安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民一初字第00772号
原告：刘晓琼，女，1971年11月15日出生，汉族，住南京市白下区，现住南京市秦淮区。
委托代理人：孙玮苓，安徽大森律师事务所律师。
委托代理人：汪敏，安徽大森律师事务所实习律师。
被告：姜长祝，男，1961年4月18日出生，汉族，住江苏省姜堰市。
委托代理人：邹志艳，安徽昊华律师事务所律师。
委托代理人：姜印贵，江苏江豪律师事务所律师。
被告：邓白林，男，1986年3月20日出生，汉族，住贵州省思南县。
被告：丁守娟，女，1984年9月2日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托代理人：程宗全，安徽凯安律师事务所律师。
委托代理人：葛荣，安徽凯安律师事务所律师。
原告刘晓琼诉被告姜长祝、邓白林、丁守娟返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告刘晓琼及委托代理人孙玮苓、汪敏、被告姜长祝及委托代理人邹志艳、被告丁守娟及委托代理人程宗全到庭参加诉讼，被告邓白林经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘晓琼诉称：原告常年工作生活于南京市，自2009年3月起原告位于合肥市××路景泰××室的房屋被被告姜长祝、邓白林擅自出租。原告先后于2014年7月份、10月份两次回到合肥核实并处理此事，发现自己的房屋被隔成很多小间，并由合肥市包河区青年之家房屋租赁中心出租给张礼锋、刘亚运、占凤梅、陈洪英等人。经查，合肥市包河区青年之家房屋租赁中心的经营者系被告丁守娟。丁守娟称，上述涉案房屋系被告姜长祝委托被告邓白林出租给合肥市包河区青年之家房屋租赁中心，并签订了3年的合同。此外，丁守娟还向原告提供了姜长祝为出租上述房屋所出具的《协议书》和《通知》复印件，但经核实，该《协议书》和《通知》均系伪造。原告曾书面告知被告搬离房屋并赔偿损失，但被告均不予理睬。原告认为，被告的行为已严重侵犯了其合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至法院要求判令：1、被告立即搬离位于合肥市××路景泰××室的房屋，将该房屋返还给原告并将该房屋恢复原状；2、被告赔偿原告租金损失，自2009年3月暂计算至2015年10月为380694元，以后租金损失顺延计算至被告返还涉案房屋并将涉案房屋恢复原状之日止；3、被告向原告支付为处理本案所支出的费用及由此产生的一切损失，共计10658元（寄邮件费14元、食宿费600元、交通费1200元、律师代理费4500元、误工费4344元）；4、本案诉讼费用及其他由被告承担。
被告姜长祝辩称：被告拥有合肥市××路景泰××室房屋的合法使用权，王晶承包南京中江建设集团股份有限公司合肥分公司期间，欠南京中江建设集团股份有限公司承包费用110万元。2009年2月21日，南京中江建设集团股份有限公司与王晶签订协议，约定刘晓琼名下的位于合肥市××路景泰××室房屋资产冲抵南京中江建设集团股份有限公司的债务，王晶及刘晓琼将涉案房屋的票据、书证一并移交给南京中江建设集团股份有限公司实际占有该房产。南京中江建设集团股份有限公司欠姜长祝各项债务合计1762763.73元。2013年7月21日，双方达成协议，南京中江建设集团股份有限公司将原告的涉案房屋抵偿给姜长祝清偿债务，南京中江建设集团股份有限公司将涉案房屋的票据、书证一并移交给姜长祝，并通知王晶及刘晓琼办理过户转让手续。姜长祝多次要求原告及王晶履行义务，至今未果，所以姜长祝占有涉案房屋具有合法依据。刘晓琼明知姜长祝具有合法占有涉案房屋，故意以侵犯物权为由，要求被告返还涉案房屋，无法律及事实依据。