上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终1974号上诉人（原审原告）上海莘闵物业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人水朕哲，执行董事。委托代理人季思闻，上海小城律师事务所律师。委托代理人陈骥，上海小城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）通用地产（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人刘金刚，董事长。委托代理人陈圣林，上海市天源律师事务所律师。
上诉人上海莘闵物业发展有限公司（以下简称“莘闵公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第3242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月14日公开开庭审理了本案。上诉人莘闵公司的委托代理人季思闻、陈骥到庭参加诉讼。被上诉人通用地产（上海）有限公司（以下简称“通用公司”）未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，（一）2015年6月25日，原审法院出具（2015）黄浦民四（民）初字第1347号案外人上海力高物业管理有限公司（以下简称“力高公司”）与通用公司物业服务合同纠纷（上海市瑞金一路XXX号中城大楼4A）的民事判决书载明：2011年4月17日，力高公司与原上海市卢湾区中城大楼业主大会、业委会签订了中城大楼物业服务合同，约定由力高公司为中城大楼提供物业服务，委托管理期限为2011年4月1日0时起至2013年3月31日24时止，物业管理服务费为每月每平方米建筑面积人民币（以下币种均为人民币）12元，每月交纳一次，交费时间为每月的第三个工作日内，如逾期交纳的，按每天千分之三交纳滞纳金。此后力高公司开始为中城大楼提供物业服务。期间，中城业委会与力高公司发生纠纷，前者曾通知后者解除物业服务合同，但力高公司不予认可，认为其通知不符合法定条件，因此力高公司继续履行合同并事实上从未离开过中城大楼，提供了包括生活垃圾处理，电梯维修保养，水、电费抄表等在内的所有物业服务，而中城业主大会、业委会却先后聘请了上海陶然居物业管理有限公司和莘闵公司等，但均未与力高公司达成交接，且其相关备案均被有关政府职能部门予以了撤销。2012年6月中城业委会曾起诉至原审法院，要求解除与力高公司的物业服务合同，后因故被驳回起诉。通用公司系上海市瑞金一路XXX号中城大楼4A（建筑面积为274.40平方米）的业主，每月应付物业管理费3，292.80元，2013年4月至2015年3月合计79，027.20元未付，经力高公司催讨未果，故诉至法院。该案审理中，通用公司认为其中2014年6月之前的物业费已支付给了莘闵公司，但未能提供相关依据。法院审理后认为，力高公司与上海市卢湾区中城大楼业主大会、业委会签订的中城大楼物业服务合同属合法有效，对该大楼物业的全体业主均有约束力。现力高公司已按约履行了提供相关的物业服务，但通用公司却未及时依合同约定足额支付全部物业费用，通用公司的行为已构成违约。力高公司诉请要求通用公司给付物业费用79，027.2元及滞纳金，有相应依据，法院依法应予以支持。滞纳金部分，按照相应规定应以不超过本金数额为限。通用公司认为力高公司不具有收费资质，且通用公司2014年6月之前的物业费已支付给了莘闵公司，由于通用公司的辩称缺乏事实和法律上的依据，故法院难以采信。力高公司在与中城大楼业委会产生纠纷和争议后，事实上并未离开，也未终止提供中城大楼的所有的物业服务项目，因此依据相关规定，虽然物业管理服务合同期限确已到期且目前尚未续签，但原合同权利义务并未发生变化，力高公司依然有权依据原合同的约定收取相关的物业费，至于通用公司辩称2014年6月之前的已支付给了莘闵公司，并未提供依据，且即使有相关的支付凭证，也属于支付不当，其后果理应由通用公司自行承担。据此判决通用公司于判决生效之日起十日内一次性给付力高公司2013年4月至2015年3月的物业管理费79，027.20元、滞纳金79，027.20元。通用公司不服提起上诉，2015年9月25日，上海市第二中级人民法院出具（2015）沪二中民二（民）终字第2307号民事判决：驳回上诉、维持原判；（二）2015年8月10日，原审法院出具（2014）黄浦民四（民）初字第897号莘闵公司与案外人桦耀投资管理咨询（上海）有限公司（以下简称“桦耀公司”）物业服务合同纠纷（上海市瑞金一路XXX号中城大楼6Ｂ室）的民事判决书载明：该案审理中，为查明中城大楼的物业服务情况，法院派员至中城大楼现场查看并拍照，当天莘闵公司仅有一名保安在中城大楼外花坛边上坐着，位于四楼的办公室上锁，未见其他工作人员；车库、大堂、高压配电间等的管理人员均为力高公司工作人员，中城大楼的公司指示牌以及各种关于电梯整改、高压配电间工程、节假日工作安排等告示均为力高公司张贴，位于五楼的力高公司办公室有两名工作人员，办公室内摆放包括特种设备、消防、水电费、电梯、工作职责等各种物业管理文件和档案，上述情况有照片为证。莘闵公司与桦耀公司对照片真实性无异议，但莘闵公司称其之前也在大堂设置保安，因力高公司阻挠改成在大楼内外巡逻，莘闵公司制作的公司铭牌也被力高公司破坏。该案法院
