过诉讼程序解决，刘素荣无权与兴创公司签订协议。现通过诉讼得知，刘素荣为被拆迁人，根据《中华人民共和国合同法》第51条、52条诉至贵院，判令刘素荣与兴创公司于2009年4月签订的《拆迁补偿协议》及《拆迁补偿协议（补充协议）》无效。刘素荣辩称：2000年给宅基地，村委会曾在广播时称调换半年之内宅基地上盖不上房，村集体就收回，张学增一直没有盖房表明他第一次放弃该宅基地使用权。2005年张学增跟我家借钱1.5万元，借条约定2006年5月3日前还清，到现在张学增一直没还，张学增扩建的宅基地应归我们使用，张学增到我家找的郭占森借钱，证人是张学增找的，借条也是张学增写的，到期我们找张学增还钱，张学增偿还不了，张学增让我们在此宅基地上盖房。我们家从2006年7月下旬开始建房，村委会人员到现场确认并准许建房，房屋建完后到拆迁三年间，一直是我们家使用，如果不遇到拆迁，我们家一直在用这块宅基地；我是天宫院的村民，1976年我与郭占森结婚，张学增向郭占森借的钱，是我们的共同财产，当时郭占森已经下岗，我们还要给郭占森交保险费，张学增向郭占森借的钱都是我们的占地补偿款，我们家跟兴创公司应该签订拆迁协议；张学增提到我们建完房，张学增给付10万元一事，对此我们家跟张学增之间没有任何协议。郭占森原系天宫院村人，后来因工作原因转成的居民，请求法院驳回张学增的诉讼请求。兴创公司辩称：我公司与刘素荣签订的两份协议均是有效的协议，不存在无效的情形。当初拆迁时，本案争议的房屋是经过村委会同意由刘素荣家庭依法建造，并且长期使用控制；由于拆迁时，房产及宅基地都没有登记，在确认房屋及宅基地所有权时，经过了村委会确认。当时张学增也在本村居住，拆迁时，没有向村里及拆迁人提出任何异议，所以我公司认为《拆迁补偿协议》及《拆迁补偿协议（补充协议）》均是合法有效，不存在无效的情形。原审法院
经审理查明：张学增系北京市大兴区北臧村镇天宫院村村民。2000年，因京开高速路扩建，占用张学增原有宅基地及住房。后在北京市大兴区北臧村镇天宫院新区新源大街调换一块宅基地（四至为：东至马孝江，南至马云青，西至街道，北至张守田）。2005年12月13日，张学增向郭占森出具《借条》一张，上书：”今有张学增借郭占森现金壹万伍仟元正（15000元），定于2006年5月3日前还清，如归还不清，愿将京开路拆迁所给的建房地（三分地）归郭占森所有，此条由张学增负法律责任。”后张学增到期未偿还欠款，刘素荣与郭占森表示于2006年7月下旬在涉案宅基地上建北房五间、东西厢房各三间，同年10月建南房5间。2009年4月24日，刘素荣与兴创公司签订《拆迁补偿协议》及《拆迁补偿协议（补充协议）》（编号：T4-024），地址天宫院新房区4排34号。经询，张学增表示自己户口登记地址北京市大兴区北臧村镇天宫院天永路南一巷6号并非涉案院落门牌号，被拆迁的宅基地没有门牌号及宅基地使用证，刘素荣对此予以认可，表示天宫院新房区4排34号并非被拆迁的院落原有门牌号。刘素荣称《拆迁补偿协议》中涉及210.93平方米的拆迁房屋无建房审批手续，家人户口均不在该院落内。刘素荣自认领取全部拆迁补偿款及补助费，其中安置房一套现在由其大女儿郭寇使用。另查，刘素荣与郭占森于1977年1月25日登记结婚。刘素荣系北京市大兴区北臧村镇天宫院村村民。案件审理过程中，张学增认可借条确由其书写，涉案宅基地的房屋并非其本人建房，至今没有偿还借款1.5万元，但其认为其与郭占森之间系借贷关系，根据相关法律规定，宅基地不能抵押和买卖，该项约定无效，刘素荣只是在其宅基地上建房，现在其同意偿还原有借款1.5万元并按照拆迁前的房屋价值给付房屋折价款，其本人系宅基地的使用权人，应系合法的拆迁主体，要求确认刘素荣与兴创公司签订的《拆迁补偿协议》及《拆迁补偿协议（补充协议）》无效；刘素荣与兴创公司对此均不予认可，刘素荣辩称原与张学增确存在债权债务关系，但张学增到期未偿还借款，后来同意由其在宅基地上建房，张学增已经自动放弃了涉案宅基地使用权，其系北京市大兴区北臧村镇天宫院村村民有权使用该宅基地，现在距离建房时已达十年之久，并不认可现在与张学增系债务债权关系；兴创公司表示宅基地可以在本村集体组织成员间转让，张学增没有证据证明在拆迁时及现在其系宅基地合法的使用权人，张学增将该宅基地作为偿还1.5万元借款的条件，交由刘素荣一家建房使用，刘素荣建房及拆迁时，张学增均未提出异议，其公司与刘素荣之间签订合同程序合法，未违反相关法律规定。上述事实，有《借条》、《拆迁补偿协议》、《拆迁补偿协议（补充协议）》及当事人陈述等在案佐证。