涉案房屋的首付款是借用工程款，同时属于夫妻共同财产，王晶使用涉案房屋抵债，原告属于知情者，根据原告提供的江苏省泰州市姜堰区人民法院听证笔录中第七页，载明原告明确告知房屋被占有时间是2011年，所以从诉讼时效讲，原告主张相关权益超过了诉讼时效。从离婚协议的财产分割协议内容，明显未有涉案房屋相关信息，说明原告及王晶已经将涉案房屋视为抵偿给第三人南京中江建设集团股份有限公司及姜长祝。原告主张赔偿无事实和法律依据。姜长祝实际占有房屋是从2013年7月20日开始，从原告提供的2014年9月12日的落款是上岛岸香咖啡店的情况说明中内容已经说明，2012年11月份该房屋产权人刘晓琼找到我单位说明该房屋系未经其许可被他人出租的情况，我单位与2013年1月1日搬出该房屋，并将该房屋交还给房屋产权人刘晓琼，姜长祝此时已经丧失了对房屋的实际占有，所以原告主张的2009年月至今的房屋租金没有事实依据。
被告丁守娟辩称：丁守娟是自2014年3月份基于租赁合同开始使用涉案房屋。自2015年3月份，因原告多次前往涉案房屋闹事，丁守娟已于2015年3月份搬出涉案房屋。丁守娟使用该房屋是基于姜长祝签订的房屋租赁合同，签订该租赁合同时姜长祝委托了邓白林，且提供了泰州市姜堰区民事裁定书、南京中江建设集团股份有限公司通知以及协议书等，被告丁守娟有理由相信姜长祝对涉案房屋有使用权。丁守娟与姜长祝签订的房屋租赁合同价格合理，且装修也是经过姜长祝的同意，并没有给其他人带来损失。原告为办理本案支出的费用，是原告与其他被告发生民事纠纷所引起的，与丁守娟无关。被告邓白林未到庭提出答辩意见。
经审理查明：刘晓琼与王晶原系夫妻关系。双方在婚姻关系存续期间共同购买位于安徽省合肥市××路景泰××室房屋，该房屋于2008年4月10日登记在刘晓琼名下，他项权利人为中国建设银行股份有限公司合肥庐阳支行，权利种类为抵押权，权利价值为310000元，设定日期为2006年7月30日，约定将期限为7304天。2012年9月21日，刘晓琼以上述房产证遗失为由补领了该房屋产权证。2014年9月12日，中国建设银行股份有限公司合肥庐阳支行出具证明一份，载明刘晓琼为购买上述房产办理按揭贷款还款帐户（账号16×××03，户名刘晓琼），该行于每月还款日从该账户内扣划当期银行贷款。2009年2月21日，南京中江建设集团股份有限公司与王晶签订协议书一份，就王晶承包南京中江建设集团股份有限公司合肥分公司期间的相关经营收益等事项达成一致意见：王晶承包经营期间，除已交付的承包费用以外，尚欠南京中江建设集团股份有限公司承包费用110万元。双方约定以如下四项资产冲抵：塔吊两台，型号XX；现在王晶妻子名下位于安徽省合肥市临泉路景泰苑XX号楼XX室的房屋一套；现在华庆根妻子名下位于安徽省合肥市××路景泰××室房产一套（上述两套房产的位置，因笔误颠倒）；协议签订后十日内，王晶将现存于汉嘉工地的两台塔吊的票据、权证等资料转移南京中江建设集团股份有限公司，并在资产正式交付前妥善保管，由甲方于适当时机正式接管，同时在协议签订后十日内，王晶将上述两套房产过户于南京中江建设集团股份有限公司指定人名下，四项资产完全移交南京中江建设集团股份有限公司后，欠缴承包费用结清。因上述四项资产不另行单独估价，王晶需另行补交现金400000元；上述房产过户后，自2009年起的按揭贷款由甲方承担等内容。该协议书第三人处亦签有“华庆根”姓名。刘晓琼与王晶于2009年11月2日协议离婚，离婚协议书约定：男方（王晶）自愿放弃家庭全部财产，全部财产均归女方（刘晓琼）所有（主要包括南京市东王府园XX幢XX室、南京侨宁地铁商铺XX层XX、南京市玄武区珠江路XX号XX幢XX室、苏Ａ×××××汽车及家中所有存款及家具电器等所有财产），男方为补偿女方和孩子，自愿承担以上房产在离婚后所发生的所有贷款等内容。2013年7月21日，南京中江建设集团股份有限公司（甲方）与姜长祝（乙方）签订协议书一份，载明“乙方原属甲方派驻合肥分公司负责人，至本协议签订之日甲方尚欠乙方法院和劳动仲裁已经判定的债权以及应支付乙方的管理人员工资及费用合计人民币1762763.73元（壹佰七十六万贰仟柒佰六十三元七角三分）。