云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终706号上诉人（原审被告、反诉原告）昆明耀龙供电物业服务有限公司。法定代表人伏庭荣，董事长。委托代理人吴云，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）昆明福林堂药业有限公司。法定代表人王艺乔，董事长。委托代理人陈家全，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。原审被告云南电网有限责任公司昆明供电局（原云南电网公司昆明供电局）。负责人汤寿泉，局长。委托代理人郑玲玲，女，1973年2月24日出生，汉族系云南电网有限责任公司昆明供电局员工。特别授权代理。上诉人昆明耀龙供电物业服务有限公司（以下简称“耀龙物业公司”）因与被上诉人昆明福林堂药业有限公司（以下简称“福林堂药业”）、云南电网有限责任公司昆明供电局（以下简称“昆明供电局”）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第434号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年2月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理确认以下事实：根据昆明市房权证字第×××号《房屋所有权证》，位于昆明市威远街变电站幢号为变电站、结构为钢混结构、所在层数为1～3、建筑面积为1860平方米以及幢号为商场、结构为钢混结构、所在层数为1～2、建筑面积为1713.5平方米的房屋所有权人为云南电网公司昆明供电局。依据耀龙物业公司提供的上述房屋所有权证复印件中加盖有云南电网公司昆明供电局的公章，并书写有“仅用于办理威远街商铺租赁”文字，时间为2013年12月16日。2013年12月16日云南电网公司昆明供电局出具了一份《证明》，载明云南电网公司昆明供电局委托耀龙物业公司办理威远街61号商铺租赁的相关事宜。后云南电网公司昆明供电局变更名称为云南电网有限责任公司昆明供电局。2014年1月1日福林堂药业（乙方）与耀龙物业公司（甲方）签订了合同编号为ZL14-57号的《房屋租赁合同》。合同中约定甲方将位于昆明市威远街××号（附×号）的房屋出租给乙方使用，出租房屋的建筑分上下2层，房屋结构为框架。乙方租赁房屋的用途为中医诊断、理疗，中医药品、中药材销售及医疗器械、养生会所、保健品、化妆品、食品、茶饮、日用品经营。未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋用途。房屋租赁期限为四年，自2014年1月1日至2018年3月15日；房屋租金按年支付，前三年租金为120万元，自2017年1月1日至2018年3月15日租金为134.5万元，乙方应向甲方支付的合同总价款为494.5万元。合同还对保证金、其他费用以及双方的权利义务进行了约定。签订《房屋租赁合同》当日，福林堂药业（甲方）与耀龙物业公司（乙方）还签订了一份《物业管理服务合同》。合同约定由甲方委托乙方对威远街××号（自编号：附×号）商铺进行物业服务，物业项目包括保安、保洁；物业用途为经营。委托管理期限为4年，自2014年1月1日至2018年3月15日。乙方受托物业服务报酬总价款为100万元，支付方式为按年支付，每年的服务费为25万元。合同还对物业管理服务事项、双方的权利义务等事项进行了约定。合同签订后福林堂药业向耀龙物业公司支付了2014年的房屋租金120万元、保证金2万元以及物业管理费25万元。另查明，因昆明供电局将威远街××号附×号、附××号的商铺整体租赁给案外人云南复兴实业有限公司，2014年8月13日由耀龙物业公司召集福林堂药业、威远街61号附2号承租户上海安妮美容美发连锁直营机构以及云南复兴实业有限公司，召开昆明供电局投资性房屋威远街铺面会谈。2014年8月25日耀龙物业公司召集福林堂药业和上海安妮美容美发连锁直营机构召开铺面移交工作协商会议，该会议纪要中载明商谈最终结果为物业公司单方违约，按原合同条款对商户进行赔偿并收回商铺；承租户按中标方云南复兴实业有限公司的优惠方案执行，重新签合同；最终商谈结果为两家承租户回去及时向上级领导汇报，在2014年8月27日上午10:00之前向物业公司给出最终结果。