苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书(2015)园民初字第04894号原告张丽子。委托代理人李小明，江苏双泽律师事务所律师。被告王德刚。委托代理人叶芳妹，江苏中盟（苏州）律师事务所律师。被告苏州市得意居房地产经纪有限公司，住地所江苏省苏州高新区何山花园42幢503室。法定代表人卢武文，执行董事。委托代理人凌杰，江苏谐达律师事务所律师。
原告张丽子诉被告王德刚、苏州市得意居房地产经纪有限公司（以下简称“得意居房产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月8日立案受理，依法由
审判员杨俊适用简易程序独任审判，于2016年2月25日、4月12日两次公开开庭审理了本案。原告张丽子及其委托代理人李小明，被告王德刚及其委托代理人叶芳妹，被告得意居房产委托代理人凌杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张丽子诉称，2015年11月，原告欲将自己所有的位于苏州工业园区欧典花园18幢1503室出售，被告得意居房产获取信息后，多次找原告要求居间买卖该房屋，承诺保证绝对按原告的要求和条件出售房屋。原告出售诉争房屋本为归还银行贷款，对时间有明确要求，两被告亦承诺完全按约定履行合同义务。但两被告却违背原告意愿，未经原告同意，就私自签署了《苏州市存量房买卖合同》及《居间代理委托协议》，且合同中所载明的房款及交房日等重大条款未经原告确认，与原告签订的房屋买卖合同亦相差甚远。原告以为上述两份协议理应由协议双方校对、协商，确认无误后方能在线打印并签署，两被告的行为严重侵害了原告合法权益。原告因此诉讼至法院，请求判令解除合同编号为0000563的《房屋买卖合同》，并赔偿原告损失28200元（暂定），本案诉讼费用由被告承担。
被告王德刚辩称，1、被告王德刚就本案诉争的房产向苏州工业园区人民法院起诉，苏州工业园区人民法院已于2015年12月1日受理，原告本次的诉讼纯属浪费司法资源。2、原告与被告王德刚签订的编号为0000563号的房屋买卖合同应当继续履行，请求法院驳回原告的所有诉请。理由如下：0000563号的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，合法有效，也不存在任何的解除条件，各方均应继续按约履行。其次，该合同未能顺利履行，本案纠纷出现的根本和直接原因是由于原告违约，故被告王德刚有权选择由原告承担继续履行或赔偿损失等违约责任。原告作为违约方无权要求解除合同，更不应由被告王德刚赔偿损失。
被告得意居房产辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明，原告张丽子为苏州工业园区欧典花园18幢1503室的房屋产权人。2015年11月7日，原告张丽子（甲方）与被告王德刚（乙方）、得意居房产（丙方）签订《房屋买卖合同》（编号为：0000563），甲方将位于苏州工业园区欧典花园18幢1503室的房产出售给乙方，含所有的家具家电，房屋总价为282万元，相关税费由买方承担。合同第四条约定：1、乙方于2015年11月7日支付甲方定金20万元。2、甲乙双方约定资金托管总金额为185万元，甲方于权属过户结束自资金托管账户领取。3、资金托管金额与房屋成交价之间的差额为97万元，属于乙方对于甲方房屋内装修及该房屋附属设施的补偿款，乙方于2015年11月20日前支付给甲方。乙方委托丙方代其为购买该房屋至银行办理商业形式的贷款，并认可之贷款银行指定评估机构进行评估。合同第五条约定，甲方承诺于交易结束腾空该房屋，并将该房屋钥匙交予乙方。合同第十条约定：1、该房屋已满5年。2、甲方承诺学区未使用。3、甲乙双方约定2015年11月11日支付40万元整给甲方（上下拾万元整）。4、甲乙双方协商约定2015年11月20日之前乙方支付甲方差价不低于97万元。