江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏12民终447号上诉人（原审被告）陈广。委托代理人刘中林，江苏信义诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张惠平。委托代理人周家乐，江苏苏泰律师事务所律师。原审被告朱元清。上诉人陈广与被上诉人张惠平、原审被告朱元清房屋租赁合同纠纷一案，江苏省靖江市人民法院于2015年12月16日作出（2015）泰靖桥民初字第515号民事判决，上诉人陈广不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2011年4月18日，张惠平与新明华公司签订租赁��同一份，约定新明华公司将其位于靖江市斜桥镇南首（斜桥村一组）的全部建筑物、构筑物、土地及相关附属物整体租赁给张惠平使用，租赁期限15年，双方并约定在租赁期限内，张惠平可将部分或全部厂房及场地转租给他人。2011年8月1日，张惠平与陈广、朱元清签订了房屋租赁协议一份，约定张惠平将上述租赁物租赁给陈广、朱元清，租期自2011年8月1日起至2017年7月31日止，租金第一年20万元，后五年每年租金21万元，于每年7月31日付清全年租金，租赁期内的水费、电费、税金及各项费用由承租方承担；双方并约定若逾期三个月支付租金，应支付逾期支付租金额每日万分之八的违约金。合同签订后，张惠平与朱元清办理了交接手续，双方并签署了设施移交清单，后陈广、朱元清依约向张惠平支付了租金36万元（其中有部分款项系承兑汇票方式支付）。2013年10月28日，���惠平诉至原审法院，请求解除其与陈广、朱元清于2011年8月1日签订的房屋租赁合同，并要求陈广、朱元清支付所欠租金13.5万元（案号为（2013）泰靖桥民初字第0561号）。该案审理过程中，张惠平撤回要求陈广、朱元清给付租金的诉讼请求，并表示所欠租金由双方另行结算，经原审法院主持调解达成调解协议，于2013年11月23日解除了2011年8月1日的租赁合同，陈广、朱元清约期于2013年12月30日前从上述租赁物内迁出，逾期按每月3万元支付至实际迁出之日止的房屋使用费。届期，陈广、朱元清未履行上述义务，张惠平遂申请强制执行要求给付延期迁出部分的房屋使用费。后双方未能就2013年12月30日前的租金结算达成协议，致起本案诉争。原审另查明，本案租赁合同所涉房屋建造时，未按规定办理建设规划审批手续，且一直未取得房屋所有权证。租赁期间，张惠平代缴了部分土地使用税并承担了部分贴息费用，就上述税费及贴息费用，朱元清于2012年4月20日向张惠平出具了1.5万元欠条。上述事实，有双方当事人陈述及2011年4月18日张惠平与新明华公司签订的租赁合同，2011年8月1日张惠平与陈广、朱元清签订的租赁合同，朱元清于2012年4月20日出具的欠条，原审法院（2013）泰靖桥民初字第0561号民事调解书及该案调解笔录等在卷证实。本案一审争议焦点：1、2011年8月1日的租赁合同主体如何认定。2、张惠平有无按照该合同的约定交付租赁物。3、张惠平主张的租金及逾期损失如何计算。原审法院认为：2011年8月1日的租赁合同所涉房屋建设时，未取得建设工程规划许可证，且一直未领取房屋产权登记证书，根据相关司法解释的规定，该租赁合同应属无效合同。关于争议焦点1。上述租赁合同��确载明承租方系陈广、朱元清，且在上次诉讼中，陈广、朱元清对该租赁合同的合同主体亦未提出异议，根据我国合同法相关规定，应当认定该租赁合同主体双方系张惠平与陈广、朱元清。至于租金系何人支付及租赁物实际由何人使用，并不影响对合同主体的认定。关于争议焦点2。