内蒙古科尔沁右翼中旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内2222民初469号原告梁玉山，男，1963年4月15日出生，蒙古族，科右中旗人，农民，户籍所在地科右中旗，现住科右中旗。委托代理人杨武龙，内蒙古卫益律师事务所律师。被告李忠民，男，1965年6月16日出生，汉族，科右中旗人，个体户，住科右中旗。委托代理人敖海山，科右中旗“148”指挥中心法律服务所法律工作者。
原告梁玉山诉被告李忠民房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年3月7日立案受理。依法由
审判员德泉适用简易程序公开开庭进行了审理，原告梁玉山及其委托代理人杨武龙、被告李忠民及其委托代理人敖海山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2015年8月4日被告租赁原告房屋及院套进行收购葵花，当时原被告签订合同约定租金4万元，先交押金1万元已付，尾欠3万元。收购期间被告原因损坏变压器电表显像器，原告先垫付维修显像器花3800.00元、被告欠电费605.00元、欠雇佣工人工资5400元，以上欠款被告至今不予给付，无奈诉至人民法院要求被告立即给付所欠款项合计39805.00元，并承担本案诉讼费。
被告辩称，原被告签订的合同不平等属于无效。因出租方只有收款的权利没有任何义务条款显失公平；原告出租给被告的场地几千平方米没有合法的土地使用权手续，村民阻碍闹事、堵门、封道是原告的责任，原告将不具备出租条件的场地出租给被告造成合同无法履行，收购经营活动中止造成被告损失严重，客商撤走。原告未能化解矛盾保护正常收购具有过错，没有尽到应尽的义务，违背合同的诚信原则和交易惯例；原告收取1万元定金后被告只经营了3—4天就被迫中止，此事有参与收购的帮工证人出庭予以作证，充分证实案件事实真相完全符合案件客观情况；收购中止后原告扣留被告机械设备和商品至今不予返还属于侵权，应立即返还给被告；原告要求被告支付拖欠雇佣人员工资报酬、变压器显像器维修费、电费等问题与本案不是同一个法律关系，也没有证据证明变压器显像器是被告损坏的，与本案无关，不应受理。鉴于法庭向原告释明，现原告变更诉讼请求只要求被告支付尾欠租赁费，为此被告方暂时不提出反诉请求。原告的诉讼请求没有事实依据和有效证据支持，应驳回原告诉讼请求，支持被告的上述抗辩观点。原告在庭审上提供如下证据：
一、提交一份原被告双方在2015年8月4日签订的房屋租赁合同书，证明原被告之间存在房屋租赁关系及房屋租赁费4万元的事实。被告质证认为，对合同书的真实性没有异议，但是合同书的主要条款之一“在租住期间发生一切事情与甲方无关、后果自负”，此条款属于免责条款，是无效条款，甲方只要求乙方的义务，没有规定自己的义务，权利和义务不对等。
一、提交一份所有权人为梁玉山的房产证，证明原告对出租给被告的房屋及院套具有合法所有权和使用权。被告质证认为，对房产证的合法性没有异议，但是房屋的产权取决于土地使用权，原告应该出具院套（场地）的土地使用权证。
二、提交一份粮食收购许可证，证明原告出租给被告的院套（场地）有合法手续，出租条件完备。被告没有质证异议。
三、提交一份原被告双方在2014年8月12日签订的房屋场院租赁合同，证明原被告双方在2014年也签订合同存在租赁关系，2013年也有租赁关系，但2013年的合同找不见了。被告没有质证异议，2013年和2014年都承租过原告的房屋及场院，没有出现过今年的类此现象。被告在庭审上提举如下证据：
一、证人兰某某出庭作证，证明被告在承租原告房屋及场院收购期间有两个当地老百姓去闹事阻碍收购，把大门用空心砖堵塞，影响被告方正常收购运行的事实。原告质证认为，证人兰立军没有向法庭递交身份证明，在法庭调查询问中只是说听说或不清楚，究竟几个老百姓去阻碍的具体数字不准确，前后陈述不一致，证词不客观不真实，不可采信。