5、甲乙双方协商约定2015年11月20日之前办理相关手续。6、甲乙丙三方协商约定交易至2015年11月30日办理结束，如有时间之差，前后上下浮动7个工作日。7、甲方乙方协商约定支付差价款上下浮动，有房管交易中心最低评估价确定。上述房屋买卖合同签订后，被告王德刚先后支付原告20万元定金及35万元、15万元房款，在2015年11月20日再支付32万元房款，共计支付原告房款合计102万元。2015年11月19日，被告王德刚至苏州工业园区房产交易部门办理房屋过户手续，签订了《苏州市存量房买卖合同》，合同中载明的苏州工业园区欧典花园18幢1503室的合同价为180万元。因原告张丽子与被告王德刚在合同履行过程中产生争议，2015年11月25日，被告委托律师向原告发出律师函，告知
原告：王德刚已向原告支付了102万元房款，在王德刚履行合同义务之后，原告却开始以种种理由拒绝按照合同约定履约，并将该房屋再次在网上进行挂卖。被告王德刚在律师函中要求原告在收到该律师函后于2015年12月1日上午九点同王德刚一同前往苏州工业园区房地产交易管理中心配合办理欧典花园18幢1503室的房屋交易手续。如逾期未能办理，将会追究原告违约责任。原告张丽子收到被告律师函后，于2015年11月26日发律师函告知被告王德刚：1、王德刚、邓光平夫妇应提出切实可行之方案，协商解决，而不应单方面采取过激行为，使事态扩大。2若王德刚、邓光平夫妇无法履行合同义务，张丽子女士将根据现行有效的法律规定，通过一切法律途径追究两人应承担的法律责任。以上事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、房产证复印件、律师函等证据，被告王德刚提交的汇款凭证、律师函等证据，以及双方庭审陈述予以证实。原告张丽子陈述，原告在挂牌出售时对买方的付款能力和方式有要求。2015年11月6日，得意居房产的小潘短信告知我，买房人可于11月18日付清全部房款，最迟20号前办理过户手续，并保证我30号能拿到全部资金使用。我考虑到得意居房产就在小区楼下，交流方便等因素，于是我放弃了与别家签约收全款的机会而选择了得意居房产介绍的王德刚夫妇，并接受了低于市场价25%的价格与其签订意向买卖合同。我当时是要求在11月20日付清房屋总价办理过户手续，在30号左右前后七天左右我要拿到全部的房款，我希望能在23号左右就拿到全部房款，两被告承诺我在这个时间内也就是20天左右能拿到钱，当时说的20号不是办网签是指20号要将房款打到我帐户上。期间，我多次催促两被告尽快履行当初的约定。11月17、18号左右，得意居房产通知我20号去房管交易中心办理过户手续。我在20号到房管交易中心的时候，两被告就把合同范本准备好了，我一看合同与我们先前的版本不一致，就说这合同不能签，中介告诉我这是范本没法改的，当初中介和买方逼着让我签。双方产生纠纷报警后，我就对警察说280余万的房子合同怎么只写了180万，而且买房人的首付款也没有到位，我怎么可能签呢？两被告后来没有修改合同，买方只是把当初约定的差价款打到了我账户上。此后双方多次报警，原告也要求退还房款，我后来知道这个房子被网签了不能买卖，所以我要求他们先解除网签，我再退款，现在对方因为房子涨价了又要求继续过户是不合理不合法的。被告王德刚陈述，被告已按双方的约定将房款如期打到原告的帐户，双方本来是约定于19日下午4点左右办理网签过户手续，但是原告并未到场。中介方为了节省时间让我方先对合同进行审核，我方确认合同与先期签订的编号为0000563的合同并无差别，就先行签字了。但由于原告未到场，当日未完成网签过户手续，双方又约定于20号上午9点去网签中心办理相关手续。20号上午，原告和中介发生了言语冲突，最后中介报警。警察来后了解了事情经过，当时原告对180万元网签托管价格并无异议，只是认为我方32万的差价款应该先于网签之前给付到位，原告不签约的理由是因为32万的差价款还未收到。于是，买卖双方约定32万给付到位之后，原告于下午配合我方办理网签过户手续。