江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0826民初1228号原告涟水县居佳物业管理有限公司，住所地涟水县涟城镇桃园小区院内21号。法定代表人张桂华，该公司总经理。委托代理人周海波，该公司法律顾问。委托代理人端加华，该公司职工。被告陶学干。
原告涟水县居佳物业管理有限公司（以下简称居佳物业公司）诉被告陶学干物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月1日受理后，依法由
代理
审判员张健适用小额诉讼程序进行了审理。
原告居佳物业公司委托代理人端加华与被告陶学干到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告居佳物业公司诉称：被告入住的××黄嘉园小区10号楼104室，房屋建筑面积96平方米，车库面积9.75平方米。被告自2011年1月1日至2015年12月30日的物业费1763元，公用水电费300元，合计2063元，经原告多次上门催缴均未果。故诉至法院，请求判令：被告支付原告物业服务费2063元，诉讼费由被告承担。原告提供证据：1、前期物业服务合同及补充说明各1份；2、物业服务收费备案表1份；3、业主欠费清单1份；4、催缴通知1份。
被告陶学干辩称：房屋面积属实，2011年1月1日至2015年12月31日没交物业费也属实，因为从2011年1月1日开始原、被告之间没有合同关系，不应该向其缴纳物业费。从2011年1月1日没交物业费的原因是原告管理我们小区不负责任，主要表现在：1、多年来未向业主公示账目；2、监控损坏多年没有修，导致经常丢东西，因为没有监控无法查找；3、路灯一直不亮，到2016年3月5日才亮；4、保洁不到位，建筑垃圾到处都是；5、房屋外面太阳能管道往屋内漏水，找物业维修一直推脱，致使我屋内墙面及门严重损坏；6、车库经常漫水导致物品损坏；7、小区的几处入口无人看管。被告提供的证据是照片一组。
经审理查明：被告陶学干为××黄嘉园小区10号楼104室业主，房屋面积为96平方米，车库面积为9.75平方米。原告居佳物业公司负责该小区物业服务。被告自2011年1月1日至2015年12月30日期间未向原告交纳物业服务费及公用水电费。2007年12月14日，原告与涟水美润房地产开发有限公司签订了一份前期物业服务合同，该合同约定委托管理限期自合同签订之日起至业主大会成立后选举产生业主委员会所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时止。委托事项为物业公共部位的维修、养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理等。该合同还约定：物业服务费标准为多层每月每平方0.25元，由原告按年向业主收取；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之五；原告对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。2012年12月12日，原告与涟水美润房地产开发有限公司签订前期物业服务合同补充说明，将多层物业费标准调整为0.32元/月/平方米，并约定电梯、水泵等公用能耗及相关维保、维修、检测等费用由收益业主均摊，补充说明自双方签章生效。审理中，原告对被告所提出小区存在的卫生问题予以认可，其余问题不予认可。原告的诉讼请求明确为：2011年1月1日至2013年12月31日的物业服务费按0.25元/月/平方米计算，2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费按0.32元/月/平方米计算，共计物业服务费1763元；公用水电费50元/年，按照两年一次收取，总计300元。以上事实，有前期物业管理服务合同及补充说明、催缴通知以及庭审笔录等载卷为证，本院予以确认。
本院认为：原告居佳物业公司为小区提供物业服务，业主陶学干应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。对于原告主张的物业费标准问题，2012年12月12日，原告与涟水美润房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同补充说明中已将多层物业费标准调整为0.32元/月/平方米，故根据原告的诉讼请求，结合庭审中双方意见，被告应支付的物业服务费为：2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，即：（96+9.75）㎡×0.25元/月/㎡×36月+（96+9.75）㎡×0.32元/月/㎡×24月=1763元。被告所反映的小区卫生问题确实存在，原告没有充分履行相应的义务，故本院酌情扣减10%的物业费，即被告应给付原告物业费1586.7元。公用水电费等公用能耗，原告可向业主筹集，其主张每两年收取100元，本院予以支持。原告如有证据证明预筹的公用水电费已经用完，可再行筹集。经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、被告陶学干于本判决生效之日起十日内支付原告涟水县居佳物业管理有限公司2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理服务费1586.7元、公用水电费100元，合计1686.7元。
二、驳回原告涟水县居佳物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告陶学干负担。本判决为终审判决。
代理
审判员 张健
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 翟雪附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 来源：百度搜索“”