重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终773号
上诉人（原审原告）：王栎。
委托代理人：叶栋强，重庆合纵律师事务所律师。
委托代理人：安宁，重庆合纵律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：宋思瑾。
委托代理人：叶栋强，重庆合纵律师事务所律师。
委托代理人：安宁，重庆合纵律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：重庆宏绿房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区南城街道办事处黄门村六社88号，统一社会信用代码91500224709388655M。
法定代表人：张家泽，该公司董事长。
委托代理人：陈朝东，重庆天朗律师事务所律师。
委托代理人：李永大，重庆天朗律师事务所律师。上诉人王栎、宋思瑾与被上诉人重庆宏绿房地产开发有限公司（以下简称宏绿公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市铜梁区人民法院于2015年10月14日作出（2014）铜法民初字第04928号民事判决，王栎、宋思瑾对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人王栎及王栎、宋思瑾的委托代理人叶栋强、安宁，被上诉人宏绿公司的委托代理人陈朝东、李永大到庭参加了审理。本案现已审理终结。王栎、宋思瑾一审诉称：龙脉书院二期由宏绿公司开发。2013年1月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的房屋一套，房屋总成交价为309628元，原告采用首付加向中国农业股份有限公司重庆铜梁支行（以下简称铜梁农行）按揭贷款的方式付款，被告应当在2014年5月31日前将已经竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了房屋首付款及相关费用。随后，铜梁农行作为贷款方，原告作为借款方，被告作为担保方，三方签署了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》和《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定原告向铜梁农行贷款216000元，用于向被告支付购房款。后铜梁农行按约将贷款发放至被告账户，原告也已开始按约偿还银行贷款。2014年7月，被告向原告在内的龙脉书院二期全体业主发出《通知》一份，告知原告不能在2014年7月31日前将原告所购房屋交付给原告使用。2014年7月31日，因原告所购商品房在2014年7月31日前未达到交房条件，宏绿公司逾期交房超过60日，原告根据商品房买卖合同之约定，向被告发出《解除﹤商品房买卖合同﹥通知书》，通知宏绿公司解除双方签订的商品房买卖合同，并要求宏绿公司退还原告已付的全部购房款、前期所有代收费用、利息及违约金。被告收到原告的解除合同通知后，并没有退还原告相关款项、费用、利息及违约金，导致原告的利益受到重大损失。根据合同法规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除，本案中原告发出的解除商品房买卖合同通知已到达被告，故双方签订的《商品房买卖合同》已解除，被告按照合同约定应返还原告全部已付房款及利息并支付违约金及赔偿损失。现诉至法院，请求：1、判令被告向原告返还购房首付款93628元及前期代收费用14893元，并按银行同期贷款利率支付从实际付款之日起至实际还清之日止的利息；2、判令被告赔偿原告违约金310元、其他损失653元；3、判令被告赔偿原告已向中国农业银行股份有限公司重庆铜梁支行偿还的借款本息约27485.6元（暂计至2014年8月31日，最终金额以原告实际偿还金额为准）；4、诉讼费被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：1、判令被告向原告返还已付购房款309628元及前期代收费用14893元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付从实际付款之日起至实际还清之日止的利息；将第三项诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告向中国农业银行股份有限公司重庆铜梁支行支付的借款利息，以原告最终实际支付的利息为准。宏绿公司一审辩称：公司在2014年5月31日前通知原告接房，并已按合同约定的期限已交付给原告使用，商品房买卖合同是原被告的真实意思表示，双方要按约定履行。房屋买卖合同第9条约定了，如遭遇不可抗力，甲方未将房屋交付乙方使用，逾期60日或以上的处理方式。工程竣工验收备案登记未如期完成是规划局造成的，是不可抗力，其已向潼南区人民法院起诉，正在审理中，应驳回原告诉求。一审法院审理查明：2011年10月24日，拍卖人原铜梁县国土资源和房屋管理局与竞得人宏绿公司签订《成交确认书》，宏绿公司竞得编号（2011）TL001008-020号（白龙社区迎宾路南面移民局西面）地块的国有土地使用权。该地块出让面积为3868平方米，成交单价为3750元／平方米。2011年11月3日，原铜梁县人民政府向原铜梁县国土资源和房屋管理局出具《铜梁县人民政府关于出让国有建设用地使用权的批复》“铜府（2011）178号”，同意将位于白龙社区迎宾路南面移民局西面地块（编号（2011）TL001008-020号）面积为3868平方米的国有建设用地使用权，以总价1450.5万元出让给宏绿公司，土地用途为住宅用地，出让年限为70年。2011年11月4日，该地块上修建的“龙脉书院二期”项目取得重庆市企业投资项目备案证。