重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0105民初2904号原告重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司，住所地重庆市渝中区新华路201号20-5#。法定代表人庄泽宝，董事长。委托代理人许红，系该公司员工。被告代婷婷，女，1981年8月12日出生，汉族，住重庆市江北区。被告周军，女，1953年6月28日出生，汉族，住甘肃省兰州市。
原告重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司（以下简称中原公司）与被告代婷婷、周军居间合同纠纷一案，原告中原公司于2016年3月3日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由
审判员曹海燕独任审判，于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托代理人许红、被告代婷婷、周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中原公司诉称，原告与被告签订《房地产买卖及居间合同》，约定原告为被告房屋买卖合同的居间方，提供居间服务，并约定在合同签订时被告向原告支付居间服务报酬20400元。
原告积极促成合同成立后，被告拒绝履行支付义务，原告与被告多次协商未果。请求判令被告向原告支付居间服务报酬20400元并承担全部诉讼费用。
被告代婷婷辩称：出卖房屋是我个人的意思，我母亲周军事先不知情。签订《房地产买卖及居间合同》时我母亲不在场，合同上“周军”的签字是我代签的，后来我母亲也不同意卖房，故该合同不成立；合同签订后，因我母亲不同意卖房，我与原告及买方三方协商解除了该合同，并补偿给买方1000元；因该套房屋并未实际买卖，请求驳回原告的诉讼请求。
被告周军辩称：我不愿意出卖房屋，也未委托代婷婷办理卖房事宜；《房地产买卖及居间合同》系我女儿代婷婷在我不知情的情况下与原告私自签订的；原告在没有我授权委托书的情况下允许我女儿代签我的名字，签字不合法，合同不成立。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，周军与代婷婷系母女关系，两人共有坐落于重庆市江北区渝北三村X号X单元X-X号房屋，该房屋由二人各占50%。2014年11月26日，代婷婷（卖方）未征得周军同意，与中原公司（居间方）、黄中兰（买方）签订《房地产买卖及居间合同》约定，买卖双方通过居间方出售及购入位于重庆市江北区红鼎国际X栋X单元X房屋，建筑面积104.18平方米，套内面积78.93平方米，房地产权证号X房地证2010字第X号；该物业转让成交价为1020000元；卖方须保证对上述物业享有完整所有权或处分权，能完全支配及处分；基于居间方促成本合同的成立，居间方有权向买卖双方收取居间服务报酬。卖方及买方均须分别向居间方支付居间服务报酬20400元；上述居间服务报酬买卖双方应在签订本合同时支付完毕。因周军未在场，代婷婷在合同的卖方栏内签署了“周军”的名字。合同签订后，代婷婷、周军未向中原公司支付居间服务报酬。另查明，《房地产买卖及居间合同》载明的重庆市江北区红鼎国际X栋X单元X房屋即为代婷婷、周军共有的重庆市江北区渝北三村X号X单元X-X号房屋。因周军不同意出售房屋，2015年1月19日，代婷婷与买方签订协议约定，代婷婷以本人名义并代其母亲名义与乙方签署《房地产买卖及居间合同》，由于代婷婷出售房产的行为实际未取得房屋共有人周军的同意，故交易行为无法进行。经双方协商，解除双方签署的《房地产买卖及居间合同》。同日，代婷婷向买方退还了定金并支付解除合同赔偿金。以上事实，有《房地产买卖及居间合同》、《X房地证2010字第X号房地产权证》、协议、收条以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖及居间合同》包括房屋买卖合同和居间合同两部分内容,虽然合同中载明的卖方及居间服务的委托人为代婷婷、周军二人，但“周军”的签名均是在代婷婷未得到周军的委托及授权的情况下代为签写的，故代婷婷以周军名义签订的《房地产买卖及居间合同》是无权代理行为。本案审理中，周军明确表示拒绝追认代婷婷以其名义签订的《房地产买卖及居间合同》，故《房地产买卖及居间合同》中的买卖合同及居间合同的内容对周军均不发生效力，应由行为人承担责任。本案审理中，中原公司提出因周军、代婷婷系母女关系，且在其工作人员与买方前往看房时，周军也曾在场，故中原公司有理由相信代婷婷有权代理周军签订合同，代理行为有效的诉称理由。因中原公司作为从事房地产经纪事务的专业机构，在明知出售房屋系周军、代婷婷共有，且交易金额较大的情形下，仅以两被告系母女关系，买方看房时周军也曾在场即相信代婷婷有权代理周军签订合同，中原公司未能尽到必要的审查义务，故其诉称代婷婷代理行为有效的理由不能成立。对中原公司要求周军支付居间服务报酬的诉讼请求，本院不予支持。代婷婷与中原公司及买方签订《房地产买卖及居间合同》虽然对代婷婷具有拘束力，但合同中约定出售的房屋系其与周军共有，其出售周军所有部分的房屋属无权处分。因共有人周军不同意出售房屋，故该房屋买卖合同并不能实际履行。中原公司作为从事房地产经纪事务的专业机构，明知出售房屋系周军、代婷婷两人共有，在仅有代婷婷有出售房屋的意思表示，而周军并无出售房屋的意思表示和委托授权的情况下，仍积极促成其中一名共有人与买受人订立房屋买卖合同，中原公司应当能够预见可能因另一共有人不同意出售房屋而产生物权无法变动，买卖双方订立合同目的不能实现的后果，且买卖双方因合同的无法履行已解除合同，故中原公司实际并未完成合同约定的居间服务事项。对中原公司要求代婷婷支付居间服务报酬的请求，本院不予主张。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四百二十四条、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，
判决如下：驳回原告重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取155元，由原告重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 曹海燕
二〇一六年五月二十二日
书记员 吴梦琪 微信公众号“”