河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1702民初258号原告朱振杰，女，1968年9月16日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托代理人董珂、郭宏芳，河南伦宸律师事务所律师。被告驻马店市新华房地产开发有限公司。住所地：驻马店市天中山大道与文明路一巷东北角。法定代表人沈新得，董事长。委托代理人李红耀，河南同立律师事务所律师。
原告朱振杰诉被告驻马店市新华房地产开发有限公司（以下简称新华房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱振杰的委托代理人董珂、郭宏芳，被告新华房产公司的委托代理人李红耀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱振杰诉称，2009年5月25日，原、被告签订《商品房买卖协议》，原告购买被告开发的位于天××大道南段碧水××住宅小区××单元××号房屋，建筑面积129平方米，总房款208335元，交付日期暂定为协议生效之日起15个月内。原告2009年开始陆续向被告交纳房款，2011年3月9日，被告向原告交付了房屋钥匙。现被告已将房屋交付给原告四年之久，但迟迟不为原告办理房屋权属证明。为此请求：1、判令被告继续履行合同义务，在判决生效一个月内，将原告房屋权属证明办理完毕并交付给原告；2、被告承担逾期办理房屋权属证明的违约金40000元。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为判令被告��判决生效后一个月内将原告购买房屋的房产证办理完毕，交付给原告。
被告新华房产公司辩称，原、被告签订的商品房买卖协议未约定被告何时为原告办理房屋权属证明，原告请求无事实依据；被告系经批准成立的房地产企业，在商品房交易中诚实守信，已履行完成房屋初始登记的协助义务，因行政机关的原因导致逾期办证可以免责；本案所涉违约金数额过高，请求适当减少。综上，请求法院考虑答辩人本人并无过错、答辩人的合同履行情况以及有关原告并未受到任何实际损失等相关情况，依法驳回其全部诉讼请求或者酌情减轻答辩人承担的违约金数额。
经审理查明，2009年5月25日，原告朱振杰（乙方）与新华房产公司（甲方）签订《商品房买卖协议》，协议约定：甲方以出让方式取得位于天中山大道南段山海宾馆南侧150米路东地块的土地使用���，甲方经批准在上述地块上建设的住宅小区暂定名为“碧水芳庭”；乙方定购房屋的用途为住宅，乙方已按甲方通知参加选房，选得房号为3-03-03，即3幢1单元03层03号房；按建筑面积计算，该住房单价为每平方米人民币壹仟陆佰壹拾伍元整（￥1615元）；该住房的总价款按建筑面积乘以住房单价计算，本协议中，该住房的建筑面积约为129㎡，其总价款金额为人民币贰拾零万捌仟叁佰叁拾伍元整（￥208335），具体以房产证所确定的面积为准；第六条付款方式及期限：公积金贷款⑴乙方向甲方交定金6万元并选定房号后签订本协议；⑵在本协议签订之日起三日内向甲方补齐总房款的32.80%，即人民币陆万捌仟叁佰叁拾伍元整（￥68335）；⑶剩余房款即人民币壹拾肆万元整（￥140000元）做公积金贷款；⑷乙方应在本协议签订之日起一个月内办理完毕公积金贷款，若因乙方原���未能办理或剩余房款未打入甲方账户，则乙方应按第1条付款方式向甲方支付房款；本小区交付使用时间暂定为本协议生效之日起15个月内；乙方未按第六条约定付款或中途悔约则甲方有权解除本协议，并对乙方所订购的该套房另行处理，并按总房款的1‰扣除违约金；甲方未按要求交付房产或中途悔约则乙方有权解除本协议，甲方应在乙方要求解除协议之日起60日内退还乙方已付房款，并按乙方已付款的1‰向乙方支付违约金；本协议自甲、乙双方签章且乙方按本协议规定向甲方付足所订购住房总价款的30%之日起生效等条款。该协议落款甲方处加盖新华房产公司印章，乙方处朱振杰签名并按印。签订协议时，被告开发的该楼盘正在建设。2009年4月3日原告向被告交纳购房定金60000元，2009年5月25日向被告交纳购房款8335元，2011年9月19日向被告交纳购房款100000元，2011年9���28日向被告交纳购房款40000，后又向被告交付了水电网改造费,2000元、燃气开口费3270元、维修基金4167元。2011年9月被告将诉争房屋交付给原告使用。2016年1月8日原告以诉争理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，至原告起诉时，被告尚未取得诉争楼盘3号楼的商品房预售许可证。诉讼中，被告新华房产公司提交“碧水芳庭”楼盘的用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各一份。用于证明，该公司在天中山大道南段山海宾馆南侧150米路东开发的“碧水芳庭”3号楼盘依法按规划建设，也向政府部门申请了验收备案及房产初始登记，现诉争房屋未能验收备案、未能办理商品房预售许可证不是被告的过错，被告不应承担违约责任。以上事实，由原告提交的商品房买卖协议、收款收据及被告提供的营业执照、��地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，2009年5月25日，被告新华房产公司将其正在建设的房屋向原告出售，并与原告签订商品房买卖协议，协议签订时，该楼盘正在建设，尚未验收备案，故原、被告双方签订的商品房买卖协议系商品房预售合同。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原、被告签订商品房买卖协议时，诉争楼盘3号楼未取得商品房预售许可证，且在起诉前被告仍未取得商品房预售许可证。依照上述法律规定，该商品房预售合同应确认为��效合同。法律规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，合同已被确认无效，虽诉争房屋已向原告交付，但该幢楼盘仍未验收备案，不具备交付条件。现原告请求被告继续履行合同，办理房产证，并支付违约金40000元，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：驳回原告朱振杰的诉讼请求。案件受理费800元，由原告朱振杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院���
审 判 长 贾 红
审 判 员 王秉光
人民陪审员 黄 静
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 耿 超 微信公众号“”