位于合肥市临泉路景泰苑XX#楼XX室和XX室两套房产登记在刘晓琼、卢艳群名下，2009年2月因债务关系抵偿给甲方所有，甲方将此房产一直交由合肥分公司负责人姜长祝占有使用，现为处理甲方所欠乙方上述款项，经双方协商一致，甲方同意将上述两套房产转让给乙方，双方债权债务就此结清。甲方负责通知原房主办理转让过户手续，如原房主拒不配合，甲方配合乙方提起诉讼程序，办理房屋过户。”庭审时，姜长祝提供与景泰苑XX#楼XX房屋相关的房地产权证、首付款借条、销售不动产专用发票、住房维修资金发票、契税完税证、物业缴费凭证、贷款转存凭证等完整的材料。2011年4月27日，姜长祝（甲方）与临泉路上岛咖啡ＸＸ飞（乙方）、合肥明志房产代理销售有限公司（丙方）签订《明志房产房屋租赁合同》，约定甲方出租房屋座落于合肥市瑶海区××路景泰××小区××室，租赁期限从2011年4月28日至2012年4月27日止。水、电、煤气、有线、卫生，物业管理费由乙方支付。租赁佣金收第一个月租金的40%等内容。2014年9月12日，上岛岸香咖啡店出具情况证明一份，证明该单位于2011年4月27日在合肥明志房产代理销售有限公司中介下与姜长祝签订了房屋租赁合同，租赁了位于合肥市临泉路景泰苑XX栋XX室的房屋用作公司宿舍，2012年11月该房屋产权人刘晓琼找到我单位说明该房屋系未经其许可被他人出租的情况，并出示了身份证、房产证、土地证及相关证明材料，要求我单位终止租赁，归还其房屋。我单位于2013年1月搬出了该房屋，并将该房屋交还给了房屋产权人刘晓琼。2014年2月24日，邓白林（甲方）与丁守娟（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将瑶海区景泰苑XX栋XX室出租给乙方，租赁期限为叁年（自从2014年3月20日至2017年3月19日）。月租金为贰仟元整，房租第二年房租为2100元，房租第三年房租为2200元。同日，邓白林出具收条一张，载明收到租金押金2000元、房租6个月12000元整（2014年3月20日至2014年9月19日）。签订时，邓白林向丁守娟提供姜长祝出具的委托书（内容为将涉案房产委托给邓白林代管出租）复印件、王晶与南京中江建设集团股份有限公司签订的协议书复印件、姜长祝与南京中江建设集团股份有限公司签订的协议书复印件、（201X）泰姜执字第XX号民事裁定书复印件等材料。2015年3月21日，邓白林与丁守娟签订《退房协议》一份，约定双方解除原租赁合同，丁守娟将瑶海区景泰苑2栋601室退租给出租方邓白林，并于解除合同之日交付于出租方邓白林。2014年7月11日，刘晓琼报警，称其所有的景泰苑XX幢XX房屋不知被谁出租了，合肥市胜利路派出所接警处理。2014年10月23日，刘晓琼再次报警称其所有的房屋被别人撬开非法出租，合肥市胜利路派出所接警处理。另查明：2013年4月12日，根据申请人刘美红的申请，江苏省泰州市姜堰区人民法院作出（201X）泰姜执字第XX号民事裁定书，裁定查封登记于刘晓琼名下的已抵算给被执行人南京中江建设集团股份有限公司所有的位于合肥市××路景泰××室房屋一套。刘晓琼以案外人身份向该院提出执行异议，要求解除对上述房屋的查封。2014年9月26日，江苏省泰州市姜堰区人民法院作出（201X）泰姜执异字第XX号执行裁定书，裁定中止对登记在刘晓琼名下的位于合肥市××路景泰××室房屋的执行。
