四川省仪陇县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1324民初1026号
原告（反诉被告）：唐波，男，汉族，生于1987年10月13日，住四川省仪陇县。
委托代理人：高国华，仪陇县德帅法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：李长坤，男，汉族，生于1947年6月26日，住四川省仪陇县。
委托代理人：梁恩华，仪陇县德帅法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：王元珍，女，汉族，生于1947年8月15日，住四川省仪陇县。
委托代理人：梁恩华，仪陇县德帅法律服务所法律工作者。
第三人：周后吉，男，汉族，生于1952年2月20日，住四川省仪陇县。
原告（反诉被告）唐波诉被告（反诉原告）李长坤、王元珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理，被告（反诉原告）李长坤、王元珍于2016年1月7日提起反诉，于2016年1月27日申请追加周后吉为本案第三人。本院依法适用简易程序于2016年1月28公开开庭进行了审理，后依法追加周后吉为本案第三人，并于2016年3月22日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）唐波及其委托代理人高国华，被告（反诉原告）李长坤、王元珍及二被告的委托代理人梁恩华到庭参加了诉讼，第三人周后吉未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）唐波诉称：2010年2月10日原告经人介绍与被告认识，被告将位于仪陇县立山镇云盘梁村四社集体使用权的住房一半94.72平方米卖给原告。并约定：“将该房屋其中东边岩砍所建的猪牛圈在内，地坝今后可扩建住房两间，原集体使用权证面积的一半，占4平方米，房内的梯步各一半并共同使用，共计折款8.8万元（大写：捌万捌仟元整）…”。收款人：李长坤，
二〇一〇年二月十日，本收据出具给原告后，被告将所买房屋交付给原告使用至2011年5月17日，该房屋被他人驾驶的车辆翻倒将原告购买的房屋扎烂，后经原告与他人协商处理赔偿事宜后，被告强行将原告撵出所购买的房屋，致使原告居无定所，后经仪陇县立山镇云盘梁村委会调解未果。原告为保护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1、依法确认原、被告于2010年2月10日签订的《房屋买卖合同》无效，并判令二被告连带返还原告购房款88,000元，赔偿因此而造成的损失；2、被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）李长坤、王元珍辩称：农村宅基地房屋买卖必须是本集体经济成员，合同无效，原告应当返还原物，包括原物损失费。
被告（反诉原告）李长坤、王元珍反诉称：2010年2月10日，双方当事人经反复磋商，反诉被告购买我方位于立山镇云盘梁村四组农房，面积94.72㎡。价格为88,000元，后反诉被告付款78,000元，下欠10,000元并出具借条。我方交付房屋。2011年5月7日，因一起交通事故损坏该房屋，经与肇事车主协议，反诉被告背着我方领取了房屋财产损失费80,000元。至此，现反诉被告反悔购房协议，企图既由我方退购房款78,000万元，又得财产损失费80,000元。现提起反诉，请求判令：1、反诉被告在返还原物时返还原物财产损失赔偿费捌万元；2、反诉被告给付房屋使用费10,000元；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。
原告（反诉被告）唐波辩称：1、合同无效，宅基地不能买卖给本村以外的人，反诉原告违反法律规定，应承担赔偿损失；2、原、被告是适格主体，买卖合同成立；3、购房款充抵房屋租金；4、赔偿款80,000元不是代位物，被告主张不能成立，应折抵为原告房屋租金、搬家、房屋上涨价格；5、搬家费请求20,000元或10,000元。第三人周后吉对本诉及反诉均未作陈述。
经审理查明：2010年唐波想购买李长坤、王元珍在仪陇县立山镇云盘梁村四社的住房，便由第三人周后吉出面与李长坤签订相关协议，2010年2月10日李长坤向第三人周后吉出具第一份《收条》，该《收条》载明：“今收到周后吉购买云盘梁村四社李长坤住房94.72平方米，其中东边岩砍所建的猪牛圈在内，地坝今后可扩建住房两间，原集体使用权证面积的一半，占4平方米，房内的梯步各一半并共同使用，共计折款8.8万元，大写：捌万捌仟元整。备注：住房的其中一个柱子现已开裂，如周后吉今后加楼无法承重，如买方承建，卖方付贰仟元正给买方，决不违约。收款人：李长坤