2014年10月28日耀龙物业公司召集福林堂药业、上海安妮美容美发连锁直营机构以及云南复兴实业有限公司召开铺面移交工作协商会议。会议纪要中载明云南复兴实业有限公司意见为房屋房租价格为每月180元/㎡，现场看威远街两家商铺格局；威远街承租人意见：按原合同整体铺面移交，每月180元/㎡不接受，按原合同价格移交，铺面装修及其他损失如何解决；耀龙物业公司意见为三方就眼下问题解决好就将以后的管理权移交给复兴公司。另外，2014年9月25日福林堂药业向昆明供电局发送《关于是否终止房屋租赁合同的函》，函中陈述2014年7月21日得知昆明供电局已经取消对耀龙物业公司的授权，并得到云南中咨海外咨询有限公司《中标通知书》，通知书写明昆明供电局授权云南复兴实业有限公司办理房屋租赁相关事实。因昆明供电局授权混乱，导致福林堂药业无法具体了解真实情况，特请昆明供电局明确是否单方解除《房屋租赁合同》，若解除则应返还全部租金、物业管理费、履约保证金，并承担违约责任；若未解除合同，则向其提交书面委托授权房屋租赁的代理人，其将按要求支付相应租金；在昆明供电局未确定委托房屋租赁的代理人并书面通知前，其将暂停支付租金。同日，福林堂药业向耀龙物业公司发送《关于如何履行的函》，要求耀龙物业公司以书面复函明确合同是否继续履行、如何履行，并明确其决定暂缓支付2015年度租金、物业管理费。若房屋所有权人协商一致确定租赁商铺的出租主体后将立即支付上述款项。2014年9月30日，耀龙物业公司向福林堂药业复函，复函中明确因其与产权方目前就威远街61号商铺的租赁有相应的调整，但目前还没有确定具体执行细节，所以无法准确对函件所提问题做出明确的回复，需要其与产权方完成相关问题的处理后才能对函件所提问题进行明确回复。后耀龙物业公司于2014年11月17日发出通知，要求福林堂药业自接通知之日起十日内与耀龙物业公司就如何解决进行商谈，并在接通知之后暂停对商铺进行装修或使用，否则因此产生的损失不予负责。2015年1月26日耀龙物业公司向福林堂药业发通知，告知福林堂药业商铺的新管理方同意继续租赁该商铺，自接通知之日起福林堂药业可以正常使用该商铺；有关续租及租赁合同事宜，耀龙物业公司将协调福林堂药业与新管理方处理。2015年1月30日和2015年2月16日福林堂药业两次向耀龙物业公司复函，要求耀龙物业公司向福林堂药业出示房屋所有权人的合法授权证明，否则将追偿相应的经济损失。2015年2月26日耀龙物业公司向福林堂药业发出通知，要求福林堂药业在2015年3月5日前交纳租金及物管费，后委托北京盈科（昆明）律师事务所发送了律师函要求福林堂药业交纳租金。2015年3月26日，福林堂药业向耀龙物业公司发函要求解除《房屋租赁合同》，退还2014年8月25日至2014年12月31日期间的租金、物业管理费、租赁保证金，并承担违约责任赔偿损失。当日，耀龙物业公司向福林堂药业发出《解除合同通知书》。原审庭审中福林堂药业与耀龙物业公司认可《房屋租赁合同》已于2015年3月26日解除。2015年5月22日昆明供电局要求耀龙物业公司于2015年6月10日前将涉案商铺移交。2015年6月1日耀龙物业公司组织安妮美发召开威远街61号商铺收复工作会议，对赔偿问题进行协商。福林堂药业以维护其合法权益为由，遂诉至法院，请求判令：1、由昆明供电局、耀龙物业公司连带返还福林堂药业物管费86804元（2014年8月25日至2014年12月31日期间的物管费）；2、诉讼费由昆明供电局、耀龙物业公司承担。耀龙物业公司提起反诉，请求判令：1、由福林堂药业支付物管费125000元（暂时计算至提起反诉之日2015年6月30日）。2、诉讼费由福林堂药业承担。原审法院认为，一、关于本诉原告福林堂药业的诉讼请求。耀龙物业公司受昆明供电局的委托办理诉争商铺的租赁事宜，后福林堂药业与耀龙物业公司签订了《房屋租赁合同》。在建立了房屋租赁关系的前提下，福林堂药业才与耀龙物业公司签订了《物业管理服务合同》。