江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0114民初60号原告江苏弘文置业有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区养回红村18-3号。法定代表人周君,江苏弘文置业有限公司董事长。委托代理人郭君宇，江苏泰和律师事务所律师。委托代理人张丽萍，江苏泰和律师事务所律师。被告后小霞,女,1989年1月5日生，汉族。委托代理人严春波，男，1964年4月11日生，汉族。委托代理人赵霄飞，江苏永润律师事务所律师。
原告江苏弘文置业有限公司（以下简称弘文公司）与被告后小霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，依法由
审判员李筱艳独任审判，被告后小霞在答辩期内提起管辖权异议申请，本院于2016年2月3日裁定驳回后小霞对本案管辖权提出的异议。本院于2016年3月29日、2016年4月28日对本案公开开庭进行审理，原告弘文公司的委托代理人郭君宇、张丽萍，被告后小霞的委托代理人严春波、赵宵飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告弘文公司诉称，2013年12月10日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》及《××花园房屋委托装修合同》一份，约定被告购买原告开发的××花园×幢×单元×室房屋一套，房屋总价款为3948003元。截至2014年3月10日，被告仅支付房屋价款3502595元，尚欠房款447408元未向原告支付。原告分别于2014年12月8日、2015年7月15日、2015年8月25日、2015年10月22日采取书面函告及委托律师函的形式告知被告，要求被告支付拖欠的放开，被告至今未付。根据双方签订的《南京市商品房预售合同》补充约定第9条约定“甲乙双方在按照本合同相关约定办理该房屋的交接手续时，乙方须已向甲方付清全部房款及装修款，否则甲方有权拒绝向乙方交付该房屋，且无需承担逾期交房的违约责任。”在被告未付清全部房款及装修款前原告有权拒绝交房。原告认为，双方签署的《南京市商品房预售合同》及《××花园房屋委托装修合同》已依法成立并生效，对双方均具有约束力，各方均应遵照执行。被告长时间拖延支付房款的行为已构成严重违约，应当承担违约责任，在被告未付清全部房款及装修款前原告有权拒绝交房，被告不得擅自占用。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1.被告支付447408元；2.被告支付违约金45016.5元（自2014年7月23日起按照应付未付部分为基数暂计算至2015年12月8日，要求计算至实际给付之日止）；3.被告付清上述诉讼请求1、2项前不得占用××花园×幢×单元×室房屋；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告后小霞辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：原告陈述案涉房屋未交付与事实不符，双方已约定交房日期为2013年12月25日，2014年6月13日，被告全部支付购房款和装修款后，原告将房屋交付被告。2014年7月23日，因案涉房屋存在严重质量问题，原告自愿将装修款退还被告，承诺在房屋修复后被告再支付装修款，故在原告未解决房屋质量问题前，被告有权行使不安抗辩权拒绝支付装修款；因原告已将房屋交付被告，故原告主张被告不得占有房屋无事实依据。
经审理查明，2013年12月10日，原告弘文公司（甲方）与被告后小霞（乙方）签订《南京市商品房预售合同》一份，约定被告向原告购买南京市雨花台区×路×号××花园×幢×单元×室房屋，房屋建筑面积为186.42平方米，总价款3500595元。合同第六条约定甲方应于2013年12月25日前向乙方交付该商品房。合同第五条第二款约定乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款的万分之二/天计算向甲方支付迟延期间的违约金。合同第十条房屋交付和接收手续第三款约定甲乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。合同附件关于甲、乙双方的其他约定第9条：“甲乙双方在按照本合同相关约定办理该房屋的交接手续时，乙方须已向甲方付清全部房款和装修款（含按照本合同第十一条的约定方式核定的产权面积补差款），否则，甲方有权拒绝向乙方交付该房屋，且无须承担逾期交房的违约责任。”第10条：“该房屋精装修工程需乙方在签署本合同的同时另行签署并履行《××花园房屋委托装修合同》（以下简称《装修合同》），《装修合同》为本合同的附属合同。乙方签订本合同后不得单解除本合同和附属合同中的任意一份合同。”同日，原告弘文公司与被告后小霞签订《××花园房屋委托装修合同》一份，约定由被告委托原告对南京市雨花台区×路×号××花园×幢×单元×室房屋进行装修，装修价款为447408元。合同第七条约定被告应于合同签署的同时向原告全额支付合同约定的全部价款。合同第八条约定如被告未按期支付合同价款，被告应以应付而未付的款项为基数，按每天万分之二计算，向原告支付到期未付价款逾期期间的违约金。