陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0821民初1340号原告王某，男，1970年10月2日出生，汉族，神木县人，现住神木县神木镇。被告刘某，男，1980年7月18日出生，汉族，神木县人，现住神木县神木镇油库路4巷**号。公民身份号码：6127221980********。被告崔某，男，1983年3月5日出生，汉族，神木县人，现住神木县神木镇。被告杨某，男，1983年11月23日出生，汉族，神木县人，现住神木县神木镇。
原告王某与被告刘某、崔某、杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日作出（2015）神民初字第02937号民事判决，被告刘某不服，提出上诉。榆林市中级人民法院于2015年12月24日作出（2015）榆中民一终字第00247号民事裁定：撤销原判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭于2016年3月14日、2016年5月13日公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，依法追加了被告崔某、杨某为本案共同被告参加了诉讼。原告王某、被告崔某、刘某均到庭参加了诉讼，被告杨某经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告王某诉称，2012年8月27日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定由被告租赁原告所有的位于神木县神木镇麟州街西侧的商产，租赁期限自2012年9月1日起至2017年8月31日止，租赁费用每年32万元，每年提前2个月支付下年度租赁费用。在合同履行一年后，经原、被告协商，于2013年9月4日又签订了《房屋租赁补充协议》，将租赁费用降至每年20万元，但从2013年9月1日起至2014年8月31日止的租赁费被告刘某仅支付了16万元，下余的4万元未付。后原、被告再次协商，将2014年9月1日起的租赁费用变更为每年10万元，但变更之后，被告再未支付租赁费。无奈，原告诉至人民法院，请求1、依法判令解除原告与被告刘某之间签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告刘某交付租赁房屋并支付原告自2013年9月1日起至2014年8月31日止的剩余租金4万元及从2014年9月1日起至腾房完毕之日止的租赁费，年租金按10万元计算；3、本案的诉讼费用由被告刘某承担。原告王某向法庭提供了以下证据：1、证明一份，证明被告刘某所租赁房屋系原告所有，故原告有权请求解除合同，并要求被告腾离房屋并支付所欠租金。2、房屋租赁合同及房屋补充协议各一份，证明按照合同约定，被告每年应于合同签订之日提前2个月支付原告下一年度的房租，现被告未按约定给付租金，至今仍拖欠从2013年9月1日起至2014年8月31日止的剩余租金4万元及从2014年9月1日之后的租金。3、欠条一支，证明被告应向原告支付从2013年9月1日起至2014年8月31日止所欠的房屋剩余租金4万元。
被告刘某辩称，以上原告所述签订房屋租赁合同及拖欠租赁费的事实均属实。实际上海岛假日烤吧由本被告与被告崔某、杨某共同经营，且在签订房屋租赁合同时，被告崔某、杨某也在场，只是合同上本被告一人签名。后本被告与被告崔某、杨某因合伙协议纠纷诉至法院，经法院主持达成调解协议，约定本被告退出合伙，该烤吧由被告崔某、杨某共同经营，烤吧的债权债务亦由其二人承担，且由其二人向本被告支付10万元的现金，但后其二人拒不履行调解协议约定的义务。本被告认为按照调解协议，海岛假日烤吧现应由被告崔某、杨某经营，该二人在经营期间产生的租赁费用，本被告不承担责任。被告刘某未向法院提交证据。
被告崔某辩称，本被告与被告刘某、杨某系合伙关系属实，但事实上该烤吧一直由被告刘某经营管理，本被告与杨某并未参与经营，对于签订房屋租赁合同一事本被告与被告杨某并不知情，也与原告并不认识，故本被告与被告杨某不承担责任。被告崔某未向法庭提供证据。被告杨某未到庭亦未向法庭提交证据。经庭审质证：被告刘某对原告提供的证据1、3的真实性及证明目的均无异议，对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，被告刘某认为该款应由被告崔某、杨某共同承担；被告崔某对原告提供的三组证据称不知情，故不发表质证意见。经本院审查认为，原告提供的三组证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，能证明原、被告就涉案房屋存在租赁关系及被告拖欠原告租赁费的事实，故本院对该三组证据依法予以认定。