因昆明供电局将商铺整体出租给案外人云南复兴实业有限公司，导致福林堂药业自耀龙物业公司于2014年8月13日召集各方当事人召开关于威远街铺面移交工作会谈之日起不能正常使用涉案商铺，并于2015年3月26日解除了《房屋租赁合同》，故本诉原告已交纳的2014年8月25日至2014年12月31日期间的物业管理费应当予以退回。关于返还物业管理费的具体数额，根据涉案合同的约定以及不能使用涉案商铺的期间，福林堂药业所主张的金额并未超过合同的约定，原审法院依法予以支持。关于福林堂药业要求昆明供电局、耀龙物业公司连带返还的诉请，本案中昆明供电局并非物业管理合同的相对人，亦未就物业管理事项进行委托，故原审法院对福林堂药业要求昆明供电局连带返还物业管理费的诉请不予支持。
二、关于反诉原告耀龙物业公司的反诉请求。如上文所述，耀龙物业公司未约将符合约定的房屋交付福林堂药业使用已构成违约，无权要求福林堂药业支付该期间的物业管理费，故对耀龙物业公司要求支付物业管理费的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，
判决如下：
一、被告耀龙物业公司在本判决生效后五日内向原告福林堂药业返还已支付的自2014年8月25日至2014年12月31日的物业管理费86804元。
二、驳回原告福林堂药业的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告耀龙物业公司的诉讼请求。原审判决宣判后，上诉人耀龙物业公司不服，向本院提起上诉，请求：
一、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第434号民事判决书，改判由被上诉人福林堂药业承担实际占房期间的物业管理费；
二、本案诉讼费用由被上诉人福林堂药业承担。主要事实和理由：
一、原审判决遗漏认定部分事实，具体为：1、原审判决认定2015年3月26日《房屋租赁合同》解除，但是被上诉人截止上诉人提起反诉之日，仍然没有将房屋移交给上诉人；2、上诉人与被上诉人虽然就诉争房屋发过函件，但是《物业管理服务合同》从未在往来函件中提及，该合同从来没有解除。
二、被上诉人应当按照《物业管理服务合同》的约定支付物业服务费。具体为：1、被上诉人当庭确认上诉人提供的物业服务包括屋内屋外；2、被上诉人自2014年8月25日至2015年6月间持续占有诉争房屋，上诉人在此期间持续提供诉争房屋的物业服务，被上诉人应当按照《物业管理服务合同》的约定缴纳管理费用。为此，一审法院判决耀龙物业公司退还自2014年8月25日至2014年12月31日的物管费用，并驳回耀龙物业公司反诉请求福林堂药业继续支付2015年1月1日至2015年6月30日的物管费用的处理有误，依法应予改判。
被上诉人福林堂药业辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，同时，上诉人的违约行为客观上导致被上诉人遭受巨大的损失，请求驳回上诉，维持原判。原审被告昆明供电局述称：昆明供电局不是涉案物业管理合同的当事人，涉案物管纠纷与供电局无关。经审理，一审判决已经确认的案件事实与二审查明事实一致，同时，本院二审另查明：
一、涉案铺面于合同签订之后已实际交付福林堂药业。
二、涉案铺面位于昆明市威远街61号19层商住楼的1至2层（系该幢商住楼的临街铺面），其上为电网公司的职工宿舍。耀龙物业公司系对包括涉案铺面在内的整幢商住楼进行物业管理。
三、根据涉案《物业管理服务合同》约定，甲方即福林堂药业委托乙方即耀龙物业公司的物业管理服务事项包括：1、物业公共部分的维护和管理；2、物业公共设施、设备的运行、维护和保养；3、负责各种照明灯具、用水点阀门的维护及材料更换，所产生的材料费另行结算；4、负责所委托物业及其设备、设施的日常维护、维修和保养，所产生的材料费另行结算；5、负责水池、水箱清洗的管理和组织工作；6、负责委托物业区域定期、不定期地组织巡查、检查工作；负责委托物业区内的公共设施、设备不受破坏。