申请人刘美红不服，向江苏省泰州市姜堰区人民法院提起许可执行之诉，请求判令确认坐落安徽省合肥市林泉路景泰苑XX幢XX室房屋归南京中江建设集团股份有限公司所有并许可对该房屋的执行，2015年1月26日，江苏省泰州市姜堰区人民法院作出（201X）泰姜民初字第XX号民事判决书，判决驳回刘美红的诉讼请求。刘美红不服向江苏省泰州市中级人民法院提起上诉，要求撤销一审判决，发回重审或依法改判。2015年7月3日，江苏省泰州市中级人民法院作出（2015X泰中民初终字XX号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年7月27日，江苏省泰州市姜堰区人民法院作出（201X）泰姜执字第XX号执行裁定书，裁定解除对刘晓琼名下的位于合肥市××路景泰××室房屋的查封。以上事实，有房地产权证、土地使用证、基本注册信息查询单、接处警情况登记表、情况说明、告知函、邮寄详单、律师代理费、交通费、快递费发票、存折内页、委托代理合同、中国建设银行庐阳支行证明、中国建设银行个人贷款对账单、（201X）泰姜执异字第XX号执行裁定书、听证笔录、开庭笔录、明志房地产租赁合同复印件、上岛岸香咖啡店情况说明、（201X）泰姜民初字第XX号民事判决书、（201X）泰中民终字第XX号民事判决书、（201X）泰姜执异字第XX号执行裁定书、贷款凭证、房款发票、契税发票、借条、物业费票据、离婚协议书复印件、通知及邮件复印件、（201X）泰姜执异字第XX号执行裁定书、（201X）泰姜民初字第XX号民事判决书、委托书及邓白林身份证复印件、房屋租赁合同及补充协议、房租缴纳收条及物业费缴纳单据、退房协议等证据在卷佐证。
本院认为：物权受法律保护。《中华人民共和国物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据原告刘晓琼提供的房地产权证，位于合肥市××路景泰××室房屋的产权所有人是原告刘晓琼。被告提供的证据不能证明其使用案涉房屋的行为属于合法占有，其使用案涉房屋的行为属于共同侵权行为。在该房屋产权登记未变更的情况下，原告刘晓琼作为案涉房屋的产权人对该房屋享有直接支配和排他的权利，故对其要求被告搬离合肥市××路景泰××室的房屋，并将该房屋返还给原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。因被告丁守娟于2015后3月21日与被告邓白林签订《退房协议》，已停止侵权行为，现原告刘晓琼要求被告丁守娟搬离并返还涉案房屋的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。对于原告刘晓琼要求被告将案涉房屋恢复原状的诉讼请求，其并未提供证据证明该房屋的原始状态为何种形式，也未提供证据证明该房屋的现状与原状的差异以及被告改变房屋结构的具体部位和程度，应承担举证不能的不利法律后果，故对原告刘晓琼的该项诉讼请求，本院不院支持。对于原告刘晓琼要求被告赔偿原告租金损失（自2009年3月暂计算至2015年10月为380694元，以后租金损失顺延计算至被告返还涉案房屋并将涉案房屋恢复原状之日止），因被告无合法理由占有使用案涉房屋已构成侵权，现原告刘晓琼主张要求被告赔偿因其占有使用对原告刘晓琼造成的租金损失，符合法律规定。对于被告占有使用房屋期间的租金计算标准，原告刘晓琼主张2009年3月至2013年12月期间以每月3500元计算、2014年1月至2015年10月按每月5000元标准计算过高，根据双方提供的相关租房合同约定的租金标准，结合合肥市房屋租赁中介市场租金交易价格，本院酌定租金按每月1800元标准计算。对于租金支付期限，原告刘晓琼主张被告姜长祝自2009年3月即占有使用案涉房屋，其提供的证据中江苏省泰州市姜堰区人民法院听证笔录系其与案外人刘美红的执行异议案件所形成，该笔录内容非被告姜长祝本人的陈述，不能证明被告姜长祝自2009年3月即占有使用案涉房屋的事实，故对原告刘晓琼主张被告自2009年3月始赔偿其租金损失，缺乏事实依据，本院不予支持。根据双方提供的证据，能够证明自2011年4月27日姜长祝与上岛岸香咖啡店签订租房协议后，至原告刘晓琼向上岛岸香咖啡店主张权利，上岛岸香咖啡店于2013年1月将案涉房屋交付给原告刘晓琼，该段时间案涉房屋被姜长祝占有使用的事实，故由姜长祝赔偿原告刘晓琼该段时间共计20个月的租金损失36000元；因原告刘晓琼没有证据证明自2011年4月27日至2013年1月该期间，被告邓白林与丁守娟对案涉房屋有侵权行为，其要求被告邓白林与丁守娟承担该期间的房租损失无事实依据，本院不予支持。