二〇一〇年二月十日”。当日，周后吉向李长坤付款70,000元，并向李长坤出具《欠条》一张，《欠条》载明：“今欠到李长坤人民币18,000元，大写壹万捌仟元正，欠款人：周后吉备注：在2010年底全部付清，2010年2月10日”。2011年1月31日李长坤向唐波出具收据一张，收据载明：“今收到唐波购房款捌仟元，收款人李长坤，2011年元月31日”。2011年正月，李长坤另向唐波出具第二份《收条》，该收条将李长坤出具的第一份《收条》相比，除将第一份《收条》中的“周后吉”更改为“唐波”外，其余内容均未作更改。同时查明：1、2010年2月10日，李长坤向周后吉出具第一份《收条》时，周后吉与唐波母亲杨先碧系同居关系，本案涉购房屋实际为唐波购买，周后吉系代为出面处理，涉购房屋资金均来源于唐波及唐波母亲杨先碧；2、2010年2月10日，李长坤便将本案涉购房屋交付唐波使用居住。2011年5月7日，本案所涉房屋因交通事故部分损毁，经协商肇事方一次性支付房屋损毁赔偿款80,000元，周后吉与唐波之母杨先碧当晚于南充领取赔偿款80,000元；事故发生后不久，唐波便搬离涉诉房屋，原、被告双方均认可已归还涉购房屋；3、庭审过程中唐波陈述房屋赔偿款自己得了1万多元，后又陈述称除去开销剩余60,000元全部在唐波处，为此，本院对周后吉进行了询问，周后吉陈述房屋赔偿款80,000元领取后的第二天便全部交付给了唐波的母亲杨先碧，自己并未给过钱给唐波；4、因交通事故造成房屋损毁的赔偿款80,000元未用于房屋的修缮；5、仪集建（2004）字第2号集体土地建设用地使用证载明仪陇县立山镇云盘梁村四社地号4-22-2-4-1（2）土地使用者为李小东，宗地面积370㎡，由李长坤与李小东住宅共同地，李小东分摊249.92㎡；6、唐波户籍地为仪陇县三河镇黑湾村一组23号，李长坤户籍地为四川省仪陇县立山镇云盘梁村四组25号。
本院认为：李长坤向唐波出具的《收条》，具备合同要件，实为唐波与李长坤之间的房屋买卖合同，但当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百六十二条和《房屋登记办法》第八十七条规定，集体土地上的房屋流转受到严格限制。在本案中，唐波与李长坤买卖标的物系农村房屋，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地转让。宅基地使用权只能转让给本集体经济组织符合宅基地使用权分配条件的成员，不同集体经济组织之间的农村村民转让农村住房和宅基地，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效，而本案原、被告双方并不是同一集体经济组织成员，因此唐波与李长坤之间的房屋买卖合同无效。基于合同的无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。唐波应当返还已购房屋，但该房屋因交通事故造成部分损毁而获赔80,000元，该赔偿系基于房屋的权属人进行的赔偿应当由李长坤享有，庭审过程中唐波先期陈述房屋赔偿款自己得了1万多元，后又陈述称除去开销剩余60,000元全部在唐波处，为此，本院对周后吉进行了询问，周后吉陈述房屋赔偿款80,000元领取后的第二天便全部交付给了唐波的母亲杨先碧，自己并未给过钱给唐波，鉴于唐波对该赔偿款的实际占有闪烁其词且又自认大部分由其占有，而唐波亦无证据证明他人占有了赔偿款，因此本院推定房屋赔偿款80,000元由唐波实际占有。而房屋赔偿款80,000元并未用于对损毁房屋的修缮，因此，唐波应将该赔偿款80,000元和房屋一并返还，鉴于该房屋已经由唐波实际返还给李长坤，本案对返还房屋一项便不再处理，而李长坤应当返还购房款78,000元。鉴于其处理事故有所花销，平衡双方利益，李长坤收取的购房款与唐波占有的赔偿款可相互抵扣后不再相互给付。因此，对于本诉原告唐波请求李长坤、王元珍连带返还购房款以及反诉原告李长坤、王元珍请求唐波返还房屋受损赔偿款的诉讼请求，本院均不予支持。对于本诉原告唐波房屋赔偿款80,000元应折抵为原告房屋租金、搬家、房屋上涨等主张，以及反诉原告李长坤、王元珍请求唐波给付房屋使用费10,000元的诉讼请求，双方均无证据证明己方的损失明显超过对方，而导致唐波与李长坤之间的集体土地房屋买卖合同无效的后果，唐波与李长坤责任相当应负同等过错，因此其各自的损失由其各自承担。对本案原告唐波及反诉原告李长坤、王元珍的该项主张，本院亦不予支持。综上所诉，依照上引发条及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、原告（反诉被告）唐波与被告（反诉原告）李长坤之间的房屋买卖合同无效；
二、驳回原告（反诉被告）唐波的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）李长坤、王元珍的反诉诉讼请求。本诉案件受理费1,000元，由原告（反诉被告）唐波自行负担；反诉案件受理费1,025元，由被告（反诉原告）李长坤、王元珍自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 杨兴林
二〇一六年五月二十二日
书记员 廖先龙 微信公众号“”