浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2016）0783民初2554号
原告：鲍云英，居民。
原告：吴国元，居民。两原告共同
委托代理人：叶盛、沙唐波，浙江正甬律师事务所律师。
被告：东阳市万豪房地产开发有限公司。
法定代表人：张志庆，执行董事。
被告：张志权，居民。
被告：东阳市红动投资控股有限公司。
法定代表人：廖松，执行董事。三被告共同
委托代理人：吕深良、葛莉俊，浙江国翔律师事务所律师。
原告鲍云英、吴国元为与被告东阳市红动投资控股有限公司（以下简称红动公司）、东阳市万豪房地产开发有限公司（以下简称万豪公司）、张志权委托合同纠纷一案，于2016年3月1日诉至本院，本院于同日受理后，依法由
代理
审判员吕益波适用简易程序独任审判，于2016年4月25日公开开庭进行审理。原告鲍云英及其共同委托代理人叶盛、三被告的共同委托代理人葛莉俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鲍云英、吴国元起诉称，2011年，万豪公司以宣传和承诺高额固定回报的方式对外销售横店红木家具中心的一至四层商铺，而且该商铺的价格远高于市场价几倍。原告相信万豪公司的宣传和承诺与其签订了购买B4229-1商铺的《商品房买卖合同》，在签订商品房买卖合同时，原告与万豪公司指定的红动公司签订了《横店红木家具中心商铺委托经营协议》（该协议约定商铺由红动公司包租十年，按固定租金回报给原告），以实现万豪公司承诺的有保障性的投资的合同目的。合同签订后，原告即支付了房款并办理了按揭，之后陆续还贷，并将商铺按协议的约定交付给红动公司，同时万豪公司先后承诺对红动公司的租金的支付承担连带责任。然而在原告所购商铺第四年的收益应收之时，红动公司却未按其约定的回报比例支付给原告。现已违约支付租金一年半多，经多次催讨均未果。无奈之下，原告去东阳有关部门了解之后才知道万豪公司所宣传和承诺的均是得不到兑现的，红动公司其实就是万豪公司的傀儡工具，根本没有什么支付能力，要求万豪公司履行支付租金的义务，万豪公司也是一直拖延。现在无论是万豪公司还是红动公司的状况都无法让原告相信他们有继续履行的能力，因此原告只能要求他们对拖欠的租金和以后剩余租金一次性支付，否则以后原告将得不到任何保障。张志权与万豪公司人格混同，应对万豪公司的债务承担连带责任。故现诉至法院请求判令：
一、三被告共同支付原告B4229-1商铺租金（包括已违约部分和尚未到期部分）522245元；
二、三被告支付逾期违约金（2014年7月1日至2015年12月31日）6846元，并支付逾期违约金从2016年1月1日起至租金还清之日止；
三、本案诉讼费用由三被告承担。
被告红动公司、万豪公司、张志权共同答辩称，第一，万豪公司仅承担担保责任，不承担共同支付的责任，万豪公司在经营回报收益部分承担担保责任，对违约金部分不承担担保责任。张志权以前仅仅是万豪公司的股东，其财务与公司的财务是独立的，张志权不应承担连带责任。第二，原告要求被告支付未到期部分的租金没有事实和法律依据，第三，违约金起算时间应为2014年9月10日，我方为原告垫付了银行按揭本息12576.2元，该款应在本案租金中予以扣除。经审理，
本院查明的事实如下：以张志权为法定代表人的万豪公司于2011年在东阳市东永路168号地段开发了横店红木家具中心市场。万豪公司在销售的宣传材料中明确其对商铺进行统一规划、对出售后返租商铺进行统一招商、统一推广、统一管理，并承诺返租后业主每一年所能得到的具体收益回报。如本案所涉第四层商铺，万豪公司在宣传中明确商铺返租后第一年至第四年每年的回报率为购房款的7%，第四至第六年每年的回报率分别为购房款的9%、10%，第七年至第十二年每年的回报率为11%，十二年合计回报率117%。万豪公司确定该市场商铺的统一运营公司为红动公司。两原告系夫妻关系。2011年3月27日，鲍云英与万豪公司签订了合同编号为“2011预171612”的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告向万豪公司购买位于东阳市横店镇东永路168号横店红木家具中心B4229-1商铺，购买价款为544005元。原告向万豪公司支付了首付款后，余款通过向银行办理按揭贷款方式付清。2011年4月6日，根据万豪公司要求，鲍云英与红动公司签订了《横店红木家具中心商铺（位）四楼珍藏馆委托经营协议》，约定：①原告将涉案商铺委托给被告红动公司经营，委托经营管理期限为12年，自2011年6月1日起至2023年5月31日止；②委托经营期间，该商铺第一年至第三年每年经营回报收益不低于合同价款的7%（含税），上不封顶；第四年经营回报收益不低于合同价款的9%（含税），上不封顶；第五年经营回报收益不低于合同价款的10%（含税），上不封顶；第六年经营回报收益不低于合同价款的11%（含税），上不封顶。第七年至第十二年经营回报收益四楼珍藏馆门票及每次拍卖红木家具底价超出部分总收入的40%÷四楼商铺销售面积×该房合同面积（17.27平方米）=该房每年经营回报收益（含税）；③原告每半年向被告红动公司收取一次涉案商铺的固定经营回报收益，即2011年9月10日向红动公司收取2011年6月1日至2011年11月30日半年的该房固定经营回报收益，2012年3月10日向红动公司收取2011年12月1日至2012年5月31日半年的该房固定经营回报收益，以此类推；④被告逾期向原告支付涉案商铺经营回报收益，原告有权要求被告实际履行；逾期支付的，根据逾期付款时间，每日按逾期支付金额的0.2‰向被告计收违约金。逾期超过十天的，每天以0.3‰计收。截止2014年8月31日，红动公司共向原告支付的商铺3年的固定经营回报收益，此后未再支付。2014年12月30日、2015年4月9日，万豪公司为原告向银行垫付逾期按揭贷款本息12576.2元，原告同意在本案经营回报收益中予以扣除。另查明，万豪公司原系一人有限责任公司，其法定代表人为张志权。2015年9月21日，经工商登记部门核准，万豪公司由一人有限责任公司变更为普通有限责任公司，其法定代表人变更为张志庆。在横店红木家具中心商铺业主与万豪公司、红动公司、张志权的系列案件中查明部分业主根据万豪公司在销售时提供的万豪公司、张志权的账号信息，将购买商铺的部分款项汇入张志权的银行账号。以上事实，由原告提供的房屋买卖合同、委托经营协议、收款收据、本院（2015）东民初字第1525号民事判决书及庭审笔录等予以证实。
