山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0103民初1243号原告仲彭军，男，1955年12月19日出生，汉族，山东省科技报社工作人员，住济南市委托代理人陈燕燕，山东舜元律师事务所律师。被告吴伟强，男，1966年2月22日出生，汉族，山东省财政厅主任科员，住济南市被告郭亚丽，女，1968年5月19日出生，汉族，职业不详，住济南市原告仲彭军与被告吴伟强、被告郭亚丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告仲彭军的委托代理人陈燕燕到庭参加诉讼，被告吴伟强、被告郭亚丽经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告仲彭军诉称：2015年9月9日，原、被告签订《房产买卖合同》，房屋价款共计226万元，并约定原告在签订本合同即支付预定金40万元。合同签订当日，原告通过银行转帐方式支付了预定金40万元。2015年9月10日，被告即告知该房屋无法出卖，不能履行该《房产买卖合同》，后双方同意解除该合同。经原告多次催要已支付的购房预定金，被告至目前仅返还16.80万元，剩余23.20万元被告总以各种理由拒不返还。根据合同约定及法律规定，被告应当返还预定金及承担相应的违约责任42798.50元。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令两被告共同返还购房预付款23.20万元、支付违约金42798.50元。被告吴伟强在本案审理期间未答辩。被告郭亚丽在本案审理期间未答辩。
经审理查明：2015年9月9日，原告仲彭军（买方、乙方）与被告吴伟强（卖方、甲方）签订《房产买卖合同》一份，合同约定的主要内容为：甲方将位于济南市市中区二环南路越秀园小区10号楼房屋（房屋建筑面积153.73平方米，2-104储藏室27.08平方米，地下车库105号子母车位）出售给乙方，房屋及附属建筑物总价款为226万元；乙方在签订合同时支付预定金40万元，如合同无法更改，表明房屋无法买卖，甲方应在除去法定节假日外的3日内将预定金全部退还乙方；乙方支付预定金后，甲方办理有关商品房购房合同更名事宜……待商品房购房合同更名到乙方名下后，乙方在除去法定节假日外的3日内向甲方支付伍拾万元房款；甲方应在收到第二次支付的伍拾万元房款后除去法定节假日外的3日内将该房产交付乙方……乙方验收房屋无任何质量问题后，在除去法定节假日外的3日内向甲方支付剩余房款……；本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付贰拾万元的违约金，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五百元罚金，逾期30日视为毁约……。合同签订当日，原告仲彭军通过妻子顾真的中国银行股份有限公司济南济大路支行6217************554账号向被告吴伟强在中国银行济南分行营业部开立的6217************896账户内汇款20万元、向被告郭亚丽在中国工商银行股份有限公司济南银河支行开立的6212261602000114175账户内汇款20万元，共计汇款40万元，汇款的用途及附言为购房款。2015年9月10日，被告吴伟强告知原告仲彭军房屋无法出售，双方协商解除了《房产买卖合同》。合同解除后，被告吴伟强于2015年9月20日向原告仲彭军还款5万元、2015年9月24日还款5万元、2015年9月25日还款5万元。2015年10月21日，被告吴伟强向原告仲彭军出具了“还款保证书”一份，内容为：“我欠仲彭军人民币肆拾万元整，应于2015年9月14日前还清，因种种原因至2015年9月25日前仅还款拾伍万元，尚欠款贰拾伍万元。我保证在2015年11月25日前还清尚欠的贰拾伍万元欠款，同时向对方支付合同规定的罚金。罚金按合同规定的方式累计增加，直至还清全部欠款为止。如若到期不能还清欠款，借款人保留追究欠款人法律责任的权利。罚金的计算方法附后”，保证书落款处由被告吴伟强签字并按手印。“还款保证书”所附的“罚金的计算方法”的内容为：“甲乙双方（指房产买卖合同中的甲乙双方，下同）于2015年9月9日签订了房产买卖合同，即日乙方按合同要求将预定金肆拾万元汇入甲方指定账户，次日即2015年9月10日甲方及告知乙方其单位无法开出更改合同证明，乙方于2015年9月11日告知甲方因其无法开出更改房屋合同证明，乙方不再购买该房产，并明确要求甲方在合同规定期限内退换乙方已支付的预定金。按合同要求，甲方在2015年9月20日、24日、25日各退还伍万元，共计退还拾伍万元，仍欠款贰拾伍万元，故按合同规定截至今日的罚金额计算如下：1、2015年9月15日-2015年9月19日，计5天，按合同规定每天500元计算：5×500=2500元；2、2015年9月20日-2015年9月23日，计4天，按每天500-62.5（每5万元每日的罚金）元计算：4×（500-62.5）=1750元；3、2015年9月24日，计1天，按每天375元计算：1×375=375元；4、2015年9月25日-2015年10月21日，计27天，按每天312.5元计算：27×312.5=8437.5元。以上合计为2500+1750+375+8437.5=13062.5元（大写：壹万叁仟零陆拾贰点伍元）”，该“罚金的计算方法”落款处由被告吴伟强签字并按手印。2015年11月16日，被告吴伟强再次向原告仲彭军出具“还款保证书”一份，内容为：“尚欠仲彭军贰拾伍万元人民币计划按以下时间归还：11月16日还款1万元；11月20日还款8万元；11月24日还款8万元；11月28日还款8万元，连带滞纳金19850元一并还清”，该“还款保证书”落款处由被告吴伟强本人签字。2015年11月17日，被告吴伟强向原告仲彭军还款4200元；2015年11月18日，被告吴伟强向原告仲彭军还款5800元；2015年11月26日，被告吴伟强向原告仲彭军还款2000元；2015年12月10日，被告吴伟强向原告仲彭军还款1000元；2016年1月14日，被告吴伟强向原告仲彭军还款2000元；2016年1月17日，被告吴伟强向原告仲彭军还款2000元；2016年1月23日，被告吴伟强向原告仲彭军还款1000元。