四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川16民终417号上诉人（原审原告）游娜娜，女，生于1986年1月11日，汉族，四川省华蓥市人。委托代理人游江城，男，生于1956年11月27日，汉族，四川省广安市人，系游娜娜的父亲。被上诉人（原审被告）杨学海，男，生于1972年7月18日，汉族，四川省武胜县人。被上诉人（原审被告）广安市广安区家顺房屋信息咨询部，住所地广安区。经营者游春兰，系该咨询部负责人。委托代理人张金霞，女，生于1982年2月25日，系广安市广安区家顺房屋信息咨询部置业顾问。被上诉人（原审被告）淡修理，男，生于1975年3月9日，汉族，四川省广安市人。
上诉人游娜娜因与被上诉人杨学海、淡修理、广安市广安区家顺房屋信息咨询部（以下简称“家顺房屋咨询部”）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2015）广安民初字第1774号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人游娜娜的委托代理人游江城、被上诉人杨学海、被上诉人家顺房屋咨询部经营者游春兰及委托代理人张金霞、被上诉人淡修理到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，游娜娜（乙方）经家顺房屋咨询部介绍，与杨学海（甲方）签订了一套位于洪州大道东段北晨水裙＊幢＊单元＊＊＊号【房产证号广房字第000671**（地）号，国土证号为广市国用2007第049**号】房屋的买卖合同。合同约定房屋总价款47.8万元。该合同第一条第3款约定，该房屋占用范围内的土地使用权及附属设施、设备等随房屋一并转让给乙方，转让费用已包含在房屋转让价款内。合同第三条约定，该房屋过户费用由乙方承担。合同第七条约定了甲方杨学海有下列行为：a、因甲方原因不能办理该房屋产权过户手续；b、甲方无故或无正当理由提出不出售此房，需到场时以各种理由推辞，拒不到场；c、甲方拒绝提供办理过户或担保手续相关资料、证明或提供的相关资料不实。视为甲方违约，应承担产权交易过户手续所发生的一切费用并且退还已收房款给乙方游娜娜，同时应向乙方游娜娜支付房屋成交金额10%的违约金。合同签订后，游娜娜于2015年4月26日向杨学海支付了定金2万元整，并分别于2015年4月27日、4月29日向杨学海支付房屋价款30万元、15万元。杨学海于2015年4月26日将房屋“两证”交家顺房屋咨询部，2015年4月29日，游春兰带上“两证”，与杨学海、游娜娜按照合同约定的时间办理了房屋产权过户登记，游娜娜缴纳了房屋过户契税8505.36元、个人所得税4252.68元、手续费708元、登记费33元及其他费用80元，累计13579.04元。双方于2015年6月1日办理了水、电、气及闭路电视的过户手续，并缴纳了过户费50元。杨学海于2015年6月17日缴纳了水电气费235元。同时查明，上述房屋原系淡修理、付光琼夫妇的，2015年3月9日，淡修理、付光琼与杨学海签订房屋买卖合同，淡修理、付光琼将上述房屋卖给杨学海，双方于2015年3月17日到广安市金诚公证处办理了公证。上述事实有双方提供的房屋买卖合同，税收发票、收条、录音等予以证明。现游娜娜认为过户费用包含在转让费内，应由杨学海等人承担，且杨学海等人存在违约行为，遂向广安市广安区人民法院起诉请求：1、判决杨学海、淡修理、家顺房屋咨询部立即按合同约定，退还游娜娜多支付的房款及各项费用的超出部分，合计5579.04元；2、判决杨学海、淡修理、家顺房屋咨询部按合同约定，向游娜娜支付违约金4.78万元；3、判决杨学海、淡修理、家顺房屋咨询部承担本案的诉讼费用。广安市广安区人民法院认为，本案的争议焦点为房屋转让税费是否包括在房屋买卖价款内及杨学海等人有无违约行为是否应承担违约责任。关于房屋转让税费是否包括在房屋买卖价款内。《房屋买卖合同》第一（3）项约定“……转让费用已包括房屋转让价款内……”，这里的转让费具体指哪些费用，是否包括过户费用，约定不明，双方当事人各执一词。且《房屋买卖合同》第三项约定“该房屋过户费用由乙方承担”，对过户费用作了明确、具体约定，并在家顺房屋咨询部处，游娜娜、杨学海等人在场的情况下，作了提示说明。