本院认为：原告与红动公司签订的《委托经营协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，该合同真实、有效。红动公司应支付原告的商铺经营回报收益103360.95元，具体如下：①2014年9月10日应支付的2014年6月1日至2014年11月30日期间的经营回报收益24480.225元；②2015年3月10日应支付的2014年12月1日至2015年5月31日期间的经营回报收益24480.225元；③2015年9月10日应支付的2015年6月1日至2015年11月30日期间的经营回报收益27200.25元；④2016年3月10日应支付的2015年12月1日至2016年5月31日期间的经营回报收益12576.2元，扣除为原告垫付的银行按揭本息12576.2元，尚应支付原告经营回报收益90784.75元。红动公司未依据协议按时支付原告涉案商铺经营回报收益，应承担违约责任。违约金计算如下：①2014年6月1日至2014年11月30日期间的经营回报收益中的3137.94元、9438.26元的违约金从2014年9月11日起按每天0.3‰标准分别计算至被告垫付银行按揭贷款日即2014年12月30日、2015年4月9日分别为103.56元、591.78元，合计695.34元；②2014年6月1日至2014年11月30日期间的经营回报收益扣除前述被告垫付的银行按揭本息后违约金以11904.025元为基数从2014年9月11日起按每天0.3‰标准计算至实际履行之日止；③2014年12月1日至2015年5月31日期间的经营回报收益的违约金以24480.225元为基数从2015年3月11日起按每天0.3‰标准计算至实际履行之日止；④2015年6月1日至2015年11月30日期间的经营回报收益违约金以27200.25元为基数从2015年9月11日起按每天0.3‰标准计算至实际履行之日止；⑤2015年12月1日至2016年5月31日期间的经营回报收益的违约金以27200.25元为基数从2016年3月11日起按每天0.3‰标准计算至实际履行之日止。原告主张未到期的经营回报收益一并支付，于法无据，本院不予支持。万豪公司在销售包括涉案商铺在内的横店红木家具中心商铺时对商铺的回报收益进行了具体、明确的承诺，该承诺对原告购买涉案商铺以及涉案商铺价格的确定有重大影响，应当视为要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，该承诺内容系合同的组成部分，万豪公司应当切实履行，且万豪公司在庭审中也明确其愿意承担支付义务。据此，万豪公司应当与红动公司共同支付涉案商铺经营回报收益及逾期支付的违约金。虽然万豪公司变更了公司性质，由一人有限责任公司变更为普通有限责任公司，但这仅仅是公司法人治理结构的变更，其在公司性质变更时未就公司的债权债务及资产情况进行清算和处理，对外债务的承担并不发生变化。且本案万豪公司相关债务的履行义务在万豪公司性质与法定代表人变更前便已经明确。《公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”因此，公司与股东之间的财产是否混同的证明责任在于万豪公司和张志权，万豪公司和张志权没有举出能够证明其个人财产独立于公司财产的证据，因此其应当承担举证不能的法律后果，即张志权依法对万豪公司的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，
判决如下：
一、被告东阳市红动投资控股有限公司、东阳市万豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内共同支付原告鲍云英、吴国元横店红木家具中心B4229-1商铺的经营回报收益90784.75元、已付款违约金695.34元，合计91480.09元及逾期付款违约金（以11904.025元为基数从2014年9月11日起、以24480.225元为基数从2015年3月11日起、以27200.25元为基数从2015年9月11日起、以27200.25元为基数从2016年3月11日起，分别按每天0.3‰标准计算至实际履行之日止）。
二、被告张志权对被告东阳市万豪房地产开发有限公司的债务承担连带责任。
三、驳回原告鲍云英、吴国元的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9090元，减半收取4545元，由原告鲍云英、吴国元负担3749元，由被告东阳市红动投资控股有限公司、东阳市万豪房地产开发有限公司共同负担796元（被告张志权负连带责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理
审判员 吕益波
二〇一六年五月二十日代
书 记员 方俊欢 更多数据：