江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2015)昆花民初字第01407号原告吕月珍，女，1948年3月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人石建明，江苏海联海律师事务所律师。被告朱国忠，男，1954年6月25日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告叶季秀，女，1957年11月28日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告朱建伟，男，1981年11月24日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告戴柏鹰，女，1984年10月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。
原告吕月珍诉被告朱国忠、叶季秀、朱建伟、戴柏鹰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月26日受理后，依法由
代理
审判员叶翌晨独任审判，后由于被告朱国忠、叶季秀、朱建伟、戴柏鹰下落不明无法送达，本院采取公告方式送达转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2016年4月18日公开开庭进行了审理，原告吕月珍及其委托代理人石建明到庭参加诉讼，被告朱国忠、叶季秀、朱建伟、戴柏鹰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕月珍诉称：朱国忠、叶季秀为夫妻关系，朱建伟为朱国忠、叶季秀的婚生儿子，2006年6月10日，原告与被告朱国忠、叶季秀签订了《房屋买卖成交合同》，约定由原告购买朱国忠、叶季秀所有的位于昆山市花桥镇巷浦小区XXX号XXX室（现昆山市花桥镇花溪畔居XXX号楼XXX室及XXX号车库）的房屋，自行车库6.66平方米，800元每平方米，房屋81.13平方米，2100元每平方米，房屋总价为175701元，房屋最终实算以实际面积多退少补，房屋产证待政府办好后再给予过户，过户费用由原告承担。涉案房屋及车库于2006年交付给原告并由原告居住至今，然后在政府办好产证、原告要求被告朱国忠、叶季秀履行过户手续时，被告朱国忠、叶季秀以种种理由拒不办理，原告无奈向法院诉讼。后发现被告朱国忠、叶季秀已将涉案房屋以析产名义赠与被告朱建伟名下。现涉案房屋已被法院另案查封，原告认为，原告与被告朱国忠、叶季秀签订的《房屋买卖成交合同》系当事人的真实意思表示，真实有效，双方应当依约履行约定义务。现被告的行为导致了涉案房屋被法院查封，严重侵害了原告的合法财产利益，故起诉至法院，要求判令确认（2013）花民调268号人民调解协议书关于位于昆山市花桥镇花溪畔居××楼××室房屋及××号车库的调解内容无效并予以撤销。被告朱国忠、叶季秀、朱建伟、戴柏鹰均未到庭参加诉讼，均未作答辩。
经审理查明：被告朱国忠、叶季秀为夫妻关系，朱建伟系朱国忠、叶季秀之子，戴柏鹰系朱建伟妻子。2006年6月10日，原告吕月珍与被告朱国忠、叶季秀签订《房屋买卖成交合同》约定由吕月珍购买朱国忠、叶季秀的位于昆山市花桥镇巷浦小区XXX号XXX室（现昆山市花桥镇花溪畔居XXX号楼XXX室及XXX号车库）。自行车库6.66平方米，800元每平米，房屋81.13平方米，2100元每平米。房屋总价175701元。房屋最终结算面积以实际面积多退少补，房屋产证待政府办好后再给予过户，过户费用由吕月珍承担；房屋交付乙方（吕月珍）付款时预留房款10000元待产证过户后给付甲方（朱国忠、叶季秀）。合同第四条约定朱国忠、叶季秀保证上述房屋权属清楚。并约定过户至吕月珍名下的税费由原告吕月珍承担。2006年6月10日吕月珍支付75701元，2006年7月15日吕月珍支付90000元，共支付房款165701元，庭审中原告表示剩余10000元待过户时一并支付。涉案房屋及车库已于2006年交付使用，由本案原告居住至今。庭审中原告提交的动迁安置单中有朱建伟的代朱国忠、叶季秀签名。涉案被拆迁房屋老产证于1999年3月登记在朱国忠名下，动迁协议为朱国忠（朱建伟代）所签。