经审理查明，2011年4月17日，力高公司与中城业主大会、中城业委会签订《中城大楼物业服务合同》，约定由力高公司为中城大楼提供物业服务，委托管理期限为2011年4月1日起至2013年3月31日止。合同签订后，力高公司开始为中城大楼提供物业服务。合同履行期间，中城业委会与力高公司发生纠纷，中城业委会曾通知力高公司解除《中城大楼物业服务合同》，但力高公司认为中城业委会的通知不符合法定条件，继续留在中城大楼内并提供物业服务。中城业委会在力高公司未退出中城大楼的情况下，聘请上海陶然居物业管理有限公司进驻中城大楼，2011年底，上海陶然居物业管理有限公司离开中城大楼。力高公司自2011年4月至今为中城大楼提供包括保安、保洁、车库、水电、电梯、消防、维修、代收信件等物业服务。2012年3月8日，上海市黄浦区人民政府瑞金二路街道办事处向新一届中城业委会颁发《业主大会业主委员会备案证》（编号沪黄瑞字第50号，业委会主任为黄勇）。随后，中城业主大会、中城业委会与莘闵公司签订《中城大楼物业服务合同》，约定由莘闵公司为中城大楼提供物业服务，委托管理期限为2012年4月1日起至2014年3月31日止，物业管理费为每月每平方米建筑面积12元。合同签订后，因力高公司仍在中城大楼提供物业服务，力高公司、莘闵公司、业主委员会之间发生多次纠纷，莘闵公司在中城大楼有物业办公室和一名保安人员，但因为一楼大堂的安保岗位由力高公司控制，莘闵公司保安人员在中城大楼没有固定岗位。因力高公司一直未离开中城大楼，2012年6月18日，中城业委会向法院起诉，要求解除与力高公司签订的《中城大楼物业服务合同》。2013年6月21日，上海市黄浦区人民政府瑞金二路街道办事处决定对2012年3月8日核发的沪黄瑞字第50号中城大楼《业主大会业主委员会备案证》的行政行为予以撤销。中城业委会起诉力高公司解除《中城大楼物业服务合同》的诉讼，因中城业委会主体资格不符合法律规定被驳回起诉。桦耀公司系上海市瑞金一路XXX号中城大楼6Ｂ室（建筑面积为546.30平方米）业主，每月应付物业管理费6，555.60元。2012年7月，力高公司将桦耀公司诉至法院，要求支付2011年8月至2012年5月的物业管理费及其滞纳金，法院审理后支持了力高公司的诉请。2014年3月，桦耀公司向力高公司支付了上述物业管理费和滞纳金。同月，力高公司再次将桦耀公司诉至法院，要求支付2012年6月至2014年4月的物业管理费及其滞纳金，桦耀公司向力高公司支付了上述物业管理费，力高公司撤诉。因莘闵公司认为桦耀公司未支付物业管理费，故起诉至法院，要求桦耀公司支付2012年4月至2014年3月的物业管理费。法院审理后认为，中城大楼在2012年4月至2014年3月期间同时存在力高公司和莘闵公司两家物业服务公司，桦耀公司已将上述期间的物业管理费支付给力高公司。莘闵公司与桦耀公司双方的争议焦点为桦耀公司是否应向莘闵公司支付上述期间的物业管理费。力高公司与中城业主大会、中城业委会签订的《中城大楼物业服务合同》合法有效。虽然中城业委会曾向力高公司发函要求解除合同，但双方并未就合同解除达成一致，力高公司也并未退出中城大楼的物业管理。此后中城业委会起诉力高公司解除合同，但因中城业委会的备案证被取消，中城业委会主体资格不符合法律规定被驳回起诉。生效判决表明力高公司有权收取物业管理费，桦耀公司的证据和法院查明的事实均表明力高公司提供了包括保安、保洁、车库等在内的物业服务，桦耀公司享受了力高公司提供的物业服务，向力高公司支付物业管理费并无不妥，桦耀公司已经履行了作为业主应尽的支付物业管理费的义务，故莘闵公司要求桦耀公司重复支付2012年4月至2014年3月的物业管理费，并要求支付相应的滞纳金之诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院难以支持。至于莘闵公司与中城业主大会、中城业委会签订的物业服务合同是否有瑕疵，莘闵公司权利如何保护等问题应该由莘闵公司与中城业委会另行解决，该责任不应由作为业主的桦耀公司承担。据此判决：莘闵公司要求桦耀公司支付自2012年4月1日起至2014年3月31日止物业管理费和滞纳金的诉讼请求，不予支持。莘闵公司现起诉至原审法院，要求判令通用公司支付物业费19，756.80元（2015年4月1日至2015年9月30日）。