二、证人腾某某出庭作证，证明被告在承租原告房屋及场院搞收购期间有当地老百姓7—8个人去用空心砖堵塞大门，影响被告正常收购营业的事实。原告质证认为，此证人的证词说明不了什么问题，当时老百姓怎么堵的门，几个人去的，具体什么时间都不清楚，所以没有证明力。
经审理查明，2015年8月4日原告梁玉山（甲方）与被告李忠民（乙方）签订一份合同书，甲方将自己的一座房屋及场院出租给乙方，租赁费4万元。合同书内容里未载明租赁期限，但在庭审中原被告双方当事人形成了合意按往年租赁习惯租赁期限确定为当年葵花收购结束为止即2015年8月4日至2015年11月20日止。租金交付方式采取先租后付式，合同签订后被告先交付1万元租赁费，剩余3万元租赁费约定收购开始后一周之内一次性付清。同年9月27日被告将机械设备搬运至承租场地，10月初（具体时间双方均不清楚）入住开始进行收购葵花产品。收购3-4天后的有一天（具体时间原被告均不记得）中午当地两个村民前去收购部述说不许此地搞收购之类语言并在大门口堆放空心砖。被告李忠民争论一番后给出门在外的原告梁玉山打电话反映情况，原告当日下午3时许赶回现场说服村民解散撤离现场并清理空心砖排除了妨碍，对此被告也认可。但被告称客商因村民闹事阻碍无法正常收购撤走为由停止收购经营活动，不予支付剩余租金。另查明，2013年和2014年两年被告均承租原告此座房屋及场院进行收购葵花产品，未出现如今村民阻碍现象，亦未出现因第三人主张权利，导致承租人不能正常使用租赁物的现象。
本院认为，原告梁玉山与被告李忠民之间的房屋租赁合同双方在自愿平等基础上协商一致签订的，其双方的意思表示真实，没有欺诈、胁迫，没有违反法律、行政法规的强制性规定等法定情形，合同依法成立并有效。被告以合同条款只强调出租方的权利未明确其合同义务显失公平为由主张合同无效不符合合同法的有关合同效力规范，合同免责条款的无效不能影响整个合同的效力。租赁合同中依合同约定交付租赁物是出租人的主要义务，也是承租人实现合同目的前提。按时足额支付租金是承租人对租赁物使用、收益的对价给付义务。本案中原告将自己持有合法所有权证的房屋及场院依合同约定交付给被告使用，履行了合同的主要义务。虽然在合同履行期间有村民阻碍现象，但原告及时采取有效措施排除了妨碍，被告也认可。以达到承租人继续正常使用的程度、合同继续履行的效果，未使被告不能实现合同目的。即便合同对双方违约责任约定不明确，作为出租方原告进行了补救尽到了法定职责。村民阻碍行为影响了被告正常收购营业，但村民没有向租赁物房屋及场院主张任何权利，免除出租人对租赁物有瑕疵担保责任。村民阻碍行为不是被告停止收购的唯一决定性因素，将村民阻碍行为不能归责于原告的过错认为其构成违约。综上所述，被告以村民阻碍堵塞大门导致无法正常收购为由停止收购不是拒绝支付租金的正当理由，其抗辩观点本院不予支持。本案房屋租赁合同具有特殊性，特殊性在于不是普通房屋入住使用，而主要是租赁场院进行产品收购收益，季节性强、利润性客观。被告停止收购撤离后原告没有转租的合理利用时间，被告也因种种因素使用收益时间短暂，村民阻碍行为客观上影响了被告正常收购活动等综合情况，基于平衡双方当事人利益的考虑，被告应支付的租金30000.00元中扣除10000.00元作为原告给被告的一种补偿，本院酌定被告仍应支付原告相当于租金的租赁物使用费2万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：一被告李忠民给付原告梁玉山房屋及场院租赁费20，000.00元。此款定于本判决发生法律效力后十日内一次性给付。二驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775.00元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。
审判员 德 泉
二〇一六年五月二十二日
书记员 德义利 来源：百度搜索“”