原审法院经审理认为：本案中，刘素荣与郭占森夫妇自2006年7月起在涉案宅基地上建设房屋，并使用该院落至拆迁，张学增对此亦予以认可，张学增未提供相关的证据证明期间其针对宅基地使用权及房屋所有权提出相关异议，故兴创公司以刘素荣为该院落的权利人并将其作为被拆迁人签订《拆迁补偿协议》及《拆迁补偿协议（补充协议）》未违反国家强制性规定，张学增主张兴创公司应在拆迁时以其作为被拆迁人签订拆迁协议，依据不足，法院不予采纳。张学增主张其系被拆迁院落内宅基地的合法使用权人，其可就拆迁补偿利益另行处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年1月29日判决：驳回张学增的全部诉讼请求。判决后，张学增不服，上诉至本院称：首先、张学增与郭占森《借条》关于宅基地归郭占森所有的约定违背宅基地不得抵押、不得转让的规定；其次，兴创公司无权确认被拆迁人，在拆迁档案中没有村委会即区县政府的证明，确认被拆迁人为刘素荣的证据；再次，根据证人沈×的陈述，双方约定由张学增给付郭占森10万元，郭占森建好的房子归张学增所有；涉案宅基地建房、转让没有合法审批手续，双方之间仍是债务关系；综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持我的诉讼请求。刘素荣、兴创公司同意原审判决。本院经审理对原审法院查明事实，予以确认。本院审理中，双方对下述事实均无异议：《借条》所涉1.5万元，张学增尚未偿还给郭占森；《借条》签订时涉案宅基地上并无建房，《借条》约定还款日期到期后，由刘素荣、郭占森建房；张学增、刘素荣均是涉案宅基地所在天宫院村的村民；张学增并未在刘素荣、郭占森建设的房屋里住过；《借条》中的宅基地与《拆迁补偿协议》的宅基地具有同一性。上述事实，有本院庭审笔录在案佐证。
本院认为：张学增与郭占森约定，欠款不还后建房地（宅基地）归郭占森所有，结合双方的目的以及交易惯例，可确定该条款的真实意思乃为张学增的宅基地使用权归郭占森所有。考虑到签署《欠条》时张学增与郭占森之间的债务履行期间尚未届满，约定宅基地使用权归郭占森所有确有不妥。《借条》约定的还款日期届满后，张学增并未还款，迟至本院审理张学增仍未还款，后刘素荣、郭占森进行了建房，刘素荣主张：涉案宅基地使用权归刘素荣、郭占森，对此张学增提出异议，主张：与郭占森约定给郭占森10万元、郭占森将建设的房屋给自己。本院对双方的主张做如下分析：首先，张学增仅有证人沈×的证言，缺乏其他证据佐证，刘素荣亦不认可，张学增的说法难以证实；其次，刘素荣、郭占森在张学增欠款到期后才开始建房，张学增认为双方就建房另有约定，根据约定其应对建设的房屋入住，但是其并没有入住，且在很长的时间内对该状态没有提出异议，张学增的说法很难让人信服；最后，张学增欠郭占森1.5万元至今仍未还款，张学增称双方约定由张学增给付郭占森10万元、郭占森建好的房子归张学增所有，很难相信郭占森在张学增未还自己1.5万元后还让张学增欠自己10万元，张学增的说法很难成立。综上，本院认定刘素荣的主张成立，在1.5万债务约定的还款日期到期后，张学增与郭占森以自己的实际行为来履行《借条》中关于宅基地使用权归郭占森所有的约定，应视为双方在债务履行期满后重新对关于宅基地使用权归郭占森所有的约定进行了确认。考虑到刘素荣与张学增都为天宫院村村民、刘素荣与郭占森的夫妻关系，所以涉案宅基地使用权归刘素荣、郭占森所有。刘素荣与兴创公司就涉案宅基地签订《拆迁补偿协议》及《拆迁补偿协议（补充协议）》系双方真实意思，现张学增提出异议，但是其无法证明《拆迁补偿协议》及《拆迁补偿协议（补充协议）》的签署违反了法律、行政法规的强制性规定，据此，原审法院未支持张学增确认《拆迁补偿协议》及《拆迁补偿协议（补充协议）》无效的诉讼请求，显属正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百二十五条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由张学增负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由张学增负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
审 判 员 史 伟
代理
审判员 高 磊
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 刘 曈 更多数据：