另查明，涉案房屋及车库于2013年12月6日登记在本案被告朱建伟名下，该房屋及车库被昆山市人民法院查封，目前仍处于查封状态。另查明，花桥镇人民调解委员会于2013年10月29日出具（2013）花民调268号人民调解协议书一份，该调解书载明“纠纷主要事实、争议事项：当事人朱国忠、叶季秀是朱建伟的父母亲，当事人戴柏鹰系朱建伟的配偶。因城镇规划需要，对座落在花桥镇顺杨村四组”的农村房屋进行动迁，现安置房屋坐落于昆山市花桥镇××新村××楼××室；花苑新村XXX号楼XXX室及XXX阁楼；花溪畔居XXX号楼XXX室的住房共3套及昆山市花桥镇花苑新村XXX号楼XXX室；花苑新村XXX号楼XXX室、XXX室；花溪畔居XXX号楼XXX室的车库4间。现当事人就动迁安置房分割请求调解。并载明双方达成如下协议：将坐落于昆山市花桥镇××新村××楼××室的住房和昆山市花桥镇花苑新村XXX号楼XXX室的车库的产权归朱国忠、叶季秀所有；将坐落于昆山市花桥镇花苑新村XXX号楼XXX室及XXX阁楼；花溪畔居XXX号楼XXX室的住房和昆山市花桥镇花苑新村XXX号楼XXX室、XXX室；花溪畔居XXX号楼XXX室的车库的产权归朱建伟、戴柏鹰所有。”另查明，原告吕月珍曾因要求涉案房屋的过户于2015年3月9日诉至本院，本院于2015年5月25日作出（2015）昆花民初字第00284号民事判决书，该判决书中明确载明“原、被告签订的房屋买卖成交合同系双方真实意思表示，双方应当依照合同约定各自履行相应义务，但涉案房屋登记在朱建伟名下且因另案被查封存在法律上无法过户的情形故驳回了原告的诉请。”后原告吕月珍上诉至苏州市中级人民法院，二审法院作出（2014）苏中民终第04114号民事判决书，其中载明原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持驳回了原告的上诉。后，原告吕月珍得知涉案房屋依据四被告达成的人民调解协议已过户至被告朱建伟及戴柏鹰名下，故以本案诉请诉至法院。以上事实由房屋买卖合同、动迁安置核定单、（2013）花民调268号人民调解协议书、水电物业发票、（2015）昆花民初字第00284号民事判决书、（2014）苏中民终字第04114号判决书以及当事人在庭审中的陈述予以证明。
本院认为，涉案房屋系朱国忠、叶季秀的老房屋拆迁所得，动迁协议由朱国忠（朱建伟代签）、动迁安置核定单中明确有叶季秀、以及朱建伟代朱国忠签字，原告吕月珍与被告朱国忠、叶季秀于2006年6月10日签订的房屋买卖协议系真实有效合同，双方本应依据合同各自履行相应义务，原告依约支付购房款，被告应依约履行过户义务。朱国忠、叶季秀应当依据合同约定将涉案房屋过户至原告吕月珍名下。
原告吕月珍与被告朱国忠、叶季秀于2006年6月10日签订房屋买卖协议且于2006年交付原告吕月珍使用多年，四被告又于2013年签订人民调解协议书，将涉案房屋登记至被告朱建伟名下，侵犯了原告吕月珍的利益。《中华人民共和国人民调解法》第二十四条明确载明要如实陈述纠纷事实，但朱国忠、叶季秀明知涉案房屋已出售他人仍经调解登记在儿子及其配偶名下。最高人民法院《关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第五条中规定，损害国家、集体或者第三人利益的调解协议无效。故对原告诉请要求确认（2013）花民调268号人民调解协议书中关于昆山市花桥镇花溪畔居XXX号楼XXX室及XXX室车库归朱建伟、戴柏鹰所有的条款无效的诉请本院予以支持。但法律中无效和可撤销系两个不同概念，原告诉请属于法律中规定的无效情形，而非可撤销情形，故本院仅支持原告诉请中认为无效的请求。据此，依照《中华人民共和国人民调解法》第二十四条、最高人民法院《关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：（2013）花民调268号人民调解协议中关于昆山市花桥镇花溪畔居XXX号楼XXX室及XXX室车库归朱建伟、戴柏鹰所有的条款无效。案件受理费3814元，保全措施费1370元，公告费690元，共计5874元，由被告朱国忠、叶季秀负担，该款项原告已预交，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 叶翌晨
人民陪审员 陆 芳
人民陪审员 郭静芳
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 唐 亮 来自