广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初3757号
原告：中山市恒徽物业管理有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：刘建明，系该公司总经理。
委托代理人：李宝恩。
被告：林后建，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××2031。
原告中山市恒徽物业管理有限公司（以下简称恒徽公司）诉被告林后建物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案受理后，由
代理
审判员陈春华适用简易程序于2016年3月24日、同年4月27日公开开庭进行了审理。原告恒徽公司委托代理人李宝恩、被告林后建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒徽公司诉称：被告是中山市豪雅房地产有限公司在火炬开发区孙文东路濠头路段开发的豪雅苑小区业主，拥有该小区物业一套，房号为D1-301，面积90.13平方米。根据中山市豪雅房地产有限公司同原告签订的《物业管理服务合同》之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2012年1月1日起至2013年12月31日拖欠物业管理费1081.56元、梯灯费40元、滞纳金1822.54元，共计2944.1元。原告曾多次以多种方式向被告催缴物业管理费但其未予理睬。为维护合法权益，原告遂于2016年2月24日起诉至法院，请求判令：1.被告向原告立即支付2012年1月1日至2013年12月31日物业管理费1081.56元、梯灯费40元；2.被告向原告立即支付欠缴物业管理费、梯灯费的滞纳金1822.54元；3.由被告承担本案全部诉讼费。诉讼中，原告恒徽公司明确从2014年1月1日起至2015年4月7日按日1‰计算滞纳金。原告恒徽公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交有如下证据：1.营业执照（副本）；2.物业管理服务合同；3.催告函；4.2012年、2013年豪雅苑管理费收费统记表；5.电子发票（复印件）；6.关于退出火炬开发区豪雅苑商住小区物业管理的报告。
被告林后建辩称：被告没有拖欠原告的物业管理费。被告已于2007年搬离涉案小区，房子已租给他人，租客未同其说过有催告管理费的事实，被告一直都是以现金方式一次性缴纳一整年的物业管理费，不可能头尾都缴而中间不缴，但是因为过了这么久所以没有保留收据。另，原告主张的物业管理费已过2年的诉讼时效。
被告林后建未就其辩称向本院提交证据。
经审理查明：林后建系中山市火炬开发区濠头村豪雅苑商住小区（以下简称豪雅苑小区）D1-301房的房地产权利人。2007年4月30日，中山市豪雅房地产有限公司（甲方）与恒徽公司（乙方）签订物业管理服务合同，合同约定：甲方聘请乙方对中山市火炬区豪雅苑商住小区的物业管理提供服务；住宅房屋（含车房、杂物房）由恒徽公司按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；路灯梯灯等公共场所用电、用水按9元／户收取；业主和物业使用人逾期交纳管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金。2007年5月1日，恒徽公司进入豪雅苑小区提供管理服务。2011年3月28日，林后建缴纳了2010年1月至2011年12月的物业管理费1081元。2013年12月31日，恒徽公司退出豪雅苑小区的物业管理服务。2015年4月8日，恒徽公司向林后建寄送了催告函，告知林后建于2015年4月15日前缴纳拖欠的2012年至2013年物业服务费1081.56元（540.78元＋540.78元）、梯灯费40元（20元＋20元），合计1121.56元。因林后建未按时缴纳，恒徽公司遂于2016年2月24日诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。恒徽公司按照物业管理服务合同提供了物业服务，对豪雅苑小区构成事实物业管理，林后建作为该小区的业主理应按照物业管理服务合同的约定向恒徽公司支付相应的物业服务费。关于林后建对物业服务费诉讼时效的抗辩，因恒徽公司于2015年4月8日向林后建寄送催告函追讨2012年1月至2013年12月的物业服务费，其中2012年1月至2013年3月的物业服务费以及2012年的梯灯费已过2年诉讼时效，故林后建就前述期间的物业服务费提起的诉讼时效的抗辩，理据充分，本院予以支持。2013年4月至同年12月的物业服务费，林后建辩称其已缴纳，但未就该辩称向本院提交证据佐证，依法应承担举证不能的不利后果，故本院不采信该抗辩。登记在林后建名下位于豪雅苑小区房产的建筑面积为90.13平方米，故林后建应支付物业管理服务费405.59元（90.13平方米×0.5元／平方米×9个月）、梯灯费20元，合计425.59元。林后建不按时支付物业服务费，其行为已经构成违约，应按合同约定向恒徽公司支付滞纳金。因恒徽公司主张之滞纳金实际为逾期付款利息损失，若按合同约定按日1‰计算逾期付款利息损失，该标准明显过高，本院将涉案滞纳金的计算标准依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，自2014年1月1日起计至2015年4月7日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六五条、第一百四十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款之规定，
判决如下：
一、被告林后建于本判决生效之日起七日内向原告中山市恒徽物业管理有限公司支付2013年4月至同年12月期间的物业服务费、梯灯费425.59元及滞纳金（滞纳金计算方式：以425.59元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍从2014年1月1日起计至2015年4月7日）；
二、驳回原告中山市恒徽物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告中山市恒徽物业管理有限公司已预交），由被告林后建负担（该款被告林后建应于本判决生效之日起七日内径付原告中山市恒徽物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理
审判员 陈春华
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 孙伟仁姚志姬第5页共5页 搜索“”