湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂襄阳民一终字第00526号上诉人（原审被告）罗玲，女。委托代理人杨文华，湖北思扬律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）襄阳巨固建筑设备有限公司（下称巨固公司），住所：襄阳市樊城区春园路七桥还建房。法定代表人王朝海，该公司总经理。委托代理人刘耀员，该公司职员。委托代理人周圣强，湖北法正大律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人罗玲因与被上诉人巨固公司租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2015）鄂樊城王民初字第00220号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗玲的委托代理人杨文华，被上诉人巨固公司的委托代理人周圣强、刘耀员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2013年7月20日，巨固公司（甲方）与罗玲（乙方）签订《房屋合作租赁协议》一份，协议约定：甲方将位于襄阳市樊城区华中制药厂地段原七桥还建房一、二楼门面租赁给乙方使用；该房屋以现状出租（毛坯房）；甲方鉴于乙方租赁该房屋需要对房屋进行装修及开业准备，特向乙方提供5个月的免租期，自合同签订之日起计算，租赁交费期为八年，共96个月，自2014年1月8日起至2022年1月8日止。在租赁交费期的前四年内，乙方每年应向甲方交租金413910元，折算为每月34492.5元。每一年为一个交费时段，即在订立合同后10日内乙方将第一年的租金交付给甲方，下一个交费的时段为每年的12月20日；甲方同意乙方对房屋进行改造、装修以及搭建房屋，但应将其详细方案、装修图纸及合同提前报甲方备案，装修完毕后，乙方应将竣工资料、审计报告及相关的结算资料送甲方查验后复印，甲方作为建筑装修档案备存；甲方保证如实向乙方解释说明房屋情况和周边情况，如实回答罗玲的相关咨询，否则视为欺诈行为，有权追究甲方的违约责任；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并有权追究乙方的违约责任：未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构的；逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害；拖欠房租1个月以上。甲方的违约责任：甲方如未按合同规定时间向乙方提供房屋，应按日1000元的标准向乙方支付违约金，但累计不超过3个月的租金；乙方的违约责任：在租赁期内，乙方逾期交纳合同约定的应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按每天100元向甲方支付违约金，累计不超过三个月的租金等等。合同签订后，罗玲于2013年8月陆续向巨固公司交纳了第一年（2014年1月8日至2015年1月8日）的租金合计333910元，开始进场施工，但后又停工。2013年12月，罗玲向巨固公司提出退出租赁，巨固公司同意，并将罗玲交来的租金以借款的形式向罗玲出具了借条。2014年4月1日，巨固公司向供电部门申请报装三相电表，用于租赁物日常生活需要，并同意罗玲进场施工装修。同年4月12日，罗玲再次进场开始施工，并同时向襄阳市樊城区七里桥社区申请临时水电搭接。水电接通后罗玲开始对租赁物一、二楼进行装修，并同时在二楼的基础上加建第三层，扩建钢构电梯井。2014年6月15日，襄阳市樊城区城市管理行政执法局向巨固公司下达停止违法建筑行为通知书。同年12月21日，该执法部门向巨固公司下发襄城管（樊）行决字（2014）第20140214号行政处罚决定书，认为被行政处罚人未经规划审批擅自在樊城区春园路七桥还建房二层裙楼上扩建一层房屋及构筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，责令被处罚人十五日内自行拆除违法扩建及构筑物（电梯井）。巨固公司要求罗玲拆除违建部分并补足第一年所欠的8万元租金，另向巨固公司交纳第二年拖欠的租金。罗玲认为进场施工时受到他人阻挠，如今未正式使用过房屋，拒绝交纳租金及拆除违建，引起诉讼。原审法院认为：