2011年11月17日，“龙脉书院二期”通过建设项目规划及建筑方案审签，审签表上载明总用地面积3867.55平方米，总建筑面积17796.54平方米，容积率4.45，停车位82个，建筑密度15.3%，绿地率25.14%，项目基本情况为：“该项目位于迎宾路与白龙大道相交处，属龙脉书院二期”。2011年11月23日，原铜梁县国土资源和房屋管理局与宏绿公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：出让宗地编号（2011）TL001008-020号，总面积为3868平方米的国有建设用地使用权，出让价1450.5万元，坐落于白龙社区迎宾路南面移民局西面地块，出让宗地的用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地，出让年期为70年，建筑总面积17406平方米，容积率不高于4.50，限高不高于100米，建筑密度不高于30%，绿地率不低于35%等内容。当日，宏绿公司向原铜梁县国土资源和房屋管理局缴纳土地价款14505000元。2011年12月7日，“龙脉书院二期”取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第500224201100137号）。2012年1月19日，龙脉书院二期”取得《中华人民共和国建设用地批准书》（铜地挂字2012-002号）。2012年9月24日，案涉小区项目取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第500224201200121号）。2012年12月17日，案涉小区取得《中华人民共和国建筑工程施工许可证》（编号500224201212170101），2012年12月21日获得该地块的房地产权证（证号：209房地证2012字第34540号），2013年1月10日取得《铜梁县商品房预售（预租）许可证》（铜国土房管（2013）预字第（002）号）。2013年1月23日，宏绿公司（甲方）与原告（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：本商品房坐落于XXXX，建筑面积68.05平方米，套内面积49.92平方米，总成交金额309628元，建筑面积单价4550.01元／平方米，套内建筑面积单价为6202.48／平方米，乙方于2013年1月23日支付房款93628元，于签订《商品房买卖合同》后7日内，由乙方向中国农业银行股份有限公司重庆铜梁支行（以下简称铜梁农行）申请银行按揭贷款。合同第七条第一款第2项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2014年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房”。第七条第二款第1项约定：“本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）”。第八条约定：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生额延期交房责任由甲方承担。”第九条约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”第十三条约定：“2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在的土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”当日，原告向宏绿公司契税、大修基金及预告登记费、抵押登记费等共计14893元，支付了购房首付款93628元。2013年3月21日，铜梁农行（甲方、贷款方、抵押权人）与原告（乙方、借款方、抵押人）、宏绿公司（担保方、开发商）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定原告向铜梁农行借款216000元用于购买坐落于XXXX的房屋一套，借款期限240个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。随后，铜梁农行向宏绿公司放款216000元。截止2014年7月26日，原告共向铜梁农行支付利息18569.8元。2014年5月17日，宏绿公司龙脉书院二期项目部向业主提供邮寄方式发出入住通知书，通知业主于2014年5月31日前前往“龙脉书院二期”售楼部现场办理入住手续，通知载明：“请您于2014年5月30日前办理接房手续，逾期将视为我司已按期交付房屋”。2014年6月6日，原告宋思瑾在房屋交接验收表上签字，该表下方注明：“本人／本公司已仔细检查室内的各种设施、设备，并声明除列于整改项目内需要整改或改善的项目外，本人／本公司均感到满意，确认收楼。”收房当日，原告向重庆市起点物业管理有限公司支付了物管费、水电公摊共计653元。2014年7月17日，经巴川街道人民调解委员会调解，宏绿公司（甲方）与迎宾大厦32户业主（乙方）达成《人民调解协议书》，约定：甲方及购买龙脉书院二期项目业主有权从迎宾大厦通行，甲方给予迎宾大厦全体业主一次性经济补偿160万元。当日，宏绿公司将160万元打入原铜梁县巴川镇财政所。2014年8月1日，重庆市铜梁区规划局将修改申请及拟修改情况进行公示。2014年7月24日，被告向原告发出通知，告知原告因遭遇不可抗力因素，该公司不能在2014年7月31日前将所购房屋交付使用，具体接房时间另行通知。2014年7月31日，原告向被告发出解除《商品房买卖合同》通知书，以被告未能向原告按约交付商品房为由要求解除合同，请求被告退还交纳的购房款、前期代收费用及利息。