陕西省合阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0524民初751号原告杨德朝，男，汉族，初中文化，农民。原告王红芳，女，汉族，初中文化，农民。二原告系夫妻关系。委托代理人李浩凯，陕西奥达律师事务所律师。被告范孝生，男，汉族，高中文化，干部。被告马青侠，女，汉族，高中文化，干部，二被告系夫妻关系。
原告杨德朝、王红芳与被告范孝生、马青侠农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王红芳、委托代理人李浩凯，被告范孝生、马青侠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨德朝、王红芳诉称，2013年1月17日，原、被告签订了宅基地转让合同。合同约定，被告将位于合阳县大郭村四组的院基转让予原告，转让价款为339000元，合同签订时原告向被告交纳200000元预订款，被告于2013年5月1日前将宅基手续过户到原告名下，5月1日将过户的宅基证交给原告，原告当天将剩余的139000元一次性交清。合同签订后原告交款241000元。2013年5月1日到期被告未依约过户，原告多次要求未果。后原告多处了解得知双方签订的合同系无效合同。现诉至本院要求二被告返还原告转让款241000元，并承担原告的利息损失，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年1月17日付至还清之日。原告向法院提供了以下证据：1、宅基地转让合同一份；2、收条三份。
被告范孝生、马青侠辩称，2013年被告经济紧张，不得已才卖的房，卖房时，原、被告双方均自愿。被告当时拟的是房屋买卖合同，原告将其改为宅基地转让合同，买卖行为是否合法，被告不清楚。被告现在经济拮据，无力退还原告转让款。自合同签订后，原告一直占用房屋，原告应付给我适当房租损失。
经审理查明，二原告与二被告均系夫妻关系。2013年1月17日，二原告与二被告经过协商签订了宅基地转让合同，即农村房屋买卖合同。被告范孝生将其拥有使用权的宅基地及宅基地上的已建房屋转让给二原告，宅基地位于合阳县城关镇大郭村四组，双方约定转让价款为339000元，签订合同两日内二原告交给二被告200000元，2013年5月1日前，二原告将剩余款项139000元付清，被告范孝生将宅基地使用权转让到原告杨德朝名下。如5月1日前，被告范孝生将证转不到原告杨德朝名下，按剩余款项139000元的日1%赔偿二原告；如5月1日前，二原告不能付清被告剩余款项，二原告无条件退还被告房屋，并按139000元的日1%赔偿二被告。合同签订当天二原告分两次向二被告给付了202000元房款，二被告将房屋钥匙交给了二原告，房屋由二原告占有。2014年11月10日二原告给付二被告39000元，二原告合计给付二被告241000元。合同签订后至今，被告范孝生未将宅基地使用证过户到原告杨德朝名下，二原告多次催促二被告未果。2016年4月22日，二原告诉至本院要求确认二原告与二被告签定的宅基地转让合同无效同时要求二被告返还房款241000元，并承担利息损失。二被告提出调解意见，同意给二原告办理房产证并愿意酌情减少未付房款，二原告不同意，经调解无效。又查，二原告对被告房屋未造成损坏。2013年1月17日，中国人民银行同期贷款三年到五年年利率为6.4%。
本院认为，公民之间的民事行为必须符合法律规定。农民宅基地使用权是村民基于身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格紧密联系，一定程度上具有社会福利和社会保障的功能，农村房屋宅基地征得本集体经济组织同意的可以在本村村民之间互相流转，被告向本集体经济组织以外的原告转让农村住房和宅基地，违反了集体经济组织的成员权属性，故原、被告签订的宅基地转让合同无效。在合同签订过程中，二原告与二被告均不知法律不允许农村房屋转让，双方均无过错。合同签订后，被告范孝生在给原告杨德朝过户宅基地使用权的过程中，土地管理部门不予办理，被告范孝生就应知道其与原告的转让合同不合法，应当退还二原告房款，而二被告未积极解决双方的纠纷，二被告存在一定的过错，故二被告应当赔偿二原告所交房款的利息损失，以中国人民银行同期贷款利率计算较妥，自2013年5月1日付至还清房款之日。二原告应返还二被告房屋钥匙，二原告应适当付给二被告占用期间的房租损失合计7000元。因二原告与二被告签订的合同为无效合同，故合同约定的违约责任对原、被告均没有约束力。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，
判决如下：被告范孝生、马青侠在本判决生效后十日内共同返还原告杨德朝、王红芳房款241000元及利息（按年利率6.4%，其中202000元自2013年5月1日付至还清之日，39000元自2014年11月11日付至还清之日）；原告杨德朝、王红芳在本判决生效后十日内返还被告范孝生、马青侠房屋钥匙；原告杨德朝、王红芳在本判决生效后十日内付给被告范孝生、马青侠房租损失7000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4915元，原告杨德朝、王红芳负担145元，被告范孝生、马青侠负担4770元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。
审 判 长 崔红丽
人民陪审员 雷登文
人民陪审员 赵安祥
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 白晓艳 来源：百度“”