西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）藏01民终211号上诉人（原审被告）好想你枣总店，经营场所拉萨市夺底路。经营者韩明强，男，汉族，1970年5月2日出生，经商，现住拉萨市。委托代理人曹永彬，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。被上诉人（原审原告）西藏自治区文化厅，住所地拉萨市夺底路。法定代表人尼玛次仁，该厅厅长。委托代理人梁珂，西藏雪域律师事务所律师。委托代理人卓拥，西藏雪域律师事务所律师。
上诉人好想你枣总店因与被上诉人西藏自治区文化厅（以下简称文化厅）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2016）藏0102民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日受理后，依法组成由
审判员向海菊担任
审判长，
审判员索朗德吉、桑吉参加评议的合议庭，于2016年5月20日公开开庭审理了本案。上诉人好想你枣总店委托代理人曹永彬、被上诉人文化厅委托代理人卓拥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。文化厅一审中的诉讼请求：1、好想你枣总店返还租赁物；2、好想你枣总店向文化厅支付2015年1月1日至2015年11月17日的房屋租金共计32960元，支付2015年11月18日至2015年12月31日的房屋占有使用费共计4429元；3、本案诉讼费由好想你枣总店承担。文化厅向一审法院提交了以下证据予以证明：
一、《房屋租赁合同》及《商品房承租户安全目标责任书》各一份，用于证明双方租赁合同已到期的事实；
二、《律师催告函》及签收记录单各一份，用于证明解除租赁合同并要求搬离返还租赁房屋的通知已送达给好想你枣总店，文化厅已尽到通知义务的事实。好想你枣总店在一审中答辩称，“好想你枣总店”在本案中的主体不适格，《房屋租赁合同》中的乙方为“好想你枣子店”，而本案起诉的为“好想你枣总店”，这是总店与子店的关系。虽然子店的经营场所也是文化厅商品房，但合同的签订方为“好想你枣子店”，子店签订的合同不应由总店承担相应责任。此外，文化厅的后勤服务中心没有权力代表文化厅签订租赁合同，请求法院驳回文化厅的全部诉讼请求。好想你枣总店未向原审法院提交任何证据。原审法院认定，2013年1月1日，文化厅作为甲方，与作为乙方的好想你枣总店签订《房屋租赁合同》，该合同约定：“甲方将商品房出租给乙方使用，租赁期为12个月，即2013年1月1日至2013年12月30日止，承租期满后，根据承租情况决定是否续租。乙方每月交房租3080元，按月预交，每月1-5日交清第一个月的租金，同时缴纳租房押金2800元。”该合同项下还就甲乙双方的权利义务、房屋使用要求、违约责任及其它条款进行了具体约定。该合同落款处，甲方加盖有文化厅后勤服务中心的印章，乙方附有好想你枣总店经营者韩明强的签字及捺印。同日，双方还签订了《商品房承租户安全目标责任书》，承租户法人签章处附有好想你枣总店经营者韩明强的签字及捺印，业主签章处加盖有文化厅后勤服务中心的印章。上述租期届满后，双方再次将租赁期限延续至2014年12月30日，同样在上述《房屋租赁合同》落款处备注有“续签至2014年12月30日”的内容，且加盖有文化厅后勤服务中心的印章。好想你枣总店按照合同约定，将房屋租金交付至2014年12月30日。2015年11月12日，文化厅委托律师向好想你枣总店发出律师催告函，告知双方的合同已于2014年12月30日到期，在收到律师催告函5日内主动与文化厅后勤服务中心联系，办理返还租赁物手续，并将房屋移交给文化厅，若逾期不搬离、返还房屋的，将采取进一步的法律手段。该律师催告函于同日送达给好想你枣总店签收。现双方的租赁期限届满后，好想你枣总店，至今仍占有使用该租赁房屋。另查明，2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》中抬头处，乙方为“好想你枣子店”，但经工商行政管理局登记注册科查询证明，“好想你枣总店”的注册日期为2011年3月24日。而“好想你枣子店”未在工商部门进行注册登记，也未查询到“好想你枣子店”的任何登记信息。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。文化厅、好想你枣总店双方所签订的《房屋租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，应受法律保护，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。该租赁合同中，双方明确约定，租赁期限至2013年12月30日止，租赁期限届满后，双方分两次将合同续签至2014年12月30日，好想你枣总店交付租金至2014年12月30日。文化厅于2015年11月12日发出书面律师催告函告知搬离并返还租赁房屋，好想你枣总店一直继续使用涉案房屋，文化厅未提出证据证实在该期间对好想你枣总店使用租赁房屋提出过异议。据此，房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。文化厅与好想你枣总店双方房屋租赁合同于2014年12月30日届满，好想你枣总店继续使用该租赁房屋，文化厅未提出异议的，应当视为不定期租赁。文化厅于2015年11月12日发出书面律师催告函通知终止租赁合同，并已给予合理的准备期间，应视为文化厅已履行了作为出租人应在合理期限之前通知好想你枣总店解除不定期租赁合同关系的义务，故在双方的租赁关系解除后，好想你枣总店理应将承租的房屋返还给文化厅，但其久拖不还已构成违约，应承担相应的违约责任。故文化厅主张返还租赁房屋的诉讼请求，有事实及法律依据，理由正当，原审法院依法予以支持。