2014年8月28日，宏绿公司向原告回复：不同意解除《商品房买卖合同》，并同意在双方达成《商品房买卖合同补充协议》的基础上，按建筑面积200元／平方米的标准、以20户为单位对购房者进行集体补偿。2015年7月28日，龙脉书院二期取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备铜梁字（2015）0041号）。一审法院认为，王栎、宋思瑾与宏绿公司于2013年1月17日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是双方签订的该商品房买卖合同是否已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告于2013年1月17日签订的《商品房买卖合同》约定，“甲方应当在2014年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”而宋思瑾2014年6月6日在宏绿公司房屋交接验收表上签字的行为，说明宏绿公司已经将房屋交付原告使用，且该房已于2015年7月28日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原告既不具有对合同的约定解除权，也不具有法定解除权，其于2014年7月31日以被告未能向原告按约交付商品房为由向被告发出要求解除合同通知，不发生解除合同的效力，其主张双方签订的《商品房买卖合同》已经解除的理由不能成立，一审法院不予支持。关于原告要求被告返还已付购房款309628元及前期代收费用14893元，并按银行同期贷款利率支付从实际付款日起至实际还清之日止的利息和赔偿违约金310元、其他损失653元，赔偿原告向中国农业银行股份有限公司重庆铜梁支行的诉讼请求。一审法院认为，因原告的上述诉讼请求是以《商品房买卖合同》已经解除为前提。而一审法院对原告关于《商品房买卖合同》已经解除的主张没有支持，故对原告的上述诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告认为宏绿公司收到解除《商品房买卖合同》通知书后，没有按照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定向法院提起确认解除合同效力之诉，商品房买卖合同即解除的意见。一审法院认为，适用《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的前提是当事人一方必须具备法定或者约定的合同解除权，本案原告发出通知时并不具备合同解除权，同时宏绿公司在应诉时也明确表示不同意解除合同。因此，王栎、宋思瑾的该意见一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条的规定，判决：驳回原告王栎、宋思瑾的诉讼请求。案件受理费3040元，由原告王栎、宋思瑾负担。王栎、宋思瑾不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，并依法改判支持其一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费全部由宏绿公司承担。主要事实和理由：
一、宏绿公司交付使用的房屋不符合合同约定，应依法承担违约责任，一审法院认定宏绿公司不承担违约责任属于适用法律错误。王栎、宋思瑾依法享有合同解除权，本案合同已于解除通知送达宏绿公司之时解除。
二、涉案商品房宏绿公司至今尚未交付，一审法院认定宏绿公司已交付房屋属于认定事实错误。宏绿公司隐瞒涉案房屋不具备交付条件的事实，以欺诈方式骗取业主接房的行为不符合法律规定和合同约定，不能产生已合法交付房屋的后果；同时，宏绿公司于2014年7月24日书面通知王栎、宋思瑾其在2014年7月31日前不能将房屋交付使用，即双方均认可此前办理的交房手续不产生交房效力；并且，宏绿公司没有另行通知王栎、宋思瑾接房，故涉案商品房至今尚未交付。宏绿公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明：龙脉书院二期项目，于2014年5月22日通过竣工环境保护验收，于2014年5月29日通过消防验收。2016年4月28日，涉案房屋办理了不动产权证，其权利人登记为王栎、宋思瑾。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，在商品房预售合同中，房屋的交付使用应达到合同约定的条件，若未达到合同约定的交付条件，但已经办理了交房手续，同时竣工验收合格、已通过消防验收的，可以视为房屋已交付使用。本案中，虽然，涉案房屋于2014年6月6日双方办理接房手续时，不符合约定的交付条件；但是，该房屋于2014年5月29日通过消防验收，于2015年7月28日取得竣工验收备案登记证，即该房屋在实际交付时能够安全使用，故可以视为该房屋已交付使用。所以，王栎、宋思瑾不具有合同约定的解除权，也不具有法定的解除权。并且，涉案房屋目前已办理了不动产权证，即商品房买卖合同双方的主要权利义务已经履行完毕。因此，王栎、宋思瑾关于涉案商品房买卖合同已经解除的主张，本院不予支持。由于王栎、宋思瑾的诉讼请求均是以解除商品房买卖合同为前提，故本院不予支持。综上所述，王栎、宋思瑾的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予以驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3040元，由上诉人王栎、宋思瑾负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理
审判员 赵 青
代理
审判员 罗太平
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 王睿杰 更多数据：