因此，本案的房屋过户费用应由乙方承担，即游娜娜承担，游娜娜要求对方退还多支付的房款及费用，不予支持。关于杨学海是否存在违约行为并承担违约责任的问题。《房屋买卖合同》第二（2）B项约定“乙方在支付首付款后，甲方必须提供两证和出据相关证明文件给乙方，以便办理过户手续等工作。”及第六（4）项“甲方应在该房屋约定产权过户前1个工作日将过户相关资料提交给乙方办理产权过户手续”。甲方杨学海于2015年4月26日将房屋的“两证”交存于家顺房屋咨询部，家顺房屋咨询部于2015年4月29日在办理过户手续时将“两证”交付游娜娜。甲方杨学海未按合同约定交付“两证”，是违约。但该违约不属于《房屋买卖合同》第七项约定的应承担违约责任的范畴，即对该违约未约定违约责任，且该违约行为未影响游娜娜办理房屋过户手续，未给游娜娜造成任何损失。因此，杨学海等人依法不应承担违约责任。关于未按约定时间修复屋面漏水、室内挂饰及交纳水电气费用问题，《房屋买卖合同》对上述时间未作约定，且游娜娜未能提供证据证明双方对上述时间达成过一致意见，且杨学海等未按约定的时间履行，故不能认定杨学海等存在违约行为。关于支付房屋屋面搭彩钢棚工程款和工人工资问题，《房屋买卖合同》对上述时间未作约定，游娜娜亦不能提供证据证明应由杨学海支付上述费用，且家顺房屋咨询部提供的录音证据证实，游娜娜代理人愿意自行承担搭彩钢棚的工程款和工人工资，故亦不能认定杨学海存在违约行为。综上所述，游娜娜要求杨学海等人承担违约责任，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：驳回游娜娜的诉讼请求。案件受理费减半收取576元，由游娜娜负担，向广安市广安区人民法院交纳。游娜娜不服以上判决，向本院提起上诉称，房屋买卖合同中已约定转让费用包括在房屋转让价款内，因此房屋转让费用（过户费用）应由杨学海承担，被上诉人未按合同约定完善工作和资料，屋面渗漏处理费用应由其承担；被上诉人未按合同约定的时间提供两证和出具相关文件办理过户，也未按约定时间移交物业等，构成违约，应承担违约金。请求二审法院依法撤销原判，依法改判：1、被上诉人承担所有转让费用，上诉人代付的13579.04元-房款8000元=5579.04元；2、被上诉人承担房屋搭建彩钢棚的材料、人工及墙壁修复费用8000元；3、被上诉人承担违约金4.78万元。
一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
本院认为，关于房屋过户费用的承担问题。虽然杨学海与游娜娜签订的《房屋买卖合同》第一条第3款约定转让费用已包括在房屋转让价款内，但该款约定的转让费用是针对房屋占用范围内的土地使用权及附属设施、设备转让而言，该转让费用未明确包含过户费用，而在该合同第三条约定了过户费由乙方即游娜娜承担，即在房屋买卖合同中对过户费用作了明确、具体约定。因而游娜娜上诉称过户费应由被上诉人承担的理由不能成立，本院不予采纳。关于被上诉人是否应当承担支付违约金的问题。杨学海与游娜娜签订的《房屋买卖合同》第七条违约责任约定甲方杨学海应向游娜娜支付违约金一共有三种行为，而游娜娜主张的被上诉人未按约定时间提供两证配合办理过户和未按约定时间移交物业等违约行为，并不在应支付违约金的三种行为之列，因而游娜娜要求被上诉人支付违约金4.78万元的主张不能成立，本院不予支持。关于房屋搭建彩钢棚的材料、人工及墙壁修复费用承担问题。游娜娜在一审的诉讼请求中并不包含此项诉讼请求，因此二审中，游娜娜提出该项上诉请求，属于增加诉讼请求，且经本院休庭后组织调解，双方不能达成一致意见，故对该项请求本院在本案中依法不能处理。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院应予维持。游娜娜的上诉理由经审查均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由游娜娜负担。本判决为终审判决。
审 判 长 朱 军
审 判 员 张 波
代理
审判员 王 敏
二〇一六年五月二十日
书 记 员 杨茂涛附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：