一、双方是否继续履行《房屋合作租赁协议》。双方于2013年7月20日签订的《房屋合作租赁协议》，系缔约双方真实的意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。罗玲虽曾于2013年12月提出退出租赁，巨固公司亦表示同意。但2014年4月中旬，双方又合意进场施工，应视为双方同意继续履行《房屋合作租赁协议》，罗玲在答辩中也称双方签订的合同合法有效，应当继续履行。故双方所签订的租赁协议继续有效，对双方均有约束力。
二、双方同意继续履行租赁协议后，租期应当从何时起算，是否应当继续给予罗玲装修免租期间。2013年8月，罗玲已进场施工，后又停工，2013年12月，双方达成了退出租赁的意向，在此，免租期已过。但双方在2014年4月中旬又同意继续履行合同，因此双方合同的履行期间仍应当从租赁协议确定的时间起算。罗玲根据合同约定，已享有了5个月的免租期，双方在2013年12月达成退出租赁的意向时免租期已过，罗玲也没有足够的证据证明在免租期内其停工的原因是因巨固公司的过错造成的，故双方关于装修期间免租的约定已履行完毕。在双方同意继续履行合同，并且未重新约定装修期间免租的情况下，罗玲不再享有装修免租期。而且，从公平角度讲，巨固公司将房屋交于罗玲后，排除不可抗力等因素，罗玲未能及时完成装修的风险应由自己承担，如果继续给予其免租期，无疑将罗玲造成的风险和损失转嫁给了巨固公司，这不符合民事交易的公平原则。考虑到双方在2014年4月协商继续履行合同，从平衡双方利益出发，酌定将第一年的租赁交费期间调整为2014年5月1日至2015年5月1日。
三、罗玲是否欠巨固公司第一年租金8万元。巨固公司主张罗玲尚欠第一年租金8万元，罗玲抗辩不欠租金，但未举出已付清第一年租金的证据来，根据举证责任分配原则，罗玲负有举证义务，故罗玲的抗辩理由不能成立，不予采信，罗玲应支付拖欠巨固公司的租金8万元。
四、罗玲是否违约，巨固公司是否有权请求解除合同。根据双方合同的约定，罗玲拖欠房租1个月以上的，巨固公司即有权解除合同，并有权追究乙方的违约责任。罗玲至今未缴清所欠房租，已构成违约，致使巨固公司不能实现合同的目的，符合解除合同的条件。因此，巨固公司要求解除合同的请求，予以支持。罗玲辩称，其至今无法完成装修，没有正式使用一天，不存在欠付租金问题，对房屋添加部分系巨固公司同意并向有关方提出申请才添加的，在巨固公司未作出赔偿的前提下，不应当予以拆除，合同的违约方是巨固公司，罗玲无违约行为。罗玲对房屋进行改造、装修及搭建，按双方合同约定，必须事先征得巨固公司同意，罗玲在改造过程中，巨固公司才知道罗玲改造这一事实。另外，巨固公司同意罗玲装修改造只是同意其对租赁物合法改造，并不支持罗玲违法建筑，罗玲违法搭建，被行政部门责令停工，是罗玲自身原因和过错所导致，与巨固公司无关联，罗玲停工使用不成房屋，不支付巨固公司租金，其仍应向巨固公司承担违约责任。故罗玲辩称不构成违约的理由不能成立，不予支持。
五、关于违约金数额的确定问题。约定违约金的目的是为了使守约方在对方违约的情况下，能够得到适当补偿，以弥补其所遭受的损失，而不是得到额外的利益。具体到本案，双方合同约定的违约金过高，因此适当调整为3万元。综上所述，罗玲拖欠巨固公司租金，已构成违约，巨固公司要求解除双方的租赁合同的请求成立，罗玲应支付拖欠的租金，赔偿巨固公司违约损失，并承担继续占用房屋的使用费。巨固公司请求罗玲罗玲拆除违章建筑，因有关行政机关已对此作出了行政处罚决定并已生效，不再处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，
判决如下：
一、解除巨固公司与罗玲于2013年7月20日签订的房屋合作租赁协议；
二、罗玲支付巨固公司尚欠的第一年（2014年5月1日至2015年5月1日）租金8万元，并按照每月34492.5元的标准向巨固公司支付自2015年5月2日起至实际交还房屋之日的房屋占用费；
三、罗玲向巨固公司支付违约金3万元。
四、驳回巨固公司的其他诉讼请求。上述应履行款项，于判决生效后十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费6638元，由巨固公司负担1638元，罗玲负担5000元。