被告还款金额共计16.80万元（包括被告于2015年9月20日、24日、25日分别还款5万元）。2016年1月20日，被告吴伟强向原告仲彭军出具了“返还购房预付金款明细”一份，内容为：“2015年9月9日吴伟强与仲彭军签订《房产买卖合同》，房屋价款共计226万元，合同签订后，仲彭军按照合同约定于2015年9月9日通过银行转账方式支付了预定金40万元整，并根据吴伟强要求，分二次打款，每次打款20万元，分别打入吴伟强本人在中国银行济南分行营业部帐户，帐号为：6217866000004175896及吴伟强指定的其爱人郭亚丽在中国工商银行济南银河支付帐户6212261602000114175。该两笔预定金由仲彭军爱人顾真帐号：6217866000004313554分别打入上述两帐户。2015年9月10日，吴伟强即告知该房屋无法出卖，不能履行《房产买卖合同》，双方同意解除该合同。现该房屋已由吴伟强卖于他人……”。另查明，被告吴伟强与被告郭亚丽原系夫妻关系，二人于1988年12月26日登记结婚，于2015年9月16日协议离婚。原告仲彭军在本案中依据《房产买卖合同》第七条的约定、被告出具的“还款保证书”、“返还购房预付金款明细”主张，因被告违约导致房屋无法出售、签订的合同无法履行，应承担相应的违约责任，并要求两被告支付违约金42798.50元，计算方式为：（违约金计算比例为500÷400000=0.00125）2015年9月15日-2015年9月19日共5天，5天×500元=2500元；2015年9月20日-2015年9月23日共4天，（40万元-5万元）×0.00125×4天=1750元；2015年9月24日共1天，（35万元-5万元）×0.00125×1天=375元；2015年9月25日-2015年11月16日共53天，（30万元-5万元）×0.00125×53天=16562.50元；2015年11月17日共1天，（25万元-4200元）×0.00125×1天=307.25元；2015年11月18日-2015年11月25日共8天，（24.58万元-5800元）×0.00125×8天=2400元；2015年11月26日-2015年12月9日共14天，（24万元-2000元）×0.00125×14天=4165元；2015年12月10日-2016年1月13日共35天，（23.80万元-1000元）×0.00125×35天=10368.75元；2016年1月14日-2016年1月16日共3天，（23.70万元-2000元）×0.00125×3天=881.25元；2016年1月17日-2016年1月23日共7天，（23.50万元-2000元）×0.00125×7天=2038.75元；2016年1月24日-2016年1月28日共5天，（23.30万元-1000元）×0.00125×5天=1450元。以上事实，由《房产买卖合同》、汇款付款通知单、还款保证书、返还购房预付金款明细、银行交易明细、结婚证、查阅婚姻登记档案申请书、违约金计算明细表及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房产买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同关系。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，根据原告仲彭军的陈述及被告吴伟强出具的“返还购房预付金款明细”的记载，可证实双方已达成了解除买卖合同的合意，原、被告签订的《房产买卖合同》已于2015年9月10日解除；合同解除后，被告应将收取的原告仲彭军交纳的购房预付款予以返还，至今被告仅返还16.80万元，尚欠23.20万元未返还，故原告仲彭军要求被告返还剩余预付款的主张，有事实和法律依据，本院依法予以支持，因《房产买卖合同》的签订时间、两被告收取购房预付款的时间为2015年9月9日，均在两被告的夫妻关系存续期间，构成两被告的夫妻共同债务，故原告仲彭军要求两被告共同返还购房预付款23.20万元的主张，合法有据，本院依法予以支持。关于违约金（罚金）。
本院认为，虽然在《房产买卖合同》及“还款保证书”中均约定了“罚金”，但从约定的内容来看，系对违约方承担违约责任的一种约定，性质上应属违约金。虽然原告仲彭军主张按照合同约定不能如期交付房产，每逾期一日支付罚金500元，但在原、被告2015年9月10日解除《房产买卖合同》后，被告方即无需承担交付房屋的义务，故原告仲彭军以此为由要求被告支付违约金理由欠当，但根据被告吴伟强在“还款保证书”中作出的“保证在2015年11月25日前还清尚欠的贰拾伍万元欠款，同时向对方支付合同规定的罚金。罚金按合同规定的方式累计增加，直至还清全部欠款为止”的承诺，以及在“罚金的计算方法”中载明的罚金计算方式，可以证实原告仲彭军与被告吴伟强就逾期返还预付购房款的违约责任问题另进行了约定，即违约责任的承担将参照《房产买卖合同》中的约定及“罚金的计算方法”中载明的计算方式，因被告并未按约返还预付的购房款，构成违约，故原告仲彭军依据上述约定要求被告吴伟强支付违约金42798.50元，合法有据，本院依法予以支持。因被告吴伟强向原告仲彭军出具“还款保证书”的时间是在2015年9月16日两被告离婚后，在无证据证实被告郭亚丽对于“还款保证书”中约定的违约责任也予以认可并同意承担的情况下，原告仲彭军要求被告郭亚丽共同承担支付违约金的责任，依据不足，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告吴伟强、被告郭亚丽于本判决生效之日起十日内共同返还原告仲彭军预付购房款232000元。
二、被告吴伟强于本判决生效之日起十日内支付原告仲彭军违约金42798.50元。
三、驳回原告仲彭军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5420元、财产保全费1894元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
人民陪审员 乔永欣
人民陪审员 关晓军
二〇一六年五月二十二日代理
书记员 商玉莹 来自：