对于好想你枣总店提出《房屋租赁合同》的签订方为“好想你枣子店”，不是本案的适格主体的辩解意见，原审法院认为，首先，经向工商部门查实“好想你枣子店”未在工商部门办理过任何注册登记，也未查询到“好想你枣子店”的任何登记信息，而文化厅提供的好想你枣总店基本信息中的经营者与合同落款处签名捺印的均为韩明强，且好想你枣总店注册日期为2011年3月24日，合同签订日为2013年1月1日。其次，好想你枣总店在庭审中称“好想你枣子店”的经营所用房屋也为文化厅商品房，经原审法院庭后调解现场查实上述《房屋租赁合同》中的租赁房屋与本案诉争房屋为同一标的物。最后，好想你枣总店对此辩解意见，并未向法庭提交任何证据予以证实，故对好想你枣总店称其主体不适格的辩解意见，缺乏相应的事实及法律依据，原审法院不予采信。本案诉争房屋的承租人及房屋租赁合同的相对方均为好想你枣总店的经营者韩明强。此外，对于好想你枣总店辩称合同中加盖的均为后勤服务中心的印章，其无权代理文化厅签订合同的意见，原审法院认为，后勤服务中心为文化厅的内设科室，其对外签订的合同代表了机关法人的行为，如产生民事责任，应由机关法人承担，故文化厅后勤服务中心代表文化厅签订的合同有效。此外，双方均已实际履行了该合同，且好想你枣总店在签订及履行合同期间对此均未提出任何异议，故对好想你枣总店的该辩解意见，原审法院依法不予采信。据此，对于文化厅主张好想你枣总店向其支付2015年1月1日至2015年11月17日的房屋租金32960元的诉讼请求，因在原租赁合同成为不定期租赁合同至双方合同关系解除之前，好想你枣总店于2015年11月17日之前一直在实际占有使用该房屋，故文化厅要求好想你枣总店按照原租赁合同中所约定的租金标准支付该期间房屋租金的诉讼请求，原审法院依法予以支持（具体计算方式：租金3080元／月÷30天×实际主张期间（2015年1月1日至2015年11月17日）共计320天=32096元）。对于文化厅要求好想你枣总店向其支付2015年11月18日至2015年12月31日的房屋占有使用费4429元的诉讼请求，因租赁期限届满后，好想你枣总店对涉案商铺的占有使用，构成了侵犯文化厅合法使用权的行为，故文化厅要求好想你枣总店按照房屋租赁合同中所约定的租金标准支付该期间房屋占有使用费的诉讼请求，应予以支持（具体计算方式：3080元／月÷30天×实际主张期间（2015年11月18日至2015年12月31日）共计43天=4429元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、好想你枣总店于本判决生效之日起五日内向西藏自治区文化厅返还位于夺底路2号文化厅的租赁房屋。
二、好想你枣总店于本判决生效之日起五日内向西藏自治区文化厅支付房屋租金共计32960元。
三、好想你枣总店于本判决生效之日起五日内向西藏自治区文化厅支付房屋占有使用费共计4429元。宣判后，好想你枣总店不服上述一审判决，向本院提起上诉称：1、请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉人认为，本案存在主体不适格问题，被上诉人文化厅在一审中提交的证据中虽有韩明强的签字，但并没有上诉人的字样，法律事实上上诉人与被上诉人不存在租赁关系，更不存在双方签订的租赁合同已到期的情况。且利害关系人韩明强曾与被上诉人存在口头协议，约定合同到期后，均可续租三年，作为群体案件，一审其他被告均可以证实，且被上诉人违约在先，故上诉人为了自己的合法权益，特提起上诉，望支持上诉人的全部上诉请求。
被上诉人文化厅答辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有法律依据，上诉理由不能成立，请求二审法院依法维持原判。二审查明事实及依据的证据与一审一致，本院予以确认。本案的争议焦点是，上诉人是否属本案适格当事人、应否向被上诉人交纳房屋租金？针对上诉人的请求，结合本案证据，本院认定如下：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”被上诉人文化厅将位于夺底路2号的一间商品房交付给上诉人好想你枣总店使用、收益，上诉人也按合同约定支付了部分租金，故上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，系依法成立的合同，受法律保护。关于上诉人认为，其名称为“好想你枣总店”，而并非作为涉案合同当事人之一的“好想你枣子店”，故上诉人并非本案适格主体的上诉意见，
本院认为，经原审法院向工商行政管理部门查证，“好想你枣总店”的经营场所、经营者与涉案租赁合同当事人“好想你枣子店”的经营场所、经营者一致。另根据工商行政管理局登记注册科查询除“好想你枣总店”之外，并无“好想你枣子店”等其他经营主体。故上诉人“好想你枣总店”与涉案租赁合同当事人“好想你枣子店”为同一经营主体，系本案适格诉讼主体，依法不予支持该上诉意见。关于上诉人认为，房屋租赁合同中加盖的印章为文化厅后勤服务中心的印章，该机构无权代理文化厅签订合同的意见，原审判决对此已予阐述，本院予以确认，故不予支持上诉人该意见。在租赁期内占有对方交付的租赁物，系交付租金而取得占有权，而租赁期届满后继续占有、收益且拒不支付租金即恶意占有，理应付占有费。被上诉人要求上诉人按租金标准支付占有费并无不妥，应予支持。
上诉人上诉称其与被上诉人存在口头协议，约定合同到期后均可续租三年，但上诉人未提交任何证据证明该主张，且该主张与其上述其他主张自相矛盾，本院不予认可。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费734.72元（上诉人好想你枣总店已预交），由上诉人好想你枣总店承担。本判决为终审判决。
审判长 向 海 菊
审判员 索朗德吉
审判员 桑 吉
二〇一六年五月二十二日
书记员 加央曲珍 关注微信公众号“”