上诉人罗玲不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，处理结果显失公平。（一）租期的计算错误，双方合同签订的时间为2013年7月20日，约定了5个月的免租期，2013年12月，双方解除了合同，2014年4月，被上诉人告知上诉人可以进场施工，同意继续按原合同履行，则免租期应当从上诉人进场时间开始计算，一审法院在上诉人根本没有进场的情况下，将免租期直接扣除，不仅与合同的约定不符，也无法律依据，上诉人根本没有进场，何来免租期已经履行完毕，一审对租金的支付时间从2014年5月开始计算同样错误；（二）欠第一年租金8万元的认定错误，上诉人实际支付租金42万元，除了两个月断断续续的装修之外，没有实际使用一天，上诉人不存在拖欠第一年租金8万元的事实；（三）原审认定上诉人违约并支付违约金的判定与事实不符，上诉人在签订合同的时候，被上诉人已经在合同中约定对二楼裙楼的搭建予以同意，在签订合同时，因上诉人的目的是经营宾馆，如果不在二楼进行搭建，无法达到使用的目的，被上诉人明确同意，并写入合同，上诉人才签订的合同。原审庭审中，上诉人已经举证证明，被上诉人不仅知道、同意上诉人的搭建行为，并在现场指挥施工。裙楼的搭建并不是违法建筑而是临时性建筑，其手续是可以报批，之所以没有完成，是因为被上诉人的阻拦造成的。被上诉人交付的租赁标的物，不符合我合同约定的附页地界概图，附页标注的租赁房屋有2栋，被上诉人实际交付1栋，另外1栋房屋本就不属于被上诉人，被上诉人存在严重的欺诈行为，导致上诉人的合伙人龚小东因房屋实际面积与合同约定不符退伙，给上诉人造成重大的经济损失；（四）原审判决解除合同的判项，不仅不利于矛盾的解决，且造成更大的损失，应当予以纠正。上诉人已经支付租金42万元，且投资220余万元对店面进行装修，损失巨大，上诉人并无违约行为，合同合法有效，应当予以履行，被上诉人的阻扰行为本身是违反合同约定的，因此合法的合同必须予以履行，才能维护正常的市场秩序。故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人巨固公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。（一）原审判决对租赁期的计算符合客观事实，被上诉人出租的房屋早已竣工，并通过验收，不存在被上诉人不能进场施工的情况，一审法院是经过现场勘验和向居委会调查情况做出的认定；（二）根据双方合同的约定，第一年的租金为41.391万元，押金10万元，合计是51.391万元，而上诉人从2013年8月开始陆续交纳了租金33.391万元，上诉人至今也没有提交其主张的相关付款凭证的证据，原审判决上诉人支付所欠第一年的租金8万元并没有任何错误；（三）上诉人在租赁房屋之前对房屋多次现场勘查，对房屋的各种情况都十分了解，并且双方合同的第二款明确房屋以现状出租，上诉人在二楼之上搭建第三层，被上诉人并不知晓，合同中也没有同意搭建的约定，上诉人违法搭建应当对自己的行为承担责任，停工的原因是违法搭建被相关部门阻止，和被上诉人没有关系。故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审中，双方当事人对租金支付数额、租赁房屋交付的事实存有争议，对一审查明的其他主要案件事实并无异议，本院予以确认。经二审审理查明：上诉人没有证据证实已经足额支付租金42万元，根据上诉人提供的相关票据和被上诉人的认可的数额，本院采信一审认定的上诉人交纳租金数额合计为33.391万元。
本院认为：（一）关于被上诉人巨固公司是否有权行使合同解除权的问题。双方签订的《房屋租赁合同》第七条第三款第七项明确约定：“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：…（7）拖欠房租一个月以上。”从现有证据看，上诉人没有足额支付房屋租金，故被上诉人巨固公司有权行使约定解除权，解除租赁合同。租赁合同目的的实现有赖于出租人和承租人持续性的相互配合，现被上诉人巨固公司执意要求解除合同，基于合同自愿的原则，上诉人罗玲要求继续履行合同没有法律依据和现实可能。（二）关于合同免租期的计算问题。双方签订的《房屋租赁合同》第二条第一款约定：“…甲方鉴于乙方租赁该房屋需要对房屋进行装修及开业准备，特向乙方提供五个月的免租期，该房屋自2013年7月20日前交付乙方，租期自2013年12月20日计算。”合同签订后，上诉人罗玲即进场装修，至2013年12月双方当事人协商一致，上诉人罗玲退出租赁合同，五个月的免租期已经基本届满。2014年4月12日，上诉人罗玲再次进场施工，原审法院酌情调整第一年租期自2014年5月1日起，已基本满足了五个月免租期的要求。故上诉人罗玲主张第二次进场装修应享有免租期没有合同依据。综上，原审判决认定基本事实清楚，判决结果并无不当，二审依法予以维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6122元，由上诉人罗玲负担。本判决为终审判决。
审判长 李晓红
审判员 黄 鹂
审判员 何小玲
二〇一六年五月二十三日
书记员 严琦童