张惠平与陈广、朱元清签订租赁合同后，朱元清与张惠平签署了设施移交清单，并支付了相应租金，陈广、朱元清在实际使用租赁物期间亦未提出任何异议，陈广、朱元清辩称张惠平逾期交付租赁物且未全部交付租赁物，因张惠平予以否认，陈广、朱元清亦未能就此充分举证证实，故不予认定，房屋使用费应自2011年8月1日起计算。关于争议焦点3。根据我国法律规定，租赁合同无效，当事人请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有期间的使用费的，人民法院应予支持。原审法院（2013）泰靖桥民初字第0561号案件审理过程中，张惠平明确表示2013年12月30日前的房屋使用费由双方另行结算，不在该案中处理，后双方未能就此达成协议，陈广、朱元清亦未再支付张惠平房屋使用费，现张惠平诉讼主张权利，并不违反法律规定。陈广、朱元清未按（2013）泰靖桥民初字第0561号民事调解书于2013年12月30日前迁出，张惠平要求陈广、朱元清支付至2013年12月30日所欠房屋使用费，应予支持。陈广、朱元清使用房屋期间，张惠平代为缴纳了土地使用税并承担了汇票贴息费用，朱元清并出具了欠条，此款陈广、朱元清亦应支付给张惠平。本案双方签订的租赁合同虽系无效合同，陈广、朱元清亦应按照约定期限及时支付张惠平租赁物使用费，张惠平要求陈广、朱元清就欠付款项部分按银行同期贷款利率承担利息损失，该请求符合法律规定，应予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：陈广、朱元清给付张惠平房屋使用费及土地使用税等计152500元、利息损失17713元，合计170213元，于判决生效后十日内付清。本案受理费3704元，由陈广、朱元清负担。
上诉人陈广不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
一、本案中承租房屋的主体是靖江市红旗特种铸钢厂（以下简称红旗铸钢厂），而不是陈广和朱元清。一审法院混淆了合同主体与签约主体，红旗铸钢厂是租赁合同的主体（房屋承租人），租赁的房屋土地为红旗铸钢厂生产办公使用，房租由红旗铸钢厂给付；签约主体是朱元清、陈广，朱元清是红旗铸钢厂的投资人，陈广是红旗铸钢厂聘用的生产厂长，陈广、朱元清并不是租赁合同的权利义务实际承担人。1、一审法院认为谁签合同谁就是合同当事人的观点于法有悖，审理合同纠纷案件必须弄清楚签约主体与合同主体之间的关系，认定签约人是个人行为、职务行为、还是代理行为，行为性质不同则法律后果不同。2、上次诉讼中有关主体资格的问题，由于张惠平撤回了对租赁费的诉讼请求，仅要求解除租赁合同，陈广、朱元清是订立租赁合同的签约人，也当然是解除租赁合同的签约人，无须对主体资格提出异议。且上次诉讼中一审法院并未就此向陈广、朱元清释明。本次诉讼是关于租赁合同的责任承担问题，陈广对主体资格提出异议，是正当行使诉讼权利。
二、一审法院在租赁合同解除后，另案判决陈广、朱元清给付张惠平房屋使用费，系适用法律错误。根据合同法及民法通则的规定，赔偿损失是合同解除的一项法律后果。张惠平在上次诉讼中选择了解除合同的诉讼请求，已经使张惠平的权利得到了保护，且实际免除了承租人的其他责任。张惠平在调解协议达成之后，依法不能另案主张可得利益损失。既然张惠平在上次诉讼中选择了解除合同，表明其不愿意继续履行合同，故其不应当得到在合同完全履行的情况下所应得到的利益，即不存在赔偿可得利益损失的问题。
三、一审法院再次受理本案违反了一事不再理的原则。讼争纠纷张惠平已于2013年向原审法院起诉并调解结案，调解协议中并没有关于房屋使用费由双方另行结算的内容，张惠平应当知道解除合同诉讼的法律后果。