原审审理中，法院至上海市瑞金一路XXX号中城大楼进行现场勘查、拍摄情况如下：（一）中城大楼地下车库后门（上海市巨鹿路XXX号）在岗人员称为力高公司提供中城大楼安保服务，地下停车库公告栏内张贴力高公司告示，地下停车库电梯到达一楼中城大楼正门，电梯左右两边张贴的指示牌和公告栏内的下方的落款为力高公司，前台工作人员称其为力高公司工作人员，其负责收取挂号信，并提供签收挂号信的签收簿。力高公司办公室在五楼，力高公司经理与电工在办公室内办公，经理与电工向本院提供了力高公司履行中城大楼物业服务的电梯《检验报告》（检验日期2015年2月3日、检验结论合格、下次检验日期2016年2月）、部分电梯维保作业报告（2015年8月至2015年11月期间）、《单位生活垃圾清运处理服务合同》、生活垃圾处理费发票（2015年1－12月）。在中城大楼大门外的莘闵公司工作人员，称因无办公台故莘闵公司无法安排工作人员在中城大楼前台工作，中城大楼四楼莘闵公司办公室的经理称只有一名工作人员，并称莘闵公司无法安排工作人员是因为力高公司在物业服务。（二）中城大楼四楼有上海市新时代进修学院、上海后勤人才交流中心有限公司、中国福利会上海国际少儿文化进修学校等单位，中国福利会上海国际少儿文化进修学校校长、教导主任介绍称：学校自2009年8月起向通用公司租借在中城大楼四楼D区518平方米左右的场地至今，学校一直支付力高公司物业费至2011年年底，后通用公司通知学校不要支付物业费给力高公司，中城大楼物业一直是力高公司在服务，学校水、电费也是支付给力高公司，不认识莘闵公司的工作人员，平时学校厕所、水龙头坏都是力高公司维修，力高公司很负责。原审法院认为，根据已经生效的民事判决认定力高公司在中城大楼有权收取截至2015年3月31日之前的物业服务费，结合法院于2015年7月、2015年11月对中城大楼现场勘查情况表明，力高公司于2015年3月之后至今仍持续为中城大楼提供了保安、保洁、停车管理、水电维修、电梯检验、电梯维保、消防、垃圾清运处理等物业服务。庭审中，莘闵公司与通用公司对于中城大楼的物业服务单位力高公司自2015年3月31日之后并未出现变更、移交、退场等新的事实的表述一致，且双方均未提供莘闵公司于2015年3月31日之后为中城大楼提供物业服务的证据，可见有权收取中城大楼物业服务费的单位仍为实际履行物业服务的力高公司，故莘闵公司要求通用公司支付2015年4月至2015年9月的物业服务费的诉讼请求，不具备事实依据和法律依据，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第九十三条第一款第（五）项、第二款之规定，
判决如下：上海莘闵物业发展有限公司要求通用地产（上海）有限公司支付自2015年4月1日起至2015年9月30日止的物业服务费19，756.80元的诉讼请求，不予支持。案件受理费146.92元，由上海莘闵物业发展有限公司负担。莘闵公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审中法院出具的两次对中城大楼进行现场查看的工作记录和照片，仅能体现查看当天的情况，不能全面反映中城大楼的物业服务状态，且照片中也莘闵公司物业服务人员，所以上述材料不能证明力高公司于2015年3月之后至今仍持续为中城大楼提供物业服务，莘闵公司原审中已经提供了相应证据证明莘闵公司是中城大楼实际物业服务提供者，有权收取物业费用；同时上述材料是原审法院自行调查的证据，未经当事人申请，不符合法律规定，原审法院认定事实不清，违反法定程序，要求撤销原审判决，发回重审或依法改判支持莘闵公司原审中的诉讼请求。
被上诉人通用公司辩称，其意见与原审中的一致。本院
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，由于中城大楼出现力高公司与莘闵公司两家物业公司并存的情况，为主张收取物业服务费，两家物业公司分别提起过诉讼，生效判决已经认定力高公司有权收取至2015年3月底的物业服务费，现莘闵公司起诉主张2015年4月至9月的物业服务费，虽然通用公司认可莘闵公司提供物业服务，但莘闵公司与通用公司在本案中均未提供确实充分的证据证明莘闵公司是实际提供物业服务的公司，在此情况下，原审法院基于生效判决以及相关查明事实，判决对莘闵公司要求通用公司支付相应物业服务费的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。莘闵公司上诉对原审判决所提异议不能成立，对其上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币146.92元，由上诉人上海莘闵物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 张 松
审判员 高 胤
二〇一六年五月二十三日
书记员 朱 敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：