延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉24民终302号
上诉人（原审原告）：闫文升，住吉林省安图县。
委托代理人：郭都，吉林千禾律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：闫怀建，现役军人，住吉林省通化市。
委托代理人：闫文升，住吉林省安图县，闫怀建之父。
被
上诉人（原审被告）：长白山保护开发区凯龙房地产开发有限责任公司，住所吉林省长白山保护开发区池北区丽都花园。
法定代表人：刘金波，经理。上诉人闫文升、闫怀建因与被上诉人长白山保护开发区凯龙房地产开发有限责任公司（以下简称“凯龙公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省安图县人民法院（2015）安白民初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。闫文升、闫怀建在一审中诉称：2011年10月20日，凯龙公司与闫文升、闫怀建签订了产权调换协议书，双方约定凯龙公司将位于长白山保护开发区池北区丽都紫薇阁12号楼2单元301室、2单元102库房、3单元102库房、13号楼4单元102库房作为产权调换房屋，给二人回迁安置。之后房屋拆迁，凯龙公司私自修改了拆迁时候楼房图纸，改动了涉案楼盘的1层、2层户型和结构，导致闫文升、闫怀建产权调换协议书中约定房屋发生了变化，凯龙公司未按照合同约定履行交付房屋的义务，至今未交付丽都紫薇阁12号楼2单元102库房、3单元102库房。综上，请求法院判令：1凯龙公司交付丽都紫薇阁12号楼2单元102室（面积为68.06㎡）库房，12号楼3单元102室（面积为25.02㎡）库房，并办理房屋登记手续；2.凯龙公司支付闫文升、闫怀建逾期交付房屋的违约赔偿金153832元；3.凯龙公司赔偿逾期交房损失总合计26290元；4.凯龙公司承担本案诉讼费用。凯龙公司在一审中辩称：未能按时交付涉案的两套房屋，是因为闫文升、闫怀建拒绝接收。根据凯龙公司的规划，从地面平起的第一层房屋为门市房按照负一层编号，门市房之上楼层的房屋为第1层，并依次类此。涉案的2单元102库房、3单元102库房，实际应为门市房之上的房屋、是住宅用房，凯龙公司曾准备了2套房屋交付，闫文升、闫怀建拒绝接收，之后凯龙公司又处理了这两套房屋。因此，凯龙公司没有违约，请求依法驳回闫文升、闫怀建的诉讼请求。一审法院审理查明：2011年10月20日，凯龙公司与闫文升、闫怀建签订产权调换协议书，双方约定凯龙公司将位于长白山保护开发区池北区丽都紫薇阁12号楼2单元301室（面积为65.87㎡）、2单元102库房（面积为68.06㎡）、3单元102库房（面积为25.3㎡）、13号楼4单元102库房（面积为86.39㎡）共四套房屋，作为产权调换房屋，给二人回迁安置，闫文升、闫怀建于2011年10月23日前腾空拆迁房屋，凯龙公司于2012年11月31日前，交付产权调换房屋，双方未约定拆迁过渡方式、违约责任等事项，因时间计算中11月没有31号，故正确的交付日期应为2012年11月30日前。之后闫文升、闫怀建腾空拆迁房屋。涉案小区房屋主体竣工后，闫文升、闫怀建接收了凯龙公司交付的13号楼4单元102室住宅（面积86.39㎡）、12号楼2单元301室住宅（面积65.87㎡），2014年2月至5月31日期间，闫文升、闫怀建多次向凯龙公司交纳13号楼4单元102室、12号楼2单元301室的电费及物业费。现尚有2单元102库房（面积为68.06㎡）、3单元102库房（25.3㎡）两套房屋未交付，经安图县价格认证中心价格鉴定，未交付的两套库房，2012年11月30日至2015年1月7日同地段的市场租金价格为26290元。闫文升、闫怀建诉讼至法院，要求凯龙公司交付丽都紫薇阁12号楼2单元102库房（面积为68.06㎡），12号楼3单元102库房（面积为25.3㎡），并办理房屋登记手续，支付闫文升、闫怀建逾期交付房屋的违约赔偿153832元、逾期交房损失26290元。另查明，2011年丽都小区12号楼设计图纸中，1层有车库，2012年经开发商要求，设计单位将1层车库均改成了门市房，已建成的12号楼，地面起第一层为门市房，面积在90㎡-110㎡左右，大部分已经装修使用，其中2单元的3号门市房，面积为114.65㎡，闫文升认为应是其产权调换房屋，与凯龙公司发生争议，并将该房屋锁住，空置无人使用。至本案庭审结束，涉案小区尚未验收合格。一审法院认为：凯龙公司与闫文升、闫怀建签订的产权调换协议书系双方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应全面履行合同义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此竣工验收是法律规定的房屋交付使用的必备条件。本案涉及的12号楼尚未验收，因此不具备法定的交付条件，该楼的房屋不能依据法律规定强制完成交付，故闫文升、闫怀建要求凯龙公司交付涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，因凯龙公司违约逾期交房，闫文升、闫怀建按照同地段同类房屋租金的标准，要求凯龙公司支付2012年11月30日至2015年1月7日期间逾期交房损失26290元诉讼请求，事实清楚，证据充足，本院依法予以支持。双方的产权调换协议书中未约定违约责任承担方式，闫文升、闫怀建要求违约赔偿153832元，但未提供充足的证据证明该笔赔偿金产生的依据，二人依据的2013年度长白山保护开发区管理委员会池北区管委会关于房屋征收的标准，主要针对2013年之后的拆迁规划，不是本案中的裁判依据，故该诉讼请求证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百七十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告长白山保护开发区凯龙房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日立即赔偿原告闫文升、闫怀建逾期交房损失26290元；
二、驳回原告闫文升、闫怀建的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告闫文升、闫怀建负担2867元，被告长白山保护开发区凯龙房地产开发有限责任公司负担1433元。宣判后，闫文升、闫怀建不服上述判决向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1.一审判决认定事实错误，另案判决中认定王海龙已对涉案房屋办理入住手续，可以说明房屋曾被出卖并符合交付条件。双方回迁协议约定的两套房屋即12号楼2单元301室（65.87㎡）、13号楼4单元102（86.39㎡）房屋与尚未交付的两套库房均在同一楼盘，可以证明部分房屋已经实际回迁入住多年，一审认定房屋未经验收属认定事实错误。凯龙公司在诉讼中没有提供有关房屋验收的任何材料，一审法院对房屋所属楼栋是否竣工验收并未进行实质性审理，亦未经过相关证据审查即做出房屋未竣工的结论错误，且验收与否系行政管理范畴，与双方履行协议无关，双方应当按照产权调换协议约定继续履行，不得擅自变更或解除合同；2.一审判决适用法律错误。综上，请求二审法院改判并判令凯龙公司履行双方之间的产权调换协议，交付房屋并协助办理产权更名手续。诉讼费用凯龙公司承担。凯龙公司二审辩称：涉案楼盘已经设计变更，双方协议约定房屋不存在，对一审判决结论没有异议，上诉人的上诉请求不成立。经本院审理查明事实与一审认定事实基本一致。
本院认为：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未验收或者验收不合格的，不得交付使用。闫文升、闫怀建请求履行双方之间的产权调换协议，要求凯龙公司交付房屋并办理产权变更手续，但涉案楼栋未经合法竣工验收，尚不符合法定交付条件，一审据此驳回闫文升、闫怀建的上述请求正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元。由上诉人闫文升、闫怀建负担。本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 林 美
审判员 朴美兰
二〇一六年五月二十二日
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