四、耀龙物业公司于2015年3月26日向福林堂药业送交的《解除合同通知书》载明，双方就涉案铺面所订立的《房屋租赁合同》自本通知到达福林堂药业之日起解除。合同解除，耀龙物业公司将自行收回涉案铺面，并于合同解除之日起三日后，更换房屋钥匙，基于福林堂药业有部分物品放置于该房屋内，耀龙物业公司特给予三天合理时间，自合同解除之日起三日内，福林堂药业应将放置于涉案铺面内的所属物品收回，逾期不收回的，耀龙物业公司对该物品不负有管理维护义务，由福林堂药业承担物品毁损灭失的风险。对于前述二审查明事实，本院依法予以确认。归纳各方当事人诉辩主张，本案争议焦点在于：
一、耀龙物业公司在涉案物业服务合同的履行过程中是否存在违约？二、耀龙物业公司基于其已按约履行物管义务而要求福林堂药业支付相应物管费用的诉请是否具有事实和法律依据？
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，耀龙物业公司与福林堂药业虽就涉案铺面的租赁以及在该租赁期限内的物业管理分别订立《房屋租赁合同》以及《物业管理服务合同》，但由于该两份合同涉及不同的法律关系，故在履行过程中应各自独立。因此，本案福林堂药业基于耀龙物业公司及昆明供电局在《房屋租赁合同》的履行过程存在违约（即因产权人昆明供电局另行出租而导致福林堂药业未能按约全面使用铺面），进而认为耀龙物业公司在《物业管理服务合同》的履行中亦构成违约的主张并无充分事实和法律依据。相反，根据已经查明的案件事实，耀龙物业公司系对包括涉案铺面在内的整幢商住楼实际进行物业管理，而福林堂药业对此亦未能提交证据予以反驳的情况下，本案耀龙物业公司就涉案物业服务合同的履行并不存在违约行为。关于物管费的支付问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，现本案并无证据证实福林堂药业已向昆明供电局或耀龙物业公司办理铺面交还手续的情况下，福林堂药业仅以其未能按约全面使用铺面而未享受物业服务为由拒付物业服务费的主张不能成立。为此，本案福林堂药业要求耀龙物业公司退还其自2014年8月25日（未能按约全面使用铺面时）起至2014年12月31日止的物管费的诉请不能成立，本院不予支持。至于耀龙物业公司诉请福林堂药业继续支付2015年1月1日之后的物管费问题。本案中，鉴于涉案铺面租赁合同经缔约双方一致确认于2015年3月26日以相互送达合同解除通知的形式予以解除，并且，根据耀龙物业公司向福林堂药业出具的上述通知所记载的“合同解除，耀龙物业公司将自行收回涉案铺面（即自合同解除之日起三日后更换房屋钥匙）”的相关内容，以及福林堂药业对于该铺面的交还方式亦予认可的情况下，可以认定涉案铺面截止于2015年3月29日视为交还耀龙物业公司。为此，本案耀龙物业公司关于铺面至今仍未交还的主张不能成立，本院不予确认。同时，如前所述，由于耀龙物业公司于2015年3月29日前确就涉案铺面向福林堂药业提供相应物业服务，故福林堂药业仍应按约向耀龙物业公司支付自2015年1月1日起至2015年3月29日止的物管费62500元。综上所述，一审判决对于耀龙物业公司在物业服务合同的履行过程中是否存在违约的认定有误，导致判决错误，本院依法予以改判。此外，虽然福林堂药业于本诉中一并诉请昆明供电局连带返还已支付的部分物管费用，但由于昆明供电局并非涉案物业服务合同的相对方，亦未收取相应物管费用，故本案福林堂药业要求昆明供电局连带返还相应物管费用的诉请不能成立，本院不予支持。至于福林堂药业是否因第三人违约而致其可能产生的物管费的损失赔偿问题，权利人就此可另行解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第434号民事判决。
二、驳回昆明福林堂药业有限公司的诉讼请求。
三、由昆明福林堂药业有限公司于本判决生效之日起十日内支付昆明耀龙供电物业服务有限公司物管费62500元。
四、驳回昆明耀龙供电物业服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1970元，反诉案件受理费1400元，二审案件受理费4770元，合计8140元，由上诉人昆明耀龙供电物业服务有限公司承担2100元，由被上诉人昆明福林堂药业有限公司承担6040元。本判决为终审判决。本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审判长 起 俊
审判员 陈 锐
审判员 张雪芳
二〇一六年五月二十五日
书记员 罗明珠