经审理查明，2012年8月27日，原告与被告刘某签订了《房屋租赁合同》，双方约定由被告租赁原告所有的位于神木县神木镇麟州街西侧的商产，租赁期限自2012年9月1日起至2017年8月31日止，租赁费用每年32万元，每年提前2个月支付下年度租赁费用。在合同履行一年后，经双方协商，于2013年9月4日又签订了《房屋租赁补充协议》，将租赁费用降至每年20万元，但从2013年9月1日起至2014年8月31日止的租赁费被告刘某仅支付了16万元，下余的4万元未付。后双方再次协商，将2014年9月1日起的租赁费用变更为每年10万元，但变更之后，被告刘某再未支付租赁费。另原审中，原告在庭审中增加了一项诉讼请求，要求在解除合同的同时由被告刘某将所承租房屋腾出并交付原告。另查，被告刘某租赁原告房屋用于经营其与被告崔某、杨某合伙开办的海岛假日烤吧。2014年，被告崔某、杨某因合伙协议纠纷将被告刘某诉至本院，本院于2014年10月10日作出（2014）神民初字第01912号民事调解书，该调解书确定涉案烤吧由被告崔某、杨某经营，被告刘某退出合伙。但因被告崔某、杨某未按照调解书所确定的内容履行相应的义务，现本案涉案房屋仍由刘某占有和使用。再查，在诉讼及庭审过程中，经本院释明，原告明确表示放弃对被告崔某、杨某的诉讼请求。
本院认为，原告与被告刘某之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》等系双方当事人的真实意思表示，且约定内容合法有效，因此原告及被告刘某理应按照合同约定全面行使权利并履行义务。庭审中，虽被告刘某辩称，（2014）神民初字第01912号民事调解书已确定烤吧由被告崔某、杨某所有，且租赁费用亦由此二被告承担，故其不应承担支付租赁费的责任。经审查，在上述调解协议达成并生效后，被告刘某并未就该调解书所确定的事宜与原告进行房屋租赁合同主体上的变更，且因被告崔某、杨某未履行调解协议所确定的义务，该租赁房屋也一直由被告刘某实际占有和使用，故其三人就合伙债权债务承担及被告刘某退出合伙所达成的该调解协议，仅具对其三人具有约束力，并不影响三被告对外对合伙债务连带责任的承担，所以被告刘某的辩称理由不能成立。本案中，原告按照合同约定向被告刘某交付了租赁房屋，则被告刘某理应按照合同约定向原告支付租赁期间的租赁费用，但被告刘某对第二年年度的下余租赁费用4万元及第三年度的租赁费用未予以支付，其迟延履行合同义务且在原告催要后的合理期限内仍未履行的行为已构成本案合同解除的法定事由，故对原告请求解除其与被告刘某之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告刘某应将承租房屋交付于原告，并按合同约定向原告支付租赁期间拖欠的租赁费，即支付第二年度下余未付的租赁费用4万元及从2014年9月1日起至被告刘某腾离租赁房屋之日止按照年租金10万元计算的租赁费。对于被告崔某、杨某是否应在本案中承担责任，因原告明确表示放弃对其二人的诉讼请求，且因三被告任何一人对原告均负有承担全部责任的义务，则原告放弃对被告崔某、杨某的诉讼请求并不影响被告刘某负有的对原告应当承担的全部责任，故本院以原告的诉请为准，依法判令被告崔某、杨某在本案中不承担责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、《中华人民共和国合同法》六十条、九十四条第三款、第九十七条、二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、依法解除原告王某与被告刘某之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》。
二、限被告刘某于本判决生效后三十日内将租赁房屋交付于原告王某，并向其支付租金（从2013年9月1日起至2014年8月31日止的剩余租金4万元及从2014年9月1日起至交付租赁房屋之日止，年租金按10万元计算）。案件受理费1130元，由被告刘某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 乔广艳
代理
审判员 王改霞
人民陪审员 李引明
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 王 磊 搜索“”