四、一审判决中关于使用房屋的起始时间、租赁房屋未能全部交付承租人使用、张惠平侵占红旗铸钢厂的变压器等事实均未能认定，明显偏袒张惠��，有违公平原则。综上，一审法院对承租房屋的主体认定错误，在租赁合同解除后，另案判决陈广、朱元清承担房屋租赁费适用法律错误，请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人张惠平答辩称：1、合同应恪守相对性原则，张惠平基于与陈广、朱元清的房屋租赁合同而提起的诉讼，至于创办红旗特钢厂只是陈广、朱元清租赁房屋的用途，并不影响租赁合同双方之间的权利义务关系。2、上次诉讼调解时张惠平明确表示，2013年12月30日之前的租金由双方另行结算，不在本案中处理，陈广、朱元清同意该调解方案并签字确认，法院才按双方约定制作了调解书。因此，张惠平并没有放弃向陈广、朱元清主张租金的权利，只是要求另行处理。后来双方对租金没有达成一致意见，故而才有本次诉讼。因此，张惠平的起诉并不违反法律规定。综上，请求二审���回上诉，维持原判。原审被告朱元清未到庭亦未答辩。二审中，各方当事人均未提供新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为：2011年8月1日张惠平与陈广、朱元清订立的房屋租赁协议所涉房屋建设时，未取得建设工程规划许可证，房屋建成后亦未领取房屋所有权证书，根据房屋租赁纠纷司法解释的相关规定，该房屋租赁协议应属无效，承租人应当按照协议约定的租金标准支付相应的房屋使用费。
一、该房屋租赁协议的主体如何认定。协议首部和尾部的出租方（甲方）一栏的签名人为张惠平、承租方（乙方）一栏的签名人均为陈广、朱元清，根据我国合同法相关规定，应当认定该租赁合同的主体双方系张惠平与陈广、朱元清。至于租金系何人支付及租赁物实际由何人使用，并不影响对合同主体的认定，且上次诉讼中，陈广、朱元清对其合同主体身份亦未提出异议，故张惠平基于合同的相对性原则，以承租人陈广、朱元清为被告提起房屋租赁诉讼，并无不当。上诉人认为该租赁合同的主体是靖江市红旗特种铸钢厂并非签约的陈广、朱元清的主张，于法无据，本院不予采信。
二、本案是否有违反“一事不再理”原则。原审法院（2013）泰靖桥民初字第0561号案件庭审中，张惠平明确表示2013年12月30日之前的房屋使用费由双方另行结算，不在该案中处理，并当庭撤回要求陈广、朱元清支付13.5万元房屋使用费的诉讼请求。双方在此基础上就张惠平的其余诉讼请求达成调解协议，原审法院据此制作了民事调解书，协议及调解书中均无张惠平放弃2013年12月30日之前房屋使用费的相关表述。因此，张惠平并没有放弃向陈广、朱元清主张2013年12月30日之前的房屋使用费的权利，��仅是从程序上撤回了该项诉讼请求。后双方未能就该房屋使用费达成一致意见，陈广、朱元清亦未支付该房屋使用费，故而张惠平再次就此起诉主张权利，并不违反相关法律规定。上诉人认为张惠平的本次起诉违反“一事不再理”原则的主张，无事实及法律依据，本院不予采信。
三、张惠平有无按合同约定交付租赁物及侵占承租人财物。张惠平与陈广、朱元清签订租赁合同后，朱元清与张惠平签署了设施移交清单，并支付了相应租金，陈广、朱元清在实际租赁期间亦未就此提出异议，故对上诉人认为张惠平逾期交付且未全部交付租赁物的主张，因张惠平不予认可，上诉人亦未就此提供充分有效的证据佐证，原审对此不予支持并无不当。至于上诉人认为张惠平侵占了承租人变压器，因上诉人在一审中并无此主张，二审中双方未能就此达成一致意见，故本院���本案中对此不予理涉，承租人如有充分有效的证据，可另行依法主张权利。综上，上诉人陈广的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3704元，由上诉人陈广负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 高 云
审 判 员 刘春生
代理
审判员 郑本香
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 张 建 关注公众号“”