到了下午后，原告又认为网签价格应该与我们当初签订的合同总价款一致，应为282万元，需要我们再托管282万，我们当然不认可。因为无法达成一致，下午再次报警，警察了解情况后建议我们调解。当时我方问原告是不是存心想卖房子，如果确实想卖就继续履行合同，因为我们已按合同约定将钱给到位了。如果不想卖请把钱还给我们，不要拖着我们。当时原告说她是想卖房子的，我们就约定第二天继续调解。此后双方于11月24日下午1点去湖东派出所进行调解，原告并未到场，委托律师前往，律师过来后说原告要求就是要全款付清。当时在警察看了我们的房屋买卖合同，和我方也确认了付款方式，我方这边是需要贷款的并不能全款付清。原告私自更改合同要求，而且中介发现原告将房屋的价格又提高到350万元对外销售，当时这些记录都有出示给警察。警察认为此事无法调解，建议我们尽快立案通过法律途径诉讼对方。原告张丽子对此说明，其从来没有以350万再去挂牌出售，我当时与买方商谈合同的时候就是要一次性付全款的，我一开始跟中介谈就是如此声明的，不管是贷款还是现金就是20号要将全款交到我的帐户或托管帐户，否则30号前后七日内无法办完全部手续让我拿到全部款项，我是不同意交易的。被告得意居房产说明，双方签订的原买卖合同系双方当事人真实意思表示，网签合同仅为备案所需，并不影响双方真实意思，为节约交易成本，故降低备案合同的金额，在网签合同上标注为180万是中介评估价格，也就是房款总价扣除已支付的价格。如原告张丽子与被告王德刚在2015年11月20日之前办理网签过户手续，按当时的贷款政策及过户流程，原告可以在12月7日前取得房屋全款。原告认为合同解除的理由为：1、被告王德刚无法保证在12月7日之前完全履行合同，已经构成完全预期违约。2、网签合同由被告得意居私自生成，其金额于双方之间签订的房屋买卖合同的金额相差较大，对原告的利益影响较大，如果继续交易下去，原告将遭受巨额索赔的风险，且之后三方产生纠纷，该矛盾变的不可以调和，双方已失去了民事交易中的彼此信任关系，被告王德刚要求解除合同退还房款，我方亦表示同意。针对原被告双方的陈述及抗辩意见，
本院认为，合同当事人应当诚实信用的行使合同权利、履行合同义务，依法成立、合法有效的合同应由双方信守。合同当事人拒绝履行合同主要义务，或经催告后在合理期限内未能履行合同主要义务，导致合同目的无法实现的，守约方可以解除合同。涉案方的房屋买卖合同中，原告张丽子的主要合同义务为交付房产并转移房屋所有权，被告王德刚的主要合同义务为支付房款。涉案买卖合同对房款的支付的时间点、金额有明确约定，被告王德刚应在2015年11月20日前支付原告房屋差价款不低于97万元，现被告已付了102万元，不存在违约行为。原告无证据证明被告王德刚应在11月20日前付清全款，或被告曾作出相应承诺。合同约定剩余房款以商业贷款方式支付，被告已按照房屋差价签订了存量房买卖协议，原告无证据证明被告王德刚无法取得贷款或不能支付剩余房款。被告得意居房产亦说明，如双方在2015年11月20日前办理网签过户手续，原告可在12月7日前取得房屋全款。原告认为被告王德刚构成逾期违约，无事实依据。涉案的存量房买卖合同中的合同价180万元是根据双方签订的真实意思表示的合同总价和已付房款的差额确定，得意居房产对该备案价格的形成作出了解释，符合二手房交易的惯例。原告在已取得102万元房款，且其余房款可以通过存量房买卖合同办理贷款的方式予以保障，不至于导致原告利益受损。综上，原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同，无合同及法律依据，有违诚实信用原则，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：驳回原告张丽子的诉讼请求。案件受理费减半收取14680元，由原告张丽子负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审判员 杨俊
二〇一六年五月二十二日
书记员 韦玮 微信公众号“”