第十一条附则约定：“本合同为《南京市商品房预售合同》的附属合同。”2014年3月7日，被告后小霞向原告弘文公司支付购房款3500595元。2014年6月13日，被告后小霞向原告弘文公司支付装修款447408元。2014年7月16日，被告后小霞向原告弘文公司出具《关于装修款分期的说明与承诺》一份，内容为：“我是××花园×幢×的房主，在刷卡支付装修款44万余后，工行卡部办理分期时，因贵司POS机是房地产业而受限不能办理。现恳请贵司取消这笔刷卡支付，退款与卡中。经与银行协商，帮我在装饰业POS机刷卡取现，在一周内以现金方式再支付给贵司装修款，本人以该房屋作为承诺担保责任。申请人承诺人：后小霞2014.7.16。”后原告弘文公司将被告后小霞于2014年6月13日支付447408元退还。因被告后小霞未按其承诺支付装修款，原告弘文公司分别于2014年12月8日、2015年7月15日、2015年8月25日、2015年10月22日向被告发送函件，要求被告支付剩余购房款447408元，被告后小霞在收取上述函件后，至今仍未支付该款。被告后小霞陈述其于2014年6月13日支付完447408元后，原告弘文公司即向其交付钥匙，故房屋已实际交付其使用，但因为房屋存在质量瑕疵，其与原告交涉，原告同意因房屋质量问题退还原告装修款，在原告未将房屋质量问题解决之前，被告有权拒绝支付装修款。原告弘文公司陈述，原、被告就案涉房屋并未办理交接手续，案涉房屋尚未交付被告使用，且原告弘文公司仍持有案涉房屋的住宅使用说明书、住宅质量保证书、燃气卡、水卡、电卡、电话报警锁的使用说明书、保修卡、天然气客户手册、××产品使用指南、户内空调使用说明及注意事项、钥匙一套。被告后小霞对上述材料弘文公司未向其交付的事实不持异议，但认为弘文公司已给付其电梯卡、小区进出门禁卡，弘文公司已向其实际交付房屋，弘文公司未向后小霞交付住宅使用说明书等资料属于弘文公司行为不当，应由弘文公司承担相关责任及不利后果。弘文公司陈述其并未给付后小霞案涉房屋的电梯钥匙及小区门禁卡。以上事实有《南京市商品房预售合同》、《××花园房屋委托装修合同》、《关于装修款分期的说明与承诺》、住宅使用说明书、住宅质量保证书、燃气卡、水卡、电卡、电话报警锁的使用说明书、保修卡、天然气客户手册、××产品使用指南、户内空调使用说明及注意事项、钥匙一套及当事人陈述予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的《南京市商品房预售合同》及《××花园房屋委托装修合同》是双方当事人真实意思表示，且未违背国家强制性法规，合法有效，双方均应恪守。根据《最高人民法院》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的实际交付，但当事人另有约定的除外。”本案双方当事人在《南京市商品房预售合同》第十条第三款约定:双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。本案被告后小霞虽于2014年6月13日曾全部交清了购房款及装修款，但其在交清款项后，并未与弘文公司签署交接单。而在2014年7月16日，弘文公司应后小霞的申请退还447408元装修款后，后小霞亦承诺在一周内以现金方式将447408元装修款支付弘文公司，此时双方协商一致案涉房屋装修款的付款期限为2014年7月23日前，但后小霞未能按其自身出具的承诺书履行付款义务，后小霞应承担本案成讼责任，故对原告主张被告支付装修款447408元的诉讼请求本院予以支持，对于违约金，本院支持自2014年7月24日起以447408元基数按每天万分之二计算至实际支付之日止。而合同附件其他约定第9条则约定：双方在办理该房屋的交接手续时，被告须已向原告付清全部房款和装修款，否则，原告有权拒绝向被告交付该房屋，且无须承担逾期交房的违约责任。现被告后小霞未能支付装修款，故原告弘文公司有权不向被告后小霞交付房屋。现弘文公司持有案涉房屋的住宅使用说明书、钥匙等资料，后小霞无证据证明弘文公司已向其交付了案涉房屋的钥匙，亦未与弘文公司签署商品房交接单，故后小霞认为弘文公司已向其交付房屋的证据不足，其在弘文公司未向其交付房屋时占有案涉房屋无法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，
判决如下：
一、被告后小霞于本判决生效后十日内向原告江苏弘文置业有限公司支付装修款447408元及违约金（自2014年7月24日起至实际给付之日止，以447408元为基数按万分之二每天的标准计算违约金）；
二、被告后小霞在其未履行本判决书第一款确定义务前不得占用南京市雨花台区×路×号××花园×幢×单元×室房屋；
三、驳回原告江苏弘文置业有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8686元减半收取4343元，由被告后小霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费8686元。账户名称：江苏省南京市中级人民法院；开户行名称:中国工商银行南京市汉口路支行；开户行账号：43×××18；开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号。
审 判 员 李筱艳
二〇一六年五月二十五日见习
书记员 王启慧 关注公众号“”