自2013年1月以后至2013年7月21日姜长祝与南京中江建设集团股份有限公司签订协议书期间，原告刘晓琼无证据证明该房屋被被告撬开并且非法占有使用的事实，故对其主张要求被告赔偿该期间的租金，缺乏事实依据，本院不予支持。对于2013年7月21至2015年3月21日被告邓白林与丁守娟达成退房协议期间共计18个月的租金损失32400元，应由被告姜长祝、邓白林、丁守娟共同赔偿。对于2015年3月22日以后至案涉房屋实际返还之日止的租金损失应由被告姜长祝、邓白林按每月1800元标准共同赔偿。对于原告刘晓琼要求被告向原告支付为处理本案所支出的费用共计10658元（寄邮件费14元、食宿费600元、交通费1200元、律师代理费4500元、误工费4344元）的诉讼请求，其提供的寄邮件费、食宿费、交通费相关票据中，除2014年7月11日产生的两张合肥与南京的往返车票及市内出租车发票共计148.1元外，其它票据均不能证明与本案的关联性，本院不予支持。对于其主张的律师费，缺乏法律依据，本院不予支持。对于其主张的误工费，因其未能提供相应证据证明，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。对于被告姜长祝辩称其已通过债权转让方式取得案涉房屋的使用权，但其提供的证据不足以证明该主张，其与案外人南京中江建设集团股份有限公司的债权纠纷，与本案无关，当事人可另行主张，故对被告姜长祝的该项抗辩主张，本院不予采纳。对于被告姜长祝辩称原告刘晓琼主张租金损失已超过诉讼时效，从原、被告双方提供的证据看，原告刘晓琼一直在主张权利，故对被告姜长祝的该项辩称主张，本院不予采纳。对于被告姜长祝辩称2013年7月21日之前其出租使用案涉房屋的行为系职务行为，但对该主张其未能提供相应证据证明，应承担举证不能的不利法律后果，故对被告姜长祝该项辩称主张，本院不予采纳。对于被告邓白林与姜长祝以及被告丁守娟与被告邓白林、姜长祝的纠纷，与本案无关，当事人可以另案解决。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十二条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告姜长祝、邓白林于本判决生效之日起十日内搬离原告刘晓琼名下位于安徽省合肥市临泉路景泰苑XX幢XX室房屋，并返还该房屋；
二、被告姜长祝于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘晓琼20**年4月至2013年1月期间的租金损失36000元；被告姜长祝、邓白林、丁守娟于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告刘晓琼20**年7月21日至2015年3月21日期间的租金损失32400元；被告姜长祝、邓白林于本判决生效之日起十日内按每月1800元标准共同赔偿原告刘晓琼自2015年3月22日以后至房屋实际返还之日止的租金损失；
三、被告姜长祝、邓白林、丁守娟共同支付原告刘晓琼交通费损失148.1元；
四、驳回原告刘晓琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7010元，由被告姜长祝负担2000元，由被告邓白林负担1000元，由被告丁守娟负担210元，由原告刘晓琼负担3800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 费广银
代理
审判员 方 芳
人民陪审员 李孝年
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 胡晓君附本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”