江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终839号上诉人(原审被告)连云港苏宁置业有限公司，住所地连云港市海州区海连中路7号。法定代表人楼晓君，该公司总经理。委托代理人王海波、王砚，该公司职员。被上诉人(原审原告)杨冬成。
上诉人连云港苏宁置业有限公司（以下简称苏宁公司）因与被上诉人杨冬成房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第05331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月25日公开开庭审理了本案。上诉人苏宁公司的委托代理人王海波、王砚，被上诉人杨冬成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨冬成一审诉称：2013年9月9日，杨冬成、苏宁公司签订《商品房买卖合同》，约定苏宁公司向杨冬成出售连云港苏宁广场第2幢无单元1106室房屋一套，总价939406元，交付时间为2015年6月30日前。杨冬成依约履行义务，至2015年4月份，杨冬成发现苏宁公司私自将已售给杨冬成的房屋交于索菲特酒店使用，同时发现房屋的现状与原售楼时所称的10楼系避难层是空的事实严重不符，该层有巨大的供水设备和变电设备，无法正常相邻而居，故杨冬成向苏宁公司提出退房或换房的要求，后苏宁公司同意将同户型的其它楼层的房屋更换有问题的房屋。随后杨冬成办理了退房手续，在重新办理买房手续时，又被告知房屋实测面积大于合同约定面积5%，需要补交房款，杨冬成予以拒绝，选择解除合同退房，苏宁公司于2015年10月23日、10月28日退还全部房款，但拒绝对杨冬成的损失进行赔偿。在此期间，杨冬成还明确向苏宁公司的高总经理及工作人员说明，如果起诉前双方能友好处理赔偿事项，杨冬成可让步为50000元，否则将向司法机关追究赔偿责任。经杨冬成多次交涉，苏宁公司的财务经理仍以各种理由搪塞。请求判令苏宁公司赔偿杨冬成利息损失113433元（以939406元为基数，自2013年9月9日交款到2015年10月28日退款），苏宁公司承担诉讼费用。苏宁公司一审辩称：
一、涉案房屋经过政府相关部门验收合格，取得竣工备案表，经过规划核实认可，符合法律规定及合同约定；
二、购房合同系杨冬成、苏宁公司双方协商解除，杨冬成退房手续于2015年10月8日经连云港市住房局市场科批准后，苏宁公司已返还购房款，协商解除合同是杨冬成、苏宁公司双方意思自治的表现，杨冬成要求苏宁公司承担其利息损失，无合同依据和法律依据；
三、杨冬成主张其退房的原因系索菲特酒店使用涉案房屋，以及与该房屋相邻的10楼有供水电设备而无法居住，与实际不符，且该原因既非合同解除条件，也非法定解除条件，双方的权利义务均以合同及补充协议约定为准。涉案房屋在通过竣工验收前，均处于建设施工状态，后涉案房屋通过竣工验收，符合合同约定；
四、关于更换房屋，杨冬成至今未就更换房屋与苏宁公司签订书面协议，也未就更换房屋支付购房款，双方并未就更换房屋及房屋面积、价款达成合意，杨冬成主张更换后的房屋预测面积与实际面积相差超过5%，而选择解除合同退房的理由没有依据；
五、杨冬成主张贷款利息损失无事实依据，双方系协商解除，并非苏宁公司根本性违约造成合同解除，且杨冬成仅有部分购房款通过商业银行按揭贷款支付，其余款项是其自有资金，还是借款，非苏宁公司所能预期，杨冬成的主张没有任何证据证明。综上，请求驳回杨冬成的诉讼请求。原审法院
经审理查明：2013年9月9日，杨冬成与苏宁公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：苏宁公司向杨冬成出售连云港苏宁广场第2幢无单元1106室的房屋一套，总金额为939406元，付款方式及期限为2013年9月6日前交纳首付款479406元，2013年9月30日前以按揭付款方式支付剩余房屋价款460000元，房屋的交付期限为2015年6月30日前。合同还对其它事项进行了约定。合同签订时，杨冬成向苏宁公司交纳了首付款479406元，剩余房屋价款460000元办理按揭贷款，贷款的起始日期为2013年10月1日。2015年6月29日，该房屋通过竣工验收。2015年10月4日，杨冬成邮寄给苏宁公司催款函一份，主要内容：苏宁公司未经杨冬成同意，将房屋交于索菲特酒店使用，而且涉案房屋的楼下即10楼有供水设备和变电设备，苏宁公司在出售房屋时没有告知，双方于2015年9月底才将原1106室合同解除，但杨冬成至今没有收到退房款。后又被告知拟提供重新签订合同的2206室房屋实测面积为96.66平方，超出总面积的5%以上，杨冬成不再购买该房产，并要求苏宁公司承担利息损失，而苏宁公司的售楼处告知，购房款可以退还，利息不付，杨冬成请求与苏宁公司协商解决。苏宁公司对此函没有回复。2015年10月8日，杨冬成到连云港市房管局办理退房手续。2015年10月23日，杨冬成收到苏宁公司退还的购房款939406元，但苏宁公司对杨冬成的损失没有予以赔偿。此后，杨冬成通过手机发短信给苏宁公司的高经理，希望对此事协商解决，杨冬成还与苏宁公司的销售员王志波联系，2015年11月11日，杨冬成通过手机发短信与苏宁公司的销售员王志波拟订补充协议，主要内容为：杨冬成所购房屋约定的面积为90.29平方米，实测面积96.66平方米，实测面积与合同约定面积差为6.37平方米，由于面积误差大于5%，已经退房。现双方就签订的《商品房买卖合同》再无任何纠葛，苏宁公司按照杨冬成贷款利息41883元及存款利息6631元（合计48514元）进行退还。而苏宁公司对此不予认可，双方一直没有解决此事。原审法院认为：杨冬成、苏宁公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，杨冬成、苏宁公司均应按照认购书的约定履行各自的义务。虽然涉案的房屋通过竣工验收，但杨冬成提供的照片、催款函、补充协议、退房批复、手机短信等证据能够相互印证，足以证明苏宁公司未经杨冬成同意将房屋交于索菲特酒店使用，以及房屋的楼下有供水设备和变电设备的事实，并且足以证明重新约定的2206室房屋实测面积超出总面积的5%以上，双方曾对杨冬成损失的赔偿进行过协商，但没有达成一致意见的事实。上述证据足以证实苏宁公司违约，给杨冬成造成损失，故苏宁公司应当对杨冬成的损失予以赔偿，即按杨冬成交纳的购房款939406元为依据计算利息，其中首付款479406元的利息从2013年9月6日起开始计算，贷款460000元的利息从2013年10月1日起开始计算，均计算至苏宁公司向杨冬成归还欠款时即2015年10月23日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院判决：苏宁公司于判决生效之日起十日内赔偿杨冬成的利息损失（其中479406元的利息从2013年9月6日起开始计算，460000元的利息从2013年10月1日起开始计算，均到2015年10月23日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
上诉人苏宁公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定苏宁公司将1106室房屋交付酒店使用，楼下有供水、供电设备影响被上诉人使用缺乏证据证明。2、房屋买卖合同是要式合同，双方就2206室房屋并未签订书面合同，因此并不存在苏宁公司违约事实。3、1106室房屋为双方协商一致解除合同，并未约定苏宁公司需赔偿损失，因此一审判令苏宁公司赔偿对方利息损失没有依据。综上，一审判决存在认定事实不清，证据不足的错误，恳请二审法院依法撤销一审判决第一项，改判苏宁公司不承担相关赔偿责任；
一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人杨冬成辩称：1、原审中答辩人已经提交证据证明发现苏宁公司交付房屋给酒店使用时就与苏宁公司南京总部进行了反映。2、原先双方订立的合同是针对1106房屋的，上诉人未向答辩人告知10楼有供水、供电这一足以影响合同订立的重大事项，后来双方就换房事项达成协议。如果换房，苏宁公司给出了两种方案，方案一是要求答辩人在1106房款未退的情况下，再支付房屋的全价款才能换房；方案二是在1106室退房后再签订2206室的合同，同样达到换房的目的。1106室和2206室均处于2号楼西边，同户型同面积，等到答辩人通过借贷偿还完毕后将房子解押退房时，苏宁公司要求答辩人补交房款，说经过实际测绘2206房屋的面积比合同约定的面积多了5%，答辩人因此提出退房，为此答辩人向上诉人发函告知协议解决，否则将诉讼，事后苏宁公司销售员王志波主动向答辩人发来赔偿方案，对于房屋超出5%的事实予以确认并提出初步的解决方案，但事后上诉人出尔反尔。答辩人作为购房人向上诉人支付了近100万元购房款，上诉人使用了近两年时间，答辩人要求上诉人支付银行同期贷款利息并无不当。原审事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。二审期间，被上诉人杨冬成向本院提交下列证据：1、照片一组，证明双方就苏宁公司使用1106室进行过商谈，并达成换房方案的事实，被上诉人2015年2月14日通过邮箱向苏宁公司法务邹涛邮箱发去连云港苏宁广场10到11层现场的照片及1106室的室内照片，对方qq号为53×××32；2、北京丽贝亚装饰有限公司的现场项目部照片一组，证明北京丽贝亚装饰有限公司在1106室房间内办公。经质证，上诉人苏宁公司的质证意见为：对于证据1，真实性无异议，但编号为53×××32的qq号显示头像不是法务部的人员，是客服的工作人员，法务部没有接收到相关的转交；对证据2，单纯从照片证据显示无法证明其拍摄的地点为1106号房屋，即使是1106号房屋，根据被上诉人所述，拍摄时间应为2015年2月14日之前，而该房屋应在2015年6月29日方为竣工验收之日，该照片拍摄期间1106号房屋的状态应该是施工工地，该房屋并未处于被上诉人实际控制之下，该房屋在2015年6月29日之后即被上诉人与上诉人约定的房屋交付期之后符合国家法律及双方约定。本院认证意见：被上诉人杨冬成二审所举证据不属于新证据，但本院审查后对其真实性予以确认。本院
经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：涉案的1106室房屋买卖合同解除后苏宁公司是否应赔偿杨冬成损失及损失如何计算。
本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，杨冬成与苏宁公司协商一致解决双方签订的1106室商品房买卖合同，杨冬成主张解除的原因系10层有巨大的供水设备和变电设备，无法正常相邻而居，且该房屋在交付前被使用，苏宁公司二审期间亦认可因该原因双方协商解除1106室商品房买卖合同，但否认就该合同的解除与杨冬成就赔偿问题进行过协商。依据杨冬成一审举证的与苏宁公司销售员王志波的微信聊天记录，可以确认苏宁公司与杨冬成就解除1106室商品房买卖合同、调换2206室事宜进行了协商，并同意对因解除1106室商品房买卖合同对杨冬成造成的损失进行赔偿的事实。故因苏宁公司原因导致杨冬成解除1106室商品房买卖合同的，杨冬成有权要求苏宁公司赔偿其损失。关于杨冬成的损失如何计算的争议，
本院认为，原审法院以购房款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算出的资金暂用期间的利息为杨冬成的损失并无不当，本院予以确认。综上，上诉人苏宁公司的上诉请求及理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2570元，由上诉人连云港苏宁置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理
审判员 严伟晏
代理
审判员 吴雪莹
二〇一六年五月二十日
书 记 员 王 辉法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